Novaland: Cổ phiếu bật tăng trở lại, có lợi hại hơn xưa?

Thị trường chứng khoán phiên đầu tuần 20/2 bứt phá mạnh, đặc biệt nhóm cổ phiếu bất động sản – xây dựng ghi nhận đà tăng điểm cao độ. Các mã như NVL, IDJ, DRH, HPX, PDR, DIG, DXG, HTN... đều tăng hết biên độ.

Diễn biến khởi sắc của nhóm bất động sản được ghi nhận sau khi Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng chủ trì diễn ra, đem theo nhiều kỳ vọng.

Hàng loạt thông điệp từ Hội nghị đã cho thấy nỗ lực từ phía cơ quan chức năng trong việc đồng hành tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và đưa thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững hơn.

Đặc biệt, phát biểu tại Hội nghị, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cho biết Ngân hàng Nhà nước đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước. Theo đó, các ngân hàng thương mại Nhà nước cũng thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế và có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành sản xuất. Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng sẽ giúp khơi thông hoạt động sản xuất, kinh doanh của nền kinh tế.

Ngoài ra, trong bối cảnh hàng loạt khó khăn xuất hiện trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính cho biết đã có tờ trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu riêng lẻ vào ngày 6/2/2023. Dự thảo mới có nhiều thay đổi đáng chú ý.

Trong đó, dự thảo quy định doanh nghiệp được thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản khác. Dự thảo Nghị định cũng cho phép doanh nghiệp phát hành được đàm phán để kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá hai năm so với phương án phát hành.

Những tín hiệu tích cực nói trên được xem là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy đà tăng điểm của nhóm cổ phiếu bất động sản trong ngắn hạn.

Trong nhóm cổ phiếu bất động sản, mã NVL của Novaland là một trong những mã cổ phiếu thu hút sự chú ý đặc biệt trên thị trường trong thời gian gần đây.

Trước khi khởi sắc trở lại, cổ phiếu NVL chịu áp lực xả hàng quyết liệt, chứng kiến đà giảm 7 phiên liên tiếp, trong đó có 3 phiên chạm giá sàn. Mã cổ phiếu của tập đoàn bất động sản đứng thứ hai Việt nam đã xác lập vùng giá thấp nhất từ khi niêm yết trên sàn chứng khoán vào năm 2016, ở mức 11.150 đồng/cổ phiếu chốt phiên ngày 15/2/2023.

Đà giảm của cổ phiếu này bắt nguồn từ việc nhà đầu tư quan ngại trước áp lực trả nợ đè nặng lên Novaland trong bối cảnh gặp khó khăn trong huy động nguồn vốn và mặt bằng lãi suất vẫn chưa hạ nhiệt.

Trong báo cáo phân tích phát hành ngày 10/2, Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) nhận định Novaland chịu áp lực thanh toán nợ cao trong năm 2023 và thông tin thêm về việc doanh nghiệp đang thực hiện tái cấu trúc toàn diện, trong đó cân nhắc khả năng bán bớt tài sản. 

Trước khi cổ phiếu NVL phục hồi trở lại trong phiên ngày 16-17/2 và tím trần trong phiên 20/2, trên thị trường, không ít nhà đầu tư kêu gọi nên đổ tiền “bắt đáy” mã cổ phiếu này. Điều này không hẳn là không có cơ sở, bởi với vị thế của một doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn nhất nhì Việt Nam, thì giá cổ phiếu NVL ở ngưỡng 1x được cho là rất hấp dẫn cho việc đầu cơ lẫn đầu tư.

Tất nhiên, nhà đầu tư nếu quyết định xuống tiền cũng cần nắm một vài thông tin tài chính cơ bản của nhà phát triển bất động sản này.

Theo nhận định của VCSC, Novaland chịu áp lực nợ vay cao vào năm 2023, lượng tiền mặt theo đó bị ảnh hưởng. Tính đến cuối năm 2022, tổng nợ vay của Novaland là 64.600 tỷ đồng, trong đó có 39,5% trên tổng dư nợ sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới với phần lớn là trái phiếu.

Nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của Novaland vào cuối năm 2022 đã tăng lên 123,9% so với 111% tại cuối quý III/2022 và 103,1% tại cuối năm 2021 do giải ngân tiền mặt cho chủ nợ.

Vào cuối năm 2022, tiền và các khoản tương đương tiền của Novaland (bao gồm các khoản đầu tư tiền gửi ngắn hạn) còn 8.900 tỷ đồng, giảm 60% so với cuối quý III/2022 và giảm 51% so với cuối năm 2021.

Đáng chú ý, tài sản ngắn hạn của Novaland khoảng 198.000 tỷ đồng trong đó hàng tồn kho chiếm phầ lớn, 134.000 tỷ đồng. Nếu trừ đi hàng tồn kho thì phần tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp khó có thể đủ để chi trả các khoản nợ sẽ đáo hạn trong thời gian tới.

Nợ phải trả ngắn hạn đang cao, trong khi hàng tồn kho khó giải quyết vì đa số bất động sản của Novaland là hàng cao cấp, rất kén người mua. Khó chồng khó đối với Novaland tại thời điểm này.

Không giống như những doanh nghiệp lớn cùng ngành khác, Novaland không có ngân hàng hay một tập đoàn tài chính hùng mạnh “chống lưng” nên việc xoay sở dòng tiền sẽ phần nào khó khăn so với các doanh nghiệp khác.

Tuy nhiên, đối với một doanh nghiệp bất động sản, dù kẹt dòng tiền nhưng tài sản là đất đai vẫn còn đó. Với quỹ đất mênh mang, từ 5.400 ha công bố vào đầu năm 2021 đến thời điểm cuối năm 2022 đã ghi nhận tăng gần gấp đôi lên đến 10.600 ha, chứng tỏ nội lực của doanh nghiệp vẫn mạnh. Và điều dĩ nhiên, có đất là có tiền.

Novaland từng góp mặt vào top 10 doanh nghiệp có vốn hóa lớn nhất thị trường khi cổ phiếu NVL ở vùng đỉnh trong ba tháng đầu năm ngoái và có tham vọng chạm đến vốn hóa 14 tỷ USD. Liệu cổ phiếu của nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Việt Nam có lấy lại hào quang để chạm đến tham vọng?