Điều gì đang chờ đợi nhà đầu tư bất động sản trong năm 2023?

Một năm bĩ cực

Thị trường bất động sản vừa trải qua năm 2022 với nhiều bất thường, bùng nổ đầu năm, trầm lắng cuối năm, đặc biệt là sự chênh lệch về cán cân cung – cầu.

Báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung bất động sản ra thị trường năm 2022 đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Trong số lượng hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ thấy phê duyệt các dự án về dịch vụ. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh qua các năm trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90%; 79% so với năm 2019.

Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc đất nền (chiếm 44%), sau đó đến căn hộ cao cấp (chiếm 37%), căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng thấp nhất với 4%.

Trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng, đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp, cùng với đó là chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền đã khiến thanh khoản của thị trường bị suy yếu.

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thụ của năm 2021 (khoảng 27.600 sản phẩm). Tổng lượng giao dịch của cả năm giảm 31% so với năm 2021, chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018, trước khi dịch covid 19 bùng phát

Đầu năm 2022, nhà đầu tư F0 tăng mạnh làm bùng nổ cơn sốt đất, đặc biệt ở một số khu vực như Lâm Đồng, Nha Trang, Đắk Lắk... Tuy nhiên, đến quý 4.2022, cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, các sản phẩm biệt thự, nhà ở liền kề đô thị gần như không phát sinh giao dịch.

Bên cạnh đó, các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó mà tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận, cuối năm 2022, thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế. Giá bất động sản được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.

Song, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Theo đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phí đầu vào và giá vật liệu xây dựng, lạm phát và lãi suất ngày càng tăng cao.

Các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá cùng với chương trình thanh toán linh hoạt về hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư.

Theo ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh văn phòng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh nhu cầu thực duy trì ở mức cao, việc nguồn cung hạn chế và không phù hợp đã tạo ra một thị trường lệch pha, bất hợp lý và không thực chất.

Trong khoảng hai năm qua, có hàng ngàn dự án đã được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với giá trị ước đạt khoảng 30 tỉ USD. Sự việc này đã làm nghiêm trọng hơn tình hình đóng băng tạm thời của thị trường bất động sản.

Mặt khác, thị trường tiền tệ bị thắt chặt, tạo dòng tiền khó, làm giảm sức mua của thị trường. Điều này đã khiến thanh khoản bất động sản suy yếu, gây tắc mạch giao dịch của thị trường.

Đến hồi thái lai?

Báo cáo dự báo thị trường bất động sản năm 2023 do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) công bố mới đây đã đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản 2023 là: tích cực, kỳ vọng và thách thức.

Ở mức tích cực, FERI dự báo GDP của Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 5,5-6,5%, lạm phát 5-5,5%, lãi suất 10-11%, tỉ lệ hấp thụ trên thị trường BĐS sẽ ở mức trung bình và giá bán ổn định.

Trong kịch bản kỳ vọng, GDP đạt khoảng 4,5% - 5,5%, lạm phát 6-7%, lãi suất 14-16%, mức hấp thụ thị trường có thể xuống thấp dưới mức bình quân và giá bán có khả năng điều chỉnh nhẹ.

Ở kịch bản thách thức, khi GDP đạt khoảng 3,5-4,5%, lạm phát khoảng 10%, lãi suất 18-20%, tỉ lệ hấp thụ sẽ rất thấp và giá bán bị điều chỉnh giảm mạnh hơn.

Ông Nguyễn Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng trải qua quá trình sàng lọc, những chủ đầu tư, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng chính là những đơn vị đủ tầm để tìm kiếm cơ hội trong khó khăn.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lực cầu cũ của thị trường chưa được đáp ứng có thể sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2023, nhưng nhiều khả năng sẽ giảm do thu nhập và việc làm khó khăn do ảnh hưởng từ tình hình kinh tế.

“Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được khởi động trở lại”, ông Đính nhận định.