Chiến lược “thoát hiểm” trong đầu tư bất động sản là gì?

Chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản là gì?

Chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản được hiểu là một kế hoạch khả thi mà nhà đầu tư có thể thực hiện để rút lui khỏi khoản đầu tư một cách an toàn mà vẫn kiếm được lợi nhuận.

Chiến lược thoát hiểm của bạn cần được lên kế hoạch ngay cả trước khi bạn mua bất động sản tiềm năng. Chiến lược sau đó phải được thử nghiệm và sửa đổi khi các điều kiện thực tế thay đổi. Quan trọng là bạn phải có một kế hoạch dự phòng nếu kế hoạch ban đầu thực hiện không thành công.

Việc lập ra chiến lược thoát hiểm ngay từ trước khi đầu tư là chìa khóa để xác định kế hoạch đầu tư tài sản của bạn và nó có thể góp phần tạo nên thành công hoặc phá hỏng thương vụ đầu tư của bạn. 

Đó là lý do tại sao chiến lược thoát khỏi bất động sản lại quan trọng, bất kể bạn định giữ bất động sản đó trong bao lâu.

Khi nói đến việc xác định chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản, không có một kỹ thuật chung nào phù hợp với tất cả mọi người hoặc mọi bất động sản. Điều này phụ thuộc vào kinh nghiệm đầu tư của bạn và tình trạng của thị trường bất động sản vào thời điểm đó. Do đó, điều rất quan trọng là bạn dành thời gian để nghiên cứu và cân nhắc các lựa chọn của mình.

Những yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản 

Những yếu tố góp phần tạo nên một chiến lược rút lui thuận lợi và thực tế tùy thuộc vào mục tiêu và khả năng chấp nhận rủi ro của bạn. Các yếu tố chính bao gồm:

• Mục tiêu dài hạn: Bạn đang tìm kiếm dòng tiền hàng tháng hay mong muốn kiếm được lợi nhuận đáng kể khi bán? 

• Thời gian giữ bất động sản: Bạn định giữ tài sản trong bao lâu? Chiến lược của bạn là nắm giữ lâu dài, “mua đi bán lại” một cách nhanh chóng hay kết hợp cả hai? Bạn có sẵn sàng bán lỗ tài sản của mình để rút lui khỏi một khoản đầu tư vào một thời điểm cụ thể không?

• Nhu cầu thanh khoản: Bạn có đủ tài chính để chi trả khi các vấn đề đột ngột phát sinh hay bạn có thể cần phải rút lui khoản đầu tư sớm hơn dự định để có thanh khoản trong trường hợp khẩn cấp?

• Mối quan hệ giữa các chủ sở hữu: Nếu bạn đầu tư chung một bất động sản với những người khác, bạn sẽ làm thế nào khi đối tác của bạn không muốn tiếp tục đầu tư nữa, hoặc không có khả năng đầu tư nữa?

• Tài chính: Nếu bạn mua bất động sản với khoản vay thế chấp, khi nào khoản nợ đáo hạn? Khoản vay của bạn có thể chuyển nhượng cho người mua bất động sản tiếp theo không? 

• Điều kiện thị trường: Bạn có sẵn sàng bán bất động sản sớm hơn khi thị trường thuận lợi không? Bạn có thể giữ tài sản lâu hơn dự kiến ban đầu nếu điều kiện thị trường không thuận lợi không?

Các chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản

1. Bán toàn bộ bất động sản 

Chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản phổ biến nhất là bán toàn bộ tài sản. Đối với tài sản đang được cho thuê, bạn cần cân nhắc các điều khoản trong hợp đồng thuê trước khi quyết định bán để không làm phát sinh những rắc rối pháp lý về sau. 

Một nguy cơ tiềm ẩn khi lựa chọn chiến lược thoát hiểm truyền thống này là thị trường không phải lúc nào cũng hợp tác với các kế hoạch của bạn. Điều kiện thị trường địa phương hoặc nền kinh tế quốc gia có thể không thuận lợi cho việc bán vào thời điểm bạn dự định rút lui khỏi khoản đầu tư. Nếu bạn đầu tư bất động sản chung với một hoặc nhiều người khác, thời điểm bán của bạn có thể bị đẩy nhanh (hoặc bị trì hoãn) do bất đồng giữa các bên.

2. Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản để có thêm vốn hoặc thêm thời gian

Mặc dù khoản vay sẽ không giúp bạn rút lui khỏi khoản đầu tư ngay lập tức, nhưng đây là một cách để giải phóng vốn đầu tư vào bất động sản hoặc có thêm thời gian chờ đợi điều kiện thị trường tốt hơn để bán. Sử dụng đòn bẩy cũng có thể làm tăng dòng tiền, nhưng phương pháp này cũng làm tăng rủi ro tổng thể, vì khoản vay sẽ phải được hoàn trả trước khi bạn có thể bỏ túi số tiền thu được từ bất kỳ hoạt động giao dịch bất động sản nào.

Lưu ý rằng một số loại khoản vay có thể được chuyển nhượng cho người mua tài sản tiếp theo. Các khoản vay cũng có thể có phí hủy bỏ và thời hạn trả cố định khiến chiến lược rút lui sớm trở nên khó khăn hơn. Do đó, biện pháp đòn bẩy chỉ nên được sử dụng khi lập kế hoạch cẩn thận, có tính đến các mục tiêu đầu tư.

3. Xem xét thay đổi chiến lược đầu tư bất động sản hoặc bán một phần bất động sản

Nếu thị trường không thuận lợi cho việc bán vào thời điểm bạn muốn rút lui khỏi một khoản đầu tư, việc thay đổi chiến lược đầu tư tài sản có thể giải phóng giá trị. Chẳng hạn, nếu bạn sở hữu một tòa nhà chung cư, hãy xem xét bán từng căn thay vì cố gắng bán toàn bộ tòa nhà cùng một lúc. Nếu bạn chưa thể bán bất động sản theo đúng kế hoạch, hãy tìm kiếm những người thuê mới để lấp đầy những đơn vị bất động sản trống sẽ giúp cải thiện dòng tiền.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể cân nhắc việc thay đổi mục đích sử dụng của tài sản. Việc thay đổi mục đích sử dụng của toàn bộ hoặc một phần của bất động sản sẽ cần thêm vốn cũng như có thể cần thay đổi quy hoạch của bất động sản. Nhà đầu tư có thể xem xét chuyển đổi không gian thương mại thành khu dân cư, thêm khu bán lẻ ở tầng trệt cho khu dân cư hoặc tòa nhà văn phòng, thêm/loại bỏ khu vực đỗ xe,... đây đều là những ví dụ về việc tái sử dụng một bất động sản, giúp nó có điều kiện tốt hơn để bán.

Trong các trường hợp khác, việc tu sửa nội thất, nâng cấp ngoại thất hoặc cải thiện cảnh quan có thể làm tăng sức hút của tài sản đối với người mua hoặc người thuê tiềm năng. Nếu nhà đầu tư bất động sản muốn giảm tỷ lệ vốn của mình mà không cần phải bán hoàn toàn, bạn có thể thu hút các nhà đầu tư mới thông qua kế hoạch đầu tư chung hay bán một phần tài sản. Nếu khu bất động sản có nhiều tòa nhà, hãy cân nhắc bán một số tòa nhà. 

Với việc lập kế hoạch cẩn thận và nghiên cứu kỹ lưỡng, bạn sẽ có một số chiến lược thoát hiểm đầu tư bất động sản khả thi và hiệu quả.