Làm sao để ngăn chặn hành vi mua bất động sản đầu cơ?

Hội nghị Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra ngày 17/2 có sự tham gia của các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế, bất động sản, nhằm đi tìm giải pháp phù hợp với thị trường địa ốc hiện nay.

Có phân khúc gần như không có hàng bán

GS. TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế Quốc dân cho rằng khó khăn của thị trường BĐS hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng của thị trường BĐS năm 2010-2012. Giai đoạn 10 năm trước là thời kỳ thị trường tồn kho do thừa cung BĐS nên giá BĐS giảm rất sâu nhưng hàng hoá BĐS vẫn không bán được.

Trái lại, hiện nay, thị trường BĐS đình trệ nhưng giá các loại BĐS có thể đưa vào sử dụng ngay như căn hộ chung cư giá vẫn tăng, và trên thị trường không có hàng bán do lượng cung ở hầu khắp các phân khúc đều sụt giảm mạnh, như báo cáo của Bộ Xây dựng, giảm 50%, thậm chí có phân khúc gần bằng 0.

Như vậy, thị trường đình trệ do thiếu nguồn cung BĐS nhà ở, trong khi cầu về nhà ở vẫn có, thị trường BĐS công nghiệp vẫn phát triển tốt, các luồng thu hút đầu tư đang tăng, nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mở rộng nên dự báo cầu BĐS sẽ sớm phục hồi và tăng nhanh.

Trong bối cảnh đó, nếu được tháo gỡ các nút thắt để tái lập nguồn cung thì thanh khoản của thị trường sẽ hồi phục trở lại. Như vậy, các nguồn lực bỏ ra để giải quyết các nút thắt của BĐS sẽ nhanh chóng được hoàn trả.

Ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua đầu cơ

TS Hoàng Văn Cường đưa ra giải pháp đầu tiên để gỡ vướng cho thị trường bất động sản thông qua tín dụng.

Theo đó, đối với các BĐS đã hoàn thành, nhiều DN BĐS đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị BĐS với lãi suất bằng 0.

Các khoản vay lên đến 70% gía trị của những BĐS giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá. Do vậy, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua BĐS núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các BĐS không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các DN phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua BĐS đầu cơ.

Đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.

Việc làm như trên không chỉ giúp các hoạt động đầu tư, kinh doanh và thị trường BĐS được tái lập mà các nguồn vốn vay của ngân hàng đã đổ vào dự án sẽ được thu hồi. Cần kiểm soát chặt chẽ, không để dòng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ đến hạn.

Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt: mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với các DN xác chết và mua BĐS đầu cơ.

Để xây dựng chính sách bất động sản bền vững, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng cần dựa trên nền tảng quan điểm đất đai là tài nguyên quý hiếm và nhà ở là nhu cầu thiết yếu: 

“Không thể để cho các nhà phát triển bất động sản mua gom, tích trữ đất đai, tài sản với nguồn lợi nhuận khổng lồ trong tương lai trong khi nhu cầu thiết yếu của người dân không được đáp ứng. Đây là thất bại của các quốc gia Đông Nam Á khi để đất đai quá ‘sốt’, để những thành phố ‘mang tên các đại gia’, để lợi ích vào tay nhà đầu cơ thay vì người dân”.