Đề xuất bỏ bảo lãnh “bán nhà trên giấy” để kéo giảm giá nhà

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý cho dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp. Trong đó đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết sẽ phát hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Nhưng theo HoREA, sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế.

Thứ nhất, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu.

Vì chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh, nên phí này rất cao. Tuy nhiên, phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí này bằng khoảng 2% giá bán nhà.

Thứ hai, có dấu hiệu quy định này hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại khi chủ đầu tư và người mua nhà phải chịu thêm chi phí cao.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA giải thích, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng đồng thời cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao mà rất ít bị rủi ro.

Thứ ba, nếu thực hiện bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng quy định của Luật Các tổ chức tín dụng (năm 2010) về giới hạn cấp tín dụng sẽ lộ ra điểm yếu sử dụng vốn kém hiệu quả.

Bởi vì, theo quy định giới hạn cấp tín dụng, tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô.

Đồng thời tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô.

Theo ông Châu, nếu thực hiện đúng quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình hành trong tương lai thì khó cho cả ngân hàng thương mại và chủ đầu tư vì vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và vừa làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

Chủ tịch HoREA lấy ví dụ, doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng.

Ngoài ra, để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650-700 tỷ đồng (bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 60-70% giá trị thực tế). Tài sản bảo đảm này gần như bị phong tỏa nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.

Phần lớn các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định bảo lãnh thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất.

Theo ghi nhận của hiệp hội, từ thực tế 7 năm qua, hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết. Nguyên nhân do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay này.

Trong các năm qua, có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

Vì vậy, ông Châu đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.

Thay vào đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết hợp đồng, Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích.