Giải pháp nào để “phá băng” bất động sản?

Hai nút thắt chính của thị trường

Tại một sự kiện mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết nửa đầu năm 2022, thị trường nhà ở đã có sự hồi phục đáng kể sau đại dịch và được kỳ vọng sẽ tiếp tục xu hướng này. Tuy nhiên, những biến động trên thị trường vào những tháng cuối năm 2022 đã ảnh hưởng lớn tới đà phục hồi cũng như tâm lý chung.

Dự kiến trong năm 2023, TP.HCM sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án. Phần lớn các nguồn cung này đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án trước đây và chỉ có sáu trong tổng số 20 dự án dự kiến chào bán là dự án mới được chào bán lần đầu.

Theo bà Dung, thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 với nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do người mua nhà vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Giới chuyên môn nhận định, khủng khoảng của thị trường bất động sản hiện nay đang nằm ở hai nút thắt chính là nghẽn dòng tiền và ách tắc về pháp lý.

Tại hội nghị gỡ khó cho thị trường bất động sản mới đây, doanh nghiệp cho biết lãi suất từ cuối năm ngoái tăng khá nhanh, có khoản vay lãi suất đã tăng gần 30%. Việc tiếp cận, vay vốn ngân hàng cũng rất khó khăn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng gặp áp lực với lượng lớn trái phiếu phải đáo hạn cuối 2022 và trong cả 2023.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua. Doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng và có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Gỡ càng sớm càng tốt

Nhấn mạnh tính cấp thiết của các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng cần gỡ nút thắt tín dụng và pháp lý càng sớm càng tốt.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp trong ngành trông chờ dòng vốn ngân hàng được nới ngay vì các kênh huy động vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu đều gặp khó.

Bà Dung của CBRE Việt Nam cho rằng chính sách tín dụng là yếu tố then chốt quyết định thị trường phục hồi nhanh hay chậm vì tín dụng ảnh hưởng cả doanh nghiệp và các nhà đầu tư cá nhân.

“Thời điểm phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc điều chỉnh các chính sách kinh tế vĩ mô bao gồm chính sách tín dụng, Luật Đất đai sửa đổi cũng như các giải quyết các vấn đề pháp lý để khơi thông nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường”, bà Dung cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nên nới thêm hạn mức tăng trưởng tín dụng, có chính sách tái cơ cấu nợ, giãn nợ cho khách hàng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản đảm bảo, làm rõ một số vấn đề về mục đích vay vốn, tạo điều kiện vay với người mua nhà...

Trong 17 tháng tới khi chờ các luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các luật hiện hành, để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành bốn nghị định trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3/2023.

Đó là các dự thảo sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp; các nghị định về đất đai; các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Cuối cùng là dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

“Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng và giảm lãi suất để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý vẫn là gốc rễ của vấn đề này và làm mất đi sự cạnh tranh trong việc thu hút nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường”, ông Khương nói.

Theo ông Khương, trong thời gian gần đây, Chính phủ cũng đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn đến thị trường bất động sản hiện nay, từ đó có những giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường tiếp tục phát triển bền vững và lành mạnh. Điều này cho thấy sự quan tâm đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ đối với ngành bất động sản và xem đây là một trong những ngành kinh tế đặc biệt quan trọng. Đây là một trong những tín hiệu tích cực và đáng kỳ vọng cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay.