Giải mã nguyên nhân doanh nghiệp đói vốn vẫn không hạ giá nhà

Dữ liệu thống kê từ nền tảng mua bán, cho thuê bất động sản Nhà Tốt cho thấy, thời điểm đầu năm 2023, các dự án bất động sản tại TP.HCM vẫn được chào bán với mức giá cao.

Cụ thể, bốn dự án nằm trong top đầu có mức giá hơn 100 triệu đồng/m2 gồm: dự án The Classia tại TP.Thủ Đức của chủ đầu tư Khang Điền. Dự án nhà phố này có giá bán trung bình là 195 triệu đồng/m2, bàn giao tháng 12/2024.

Dự án Lancaster Legacy tại quận 1 do Trung Thủy Group làm chủ đầu tư có giá bán trung bình thấp nhất 180 triệu đồng/m2, giá bán trung bình cao nhất 200 triệu đồng/m2, bàn giao tháng 10.2024.

Dự án Thu Thiem Zeit River tại TP.Thủ Đức do Tập đoàn GS E&C Hàn Quốc làm chủ đầu tư có giá chào bán 139-177 triệu đồng/m2.

Dự án Soho Residence của Tập đoàn Novaland có giá bán 111-150 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, một tuần trước, trước thềm Hội nghị về tín dụng vào ngày 8.2, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước, cho biết nhiều doanh nghiệp đã giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua. Doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Giải mã về thực trạng doanh nghiệp “kêu trời” vì khó khăn nhưng lại không chịu giảm giá bán, tại buổi toạ đàm về “Điểm sáng đầu tư năm 2023” diễn ra mới đây, chuyên gia tài chính Đào Phúc Tường cho rằng đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư "ruột". Những nhà đầu tư này mua vào giai đoạn đầu của dự án, trực tiếp từ chủ đầu tư. Do đó, một khi bất động sản giảm giá, nhóm nhà đầu tư "ruột" này sẽ bị ảnh hưởng.

Mặt khác, hiện nay 70% giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng của các doanh nghiệp là bất động sản. "Nếu giảm giá bán bất động sản sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó", ông Tường nói.

Lúc này, phía ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo để đảm bảo tỷ lệ an toàn. Đáng nói, các công ty không còn tài sản để bổ sung, khi đó câu chuyện sẽ hóc búa hơn.

Cuối cùng là nguyên nhân xuất pháp từ tính pháp lý của các dự án bất động sản. Theo vị này, nhiều dự án có vấn đề pháp lý, nếu giảm giá thì công ty bất động sản cũng "chỉ hớt chính mình, chẳng bán được".

Mặc dù vậy, thực tế thị trường thời gian qua ghi nhận cũng đã có nhiều công ty giảm 20-30% giá thị trường sơ cấp so với giá ở vùng đỉnh.

Giải quyết những vấn đề khó khăn của thị trường hiện nay không chỉ là việc giảm giá bán sản phẩm, ở góc nhìn khác, PGS.TS. Phạm Thế Anh, Chuyên gia kinh tế, giảng viên Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, mấu chốt là giải quyết các vấn đề vướng mắc về pháp lý. Bởi theo thông tin từ Thống đốc Ngân hàng Nhà nước trong cuộc họp về tín dụng diễn ra trước đó, 70% khó khăn của doanh nghiệp đến từ pháp lý.

Theo chuyên gia này, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài khiến hàng trăm dự án không được phê duyệt, gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư.

Ngoài ra, vị này còn đề xuất hạ lãi suất để giúp doanh nghiệp bất động sản "dễ thở" hơn. Bởi theo ông, đa số doanh nghiệp phụ thuộc vốn vay ngân hàng. Với mặt bằng lãi suất hiện nay có thể làm đóng băng các thị trường, không riêng bất động sản. Điều này làm sức khỏe của nền kinh tế nói chung yếu đi.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property), nhận định pháp lý là yếu tố rất quan trọng, hiện các dự án đang tắc rất nặng nề về mặt pháp lý.

Cùng với đó, lãi suất quá cao cũng khiến các doanh nghiệp “vay cũng dở mà không vay cũng dở” bởi nếu vay thì lãi quá cao nhưng không chắc hiệu quả trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay.

“Bất đắc dĩ dự án đang triển khai dở dang phải làm tiếp tục, còn lại đa phần nằm im chờ thời, không dại đi vay bây giờ”, ông Toản nói thêm.

Theo ông Toản, Chính phủ đã rất nỗ lực trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng phải tự chủ, phải vận động, tự cơ cấu lại sản phẩm, nguồn vốn, dự án để phù hợp với tình hình thị trường chung.