Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cân nhắc quy định mua bán nhà đất phải thông qua sàn

Phát biểu khai mạc phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết trong 2,5 ngày làm việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về 3 dự án luật trong chương trình xây dựng luật pháp lệnh 2023 để trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 gồm Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Luật Viễn thông (sửa đổi) và Luật Căn cước công dân (sửa đổi).

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội cho biết, giai đoạn này sửa là cần thiết nhưng  tránh sửa xong nhưng không giải quyết được vướng mắc hay lại tạo ra những vướng mắc khác.

Tại phiên họp, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, dự thảo luật bổ sung các khái niệm mới như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Dự thảo luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Kinh doanh quyền sử dụng đất;…

Lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản condotel, officetel

Trình bày ý kiến thẩm tra tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đề nghị trong dự thảo Luật cần làm rõ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú” tại điểm b khoản 1 Điều 6; trong khi đó khoản 1 Điều 45 mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…

Vì vậy, đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, khách hàng, người mua, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Ngoài ra với quy định đặt cọc là quy định mới, đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định. Trường hợp cần thiết, chỉ quy định nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.

Cần bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa 3 bên

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng đề nghị đề nghị rà soát khoản 1 Điều 45; Điều 47; đối với giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, đề nghị bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa 03 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản).

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Thay mặt cơ quan chủ trì soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, cho biết về nguyên tắc giao dịch qua sàn bất động sản quy định đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Còn lại khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn.

Thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện thực tế có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch. Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 1000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng.

Về đặt cọc trong giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, trước đây trong pháp luật kinh doanh bất động sản không có quy định về nội dung này. Từ thực tế có chủ đầu tư lách luật ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Do đó dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định.