Nên săn đất nền giảm giá hay mua đất đấu giá?

Rầm rộ đấu giá đất

Thời gian gần đây, nhiều địa phương trong cả nước đã lên kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trong năm 2023, qua đó mở ra nguồn cung mới cho phân khúc đất nền, vốn là sản phẩm đầu tư ưa thích của giới đầu tư bất động sản.

UBND tỉnh Bình Định vừa lên kế hoạch đấu giá hơn 2.600 lô đất nhằm tạo nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất năm 2023, đối với các quỹ đất do tỉnh quản lý.

UBND tỉnh Quảng Ngãi cũng vừa ban hành kế hoạch thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án thu tiền sử dụng đất trong năm 2023.

Đơn cử, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi sẽ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với 14 dự án, như dự án chỉnh trang đô thị khu Bắc núi Thiên Bút, phường Nghĩa Chánh, thành phố Quảng Ngãi, quy mô 20.090m2; dự án chỉnh trang đô thị khu Nam sông Trà Khúc, phường Lê Hồng Phong, thành phố Quảng Ngãi, với quy mô 15.838m2; dự án khu dân cư trục đường Mỹ Trà – Mỹ Khê quy mô 100.408m2; lô đất có ký hiệu DN06 thuộc dự án hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu dân cư trục đường Bàu Giang – Cầu Mới quy mô 1.722m2;…

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng cho biết, theo kế hoạch sử dụng đất năm 2023 cấp huyện trình thẩm định, trong đó có danh mục các công trình cần đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất hoặc cho thuê đất với tổng diện tích khoảng 375ha tại 210 vị trí/ công trình của 12, huyện, thành phố.

Cụ thể, thành phố Đà Lạt có 95 vị trí/công trình quy mô 71,47ha; huyện Lạc Dương có 4 vị trí/công trình quy mô 0,12ha; huyện Đơn Dương có 12 vị trí/công trình quy mô 50ha; huyện Đam Rông có 8 vị trí/công trình quy mô 10ha; huyện Lâm Hà có 23 vị trí/công trình quy mô 13ha; huyện Đức Trọng có 23 vị trí/công trình quy mô 86ha; huyện Di Linh có 12 vị trí/công trình quy mô 38,53 ha; huyện Bảo Lâm có 3 vị trí/công trình quy mô 1ha; thành phố Bảo Lộc có 18 vị trí/công trình quy mô 50ha;…

Tại tỉnh Khánh Hòa, năm 2023 và các năm kế tiếp, quỹ đất do Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh này thực hiện đấu giá gồm có ô đất 32 khu Đông Mương, Đường Đệ, Vĩnh Hòa; lô 09 khu F, Khu DC Bắc Vĩnh Hải, Nha Trang; khu đất số 01A Phước Long (Kho cảng Bình Tân); khu đất đường 23/10, xã Vĩnh Thạnh (thu hồi của Công ty Việt Hải), Nha Trang; khu đất số 80 đường 23/10, phường Phương Sơn, Nha Trang.

Khu đất tại ngã tư Tô Hiệu - Trường Sơn, Vĩnh Trường, Nha Trang; khu đất tại xã Phước Đồng (thu hồi CTy TNHH Cát Phú); khu đất tại Hòn Rớ I, xã Phước Đồng, Nha Trang; khu đất số 310 Nguyễn Tri Phương, Vĩnh Nguyên, Nha Trang; khu đất số 9 Trường Sơn, Vĩnh Nguyên, Nha Trang.

Cũng trong năm 2023 và các năm kế tiếp, UBND huyện Ninh Hòa thực hiện đấu giá 290 lô đất ở diện tích 47.667m2; UBND huyện Cam Lâm thực hiện đấu giá nhiều khu đất với tổng diện tích 13.906,6m2; UBND huyện Khánh Sơn thực hiện đấu giá nhiều khu đất có tổng diện tích 7.069m2; UBND thành phố Cam Ranh thực hiện đấu giá nhiều khu đất có tổng diện tích 12.597m2;…

Tại tỉnh Quảng Trị, UBND thành phố Đông Hà cũng vừa ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 327 lô đất trong năm 2023.

Cơ hội đầu tư trong năm 2023

Nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho biết, đất nền giảm giá và đất đấu giá chính là hai cơ hội đầu tư giữa thời điểm thị trường có nhiều biến động như hiện nay.

Từ thực tiễn cho thấy, khi thị trường bất động sản gặp phải nhiều khó khăn về nguồn vốn tín dụng và lãi suất vay ngân hàng đang ở mức cao thì cũng là lúc giới đầu cơ dần rút lui khỏi các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.

Đây chính là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư bất động sản dài hạn và cả những người có nhu cầu ở thực tham gia vào thị trường ở thời điểm này.

Sau một giai đoạn sốt đất cục bộ vào cuối năm 2021, đầu năm 2022, thị trường bất động sản tỉnh Quảng Trị rơi vào giai đoạn trầm lắng, nhà đầu tư liên tục bỏ cọc tháo chạy khỏi các cuộc đấu giá đất. Thậm chí, nhiều thửa đất trúng đấu giá với mức giá gần bằng với giá khởi điểm cũng bị bỏ cọc.

Cuối năm 2022, UBND tỉnh Bình Định cũng đã hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 13 lô đất ở tại Khu tái định cư phục vụ tuyến đường ven biển (ĐT.639) đoạn từ cầu Lại Giang đến Cầu Thiện Chánh thuộc phường Hoài Hương, thị xã Hoài Nhơn.

Theo đó, khách hàng trúng đấu giá 13 lô đất này đã chấp nhận bỏ cọc tháo chạy khỏi các lô đất trúng đấu giá.

Trong khi nhiều khách hàng bỏ cọc tháo chạy khỏi các lô đất đấu giá kể trên thì cũng có nhiều khách hàng khác trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với nhiều lô đất khác với giá gần bằng với giá khởi điểm.

Không riêng gì đất đấu giá, đất nền giảm giá cũng là một trong những cơ hội của những nhà đầu tư bất động sản dài hạn và cả những người có nhu cầu ở thực ở thời điểm hiện nay.

Báo cáo tại hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh, Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2022, giá bất động sản đặc biệt là nhà ở và đất nền liên tục tăng trong quý 1 và quý 2, chững lại ở quý 3 và quý 4 có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều. Hầu hết vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập cuối quý 2.

Mới đây, một đơn vị nghiên cứu thị trường đã công bố Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2022.

Theo đó, sức cầu chung toàn thị trường không có sự bứt phá so với năm 2021 và có xu hướng giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022 do những khó khăn chung của thị trường.

Đồng thời, thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng có sự sụt giảm, trung bình mặt bằng giá thứ cấp giảm khoảng 4-10% so với năm 2021, cục bộ đối với những khách hàng gặp áp lực lãi vay ngân hàng mức giảm ghi nhận lên đến 21%.

Nhà đầu tư nói gì?

Trước những cơ hội đầu tư bất động sản kể trên, nhiều nhà đầu tư vẫn đang phân vân trong việc lựa chọn sản phẩm nào để đầu tư trong năm 2023.

Nhiều người trong số họ cho rằng, đầu tư phân khúc nào ở thời điểm hiện nay cũng tùy vào từng trường hợp, từng khu vực và khả năng tài chính, đặc biệt là ở thời điểm mà lãi suất vay ngân hàng đang ở mức cao như hiện nay.

Đối với đất đấu giá thì điểm mạnh là có pháp lý rõ ràng, hạ tầng được đầu tư đồng bộ.

Bên cạnh đó, do thời điểm thanh toán tiền sử dụng đất được kéo dài trong một khoản thời gian nhất định nên nhà đầu tư dễ xoay vòng nguồn tài chính một cách hợp lý hơn.

Còn đối với đất nền giảm giá thì cơ hội cũng có, song việc tìm kiếm đất nền giảm giá sâu thì vẫn khó khăn. Hiện giá bán đất nền có giảm, nhưng vẫn còn ở mức khá cao so với mức đỉnh điểm đã thiết lập trước đó.

Anh Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản tại thành phố Đà Nẵng, cho rằng ở thời điểm như hiện nay, nhà đầu tư có nhiều cơ hội lựa chọn nhiều sản phẩm để đầu tư nếu cân đối được khả năng về tài chính.

Do đó, không nên quá quan tâm đến việc giá đất của thửa đất đó giảm giá bao nhiêu mà cần quan tâm đến việc mức giá đất đó hiện nay có phù hợp hay chưa. Bởi lẽ, có những lô đất giảm giá rất sâu nhưng có vị trí không thuận lợi ở những vùng ven xa xôi, có vấn đề về pháp lý hay về quy hoạch, tính thanh khoản không cao,…

Để biết được mức giá của bất động sản có phù hợp hay chưa cần phân tích trên các yếu tố về vị trí thửa đất; đặc điểm của thửa đất; tính pháp lý; loại đất ở nông thôn hay đất ở đô thị, có kết hợp kinh doanh thương mại dịch vụ hay không; hạ tầng kỹ thuật của khu vưc, hạ tầng xã hội xung quanh; chính sách quy hoạch của địa phương; giá đất nhà nước của thửa đất; tính thanh khoản của thị trường khu vực có thửa đất;… 

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần phải từ mình trả lời câu hỏi là đầu tư hay đầu cơ, đầu tư ngắn hạn hay dài hạn thì họ sẽ biết được khi nào xuống tiền và nên mua đất nền giảm giá hay mua đất đấu giá là hợp lý.