Tại sao dòng tiền dương lại quan trọng với các nhà đầu tư bất động sản?

Dòng tiền dương là gì?

Việc tạo ra tiền thông qua đầu tư được gọi là dòng tiền dương, có nghĩa là thu nhập của bạn vượt quá chi phí mà bạn bỏ ra, do đó tạo ra lợi nhuận. Các nhà đầu tư bất động sản luôn nhắm đến những bất động sản tạo ra dòng tiền dương.

Không nhà đầu tư nào muốn mua một bất động sản không có tiềm năng. Khi mua hoặc sở hữu một bất động sản, các nhà đầu tư có thể sẽ phải cải tạo, sửa chữa và quảng cáo bất động sản cho phù hợp để biến nó thành tài sản tạo ra dòng tiền dương. Đây là cách mà các nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu thường thực hiện, do khả năng xác định “viên ngọc ẩn” và tầm hiểu biết của họ về thị trường.

Tầm quan trọng của bất động sản tạo ra dòng tiền dương đối với nhà đầu tư

Rất nhiều nhà đầu tư sẽ tính dòng tiền bằng cách lấy tiền thuê nhận được trừ đi khoản thanh toán thế chấp, thuế và bảo hiểm. Tuy nhiên, điều quan trọng là đừng bỏ qua chi phí cho vấn đề bảo trì và thời gian bất động sản bị bỏ trống. Ngay cả với một bất động sản đã được sửa sang lại hoàn toàn, bạn vẫn sẽ phải dành một phần ngân sách chi cho việc bảo trì. Đồng thời, bạn cũng phải dự tính cách đối phó với những chi phí hoạt động khi bất động sản bị bỏ trống trong một vài tháng trong thị trường khắc nghiệt.

Sau khi tính toán dòng tiền bằng cách lấy giá thuê trừ đi tất cả các chi phí khác, bạn có thể nhận ra rằng các con số trông không đẹp như bạn nghĩ lúc đầu. Cần lưu ý rằng không phải lúc nào tiền thuê nhà cao hơn một chút so với tiền thế chấp, thì điều đó có nghĩa là bạn đang kiếm được lợi nhuận, hay có dòng tiền dương.

Nếu bạn đang hy vọng bất động sản lên giá, hãy nhớ rằng không có gì đảm bảo rằng giá sẽ tăng. Bạn sẵn sàng trả tiền cho một bất động sản cho thuê đang tạo ra dòng tiền âm trong bao lâu trước khi kiếm được lợi nhuận từ việc bán nó? Nếu không cẩn thận, bạn có thể “phá sản” trước khi kiếm được lợi nhuận từ việc bán bất động sản. Do đó, hãy đảm bảo bất kỳ bất động sản cho thuê nào của bạn cũng đều tạo ra dòng tiền dương. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể mua mà không tính toán đến dòng tiền miễn là bạn hiểu những rủi ro.

Hãy luôn lên kế hoạch cho điều tồi tệ nhất, nhưng hy vọng điều tốt nhất. Một điều khác mà nhiều nhà đầu tư bất động sản mới bỏ qua đó là quản lý tài sản. Ngay cả khi bạn đang tự mình quản lý tài sản, bạn vẫn phải lập bảng ngân sách và kế hoạch cho khoản đầu tư của mình. Bạn cần phải ghi chép rõ ràng hàng tháng về giá thuê, khoản thanh toán vay thế chấp (nếu có), phí bảo hiểm, thuế, chi phí bảo trì,....

Trong nhiều trường hợp, bất động sản bị bỏ trống, hay không có khách thuê, người thuê chuyển đi, hoặc người thuê không chịu trả tiền thuê và bạn buộc phải cắt hợp đồng với họ. Do đó, bạn không có dòng tiền từ bất động sản đó. Bạn không những không được thu tiền thuê nhà trong những tháng bất động sản bị bỏ trống mà bạn còn phải trả tiền điện nước, phí đậu xe, phí bảo trì,.... cho ngôi nhà. Đó là lý do tại sao bạn cần dự trù ngân sách dự phòng để đối phó với bất kể vấn đề nào bất ngờ phát sinh. 

Dòng tiền dương bao nhiêu là đủ?

Vậy, đối với một nhà đầu tư bất động sản, dòng tiền dương bao nhiêu là đủ? Rõ ràng là dòng tiền càng nhiều càng tốt, nhưng dòng tiền tối thiểu mà một bất động sản tạo ra cần phải giúp nhà đầu tư chi trả được toàn bộ các chi phí liên quan đến bất động sản mà vẫn có lãi. Con số này khác biệt đối với mỗi loại bất động sản, diện tích bất động sản,.... Và quan trọng là mỗi nhà đầu tư sẽ có mục tiêu về lợi nhuận hay dòng tiền của riêng mình. 

Rất khó để đưa ra một con số cụ thể. Tuy nhiên, giả sử với bất động sản bạn mua với giá 2 tỷ đồng, thì bạn có thể đặt ra mục tiêu dòng tiền từ 9 triệu đến 11 triệu đồng một tháng.  

Tóm lại, đầu tư vào bất động sản có dòng tiền dương phải là ưu tiên hàng đầu của mọi nhà đầu tư bất động sản. Sẽ dễ dàng hơn và nhanh hơn để đặt nền móng cho thành công tiếp theo nếu bạn bắt đầu với một bất động sản mang lại lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, việc tìm kiếm các bất động sản tạo ra dòng tiền dương không hề dễ dàng bởi vì chúng thường sẽ nhanh chóng “rơi vào tay” của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, có khả năng nhìn thấy cơ hội bất kể chi phí.