Ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất vay, nhà đầu tư có nên vội mừng?

Không để lỡ “thời điểm vàng”

Anh Sang (TP.HCM) cho biết đang huy động vốn từ nhóm đầu tư để bắt đầu chốt cọc một số lô đất “giá ngộp” đã ngắm trong thời gian qua.

“Nhóm tôi đang ngắm mấy miếng đất dưới Củ Chi. Dưới đó giá tầm 20-22 triệu/m2 khu Tân Thông Hội, có lô 2 mặt tiền ở đường tình thì 28 – 30 triệu/m2. Đặc biệt có lô hơn 300 m2 đất ở nhưng chỉ có 19 triệu/m2. Tính ra khoảng 6 tỉ đồng. Chừng này tiền thì phải gom cả nhóm lại mới đủ và cũng cần vay ngân hàng khoảng 30-50%”, anh Sang chia sẻ.

Nhóm đầu tư của anh Sang vẫn nuôi kế hoạch đầu tư nhưng không muốn rót vốn quá nhiều như trước vì giờ thị trường đang trầm lắng, khả năng thu hồi vốn chậm, ưu tiên an toàn. Việc tham gia nhóm đầu tư sẽ giảm vốn phải bỏ ra đồng thời tăng tỉ lệ tiếp cận tín dụng ngân hàng. Nhóm anh Sang đã bàn bạc và cho rằng đây là thời điểm thích hợp để bắt đầu rót vốn đi săn hàng khi phía ngân hàng đã có dấu hiệu nởi lỏng tín dụng, lãi suất hạ nhiệt.

Lãi suất huy động và lãi vay ở một số ngân hàng đã bắt đầu “đảo chiều” sau thời gian dài tăng nóng. Có thể kể đến Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) vừa áp dụng giảm 1 điểm % lãi suất vay cho với khách hàng doanh nghiệp có doanh thu dưới 100 tỉ đồng. Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank) cũng bắt đầu triển khai giảm lãi suất cho vay tối đa 1 điểm % đối với các khoản vay ngắn hạn phục vụ mục đích kinh doanh. Ưu đãi về lãi vay cũng xuất hiện ở nhóm ngân hàng big 4 như BIDV, Vietinbank, Vietcombank với lãi vay có thể xuống đến 7,5%.

Tuy rằng việc giảm lãi vay chỉ áp dụng với các lĩnh vực kinh doanh, sản xuất nhưng các thông tin này cũng mang lại niềm tin cho các nhà đầu tư.

“Việc điều chỉnh lãi suất thường có độ trễ, lãi suất cho vay thường sẽ giảm sau khi các ngân hàng giảm lãi suất huy động. Nếu việc cho vay kinh doanh sản xuất mang lại hiệu quả thì khả năng ngân hàng cũng sẽ nới lỏng cho vay với bất động sản. Lúc này phải vay sớm thì mới dễ được duyệt và giải ngân, đến lúc người vay ồ ạt thì khó hơn”, anh Sang chia sẻ.

Trường hợp khác nếu vay mua nhà đất không giảm thì có thể tận dụng các khoản vay kinh doanh, sản xuất để hỗ trợ quá trình đầu tư. Trong nhóm anh Sang có một số thành viên sở hữu doanh nghiệp sản xuất hàng thiết yếu, có khả năng được phê duyệt khoản vay nên việc tiếp cận tín dụng ngân hàng là khả thi. Tuy nhiên anh Sang cho rằng đây chỉ là phương án dự phòng vì có quá nhiều rủi ro.

“Ví dụ nếu được phê duyệt thì chỉ được vay trong khoảng 5 năm trở lại nếu không có tài sản thế chấp. Trong thời gian 3-5 năm mà phải gánh cả gốc cả lãi thì rất nặng nề. Như lúc trước thị trường ấm, đất dễ bán thì vốn thu hồi nhanh, tất toán sớm để thu lời chênh lệch. Giờ mua là xác định 1-3 năm mới có lời, gồng lãi trong chừng ấy năm không ổn lắm”, anh Sang cho biết.

“Liều” rồi trả nợ nhiều

Trường hợp chị Trinh (TP.HCM) đang phải đau đầu với bài toán trả nợ ngân hàng khi chọn hình thức đầu tư bất động sản bằng nguồn tín dụng ngắn hạn. Theo đó, tháng 5/2022, chị tìm được một căn hộ chung cư giá rẻ ở quận 8 (TP.HCM) nên đã nhờ bố mẹ ở quê vay tiền ngân hàng để có vốn đầu tư kịp thời.

Căn hộ của chị sở hữu có 3 phòng ngủ, rộng 100m2 thuộc dự án đã bàn giao được mua với giá 2,5 tỉ đồng. Thời điểm hoàn thành hợp đồng mua căn hộ đã bàn giao và có thể sử dụng ngay nhưng chưa ra sổ. Chị Trinh suy tính sẽ để một thời gian để căn hộ tăng giá và ra sổ sẽ bán để chốt lời.

Số tiền mua nhà bao gồm 700 triệu đồng chị có sẵn, 1,5 tỉ bố mẹ vay được nhờ thế chấp đất và vay thêm 500 triệu từ bạn bè và người thân (200 triệu để hoàn thiện nội thất cơ bản cho căn hộ).

Với số tiền vay từ ngân hàng, do bố mẹ chị Trinh chỉ được chấp thuận khoản vay tiêu dùng nên kỳ hạn trả nợ là 3 năm, trả theo từng quý. Sau khi tính toán, mỗi 3 tháng chị Trinh sẽ phải trả cho bố mẹ 150 triệu đồng cả gốc và lãi. Tương đương mỗi tháng chị sẽ phải chuẩn bị 50 triệu đồng.

Sau hơn nửa năm trả nợ, chị Trinh cảm thấy số tiền nợ phải gánh quá lớn do lãi suất cao trong khi kỳ hạn vay quá ngắn, chưa kể chị còn phải trả nợ cho bạn bè và người thân trong 6-8 tháng. Việc gom số tiền quá lớn để trả nợ ảnh hưởng đến việc kinh doanh của chị khi không đủ tiền đặt lượng hàng cần thiết để đáp ứng nhu cầu của khách hàng vào mùa cao điểm.

Mới đây, khi nghe tin các ngân hàng ưu đãi giảm lãi suất vay, chị Trinh suy nghĩ đến việc thế chấp căn hộ đã mua để vay vốn từ ngân hàng ở TP.HCM sau đó tất toán khoản vay thông qua bố mẹ ở quê. Với phương án này thời hạn trả nợ sẽ được giãn ra, giảm bớt gánh nặng tài chính để có thể tập trung vào kinh doanh, đảm bảo dòng tiền trả nợ.

Tuy nhiên khi làm việc với ngân hàng, chị Trinh gặp nhiều khó khăn khi căn hộ của chị chưa có sổ đỏ, các ngân hàng thông thường từ chối cho vay vì quá nhiều rủi ro. Chị được hướng dẫn làm việc với ngân hàng liên kết dự án căn hộ. Tuy nhiên khó khăn vẫn chưa dừng lại.

“Nhân viên tín dụng nói rằng năm vừa rồi dư nợ bất động sản của ngân hàng cao nên chủ trương của lãnh đạo vẫn kiểm soát chặt khoản vay này. Giờ xét duyệt vay sẽ khó khăn, bên cạnh đó lãi suất cũng cao và khả năng cao khách hàng phải mua kèm sản phẩm của ngân hàng”, chị Trinh cho biết.

Quá trình trao đổi, chị Trinh được tư vấn gói vay hoàn vốn, số tiền cho vay khoảng 1,5 tỉ đồng, thời hạn vay trong vòng 10 năm. Sau khi tính toán, mỗi tháng chị Trinh sẽ phải trả khoảng 33 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên quá trình xem xét khả năng trả nợ thì chị Trinh chưa đáp ứng được nhu cầu số tiền phải trả vượt quá 70% thu nhập trung bình hàng tháng.

“Cơ sở tôi kinh doanh nhỏ nên lợi nhuận hàng tháng hầu như chỉ đủ duy trì, chủ yếu lãi vào 2 vụ nghỉ hè và cuối năm vì thời điểm này nhu cầu tăng cao. Khi tính ra thì số trung bình tháng khá thấp, khó xét duyệt khoản vay”, chị Trinh cho biết.

Nhân viên tín dụng khuyên chị nên xem xét trì hoãn khoản vay thêm một thời gian nữa khi lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản giảm xuống, số tiền phải trả hàng tháng không còn gây áp lực lên cuộc sống thì khoản vay sẽ dễ được chấp thuận hơn.

Tuy nhiên nếu trì hoãn vay thì chị Trinh sẽ phải tiếp tục gánh khoản nợ lớn do vay tiêu dùng ngắn hạn cùng với việc chi trả các khoản nợ người thân. Thương vụ đầu tư trắc trở khiến chị Trinh suy nghĩ có nên tiếp tục tìm cơ hội sinh lời từ bất động sản trong thời gian này hay không.