Ông lớn kiếm hàng nghìn tỷ từ bất động sản công nghiệp

“Sống khỏe” giữa thời khó

Gây chú ý những ngày qua là có lẽ là kết quả kinh doanh của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán KBC). Báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2023 của doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt trên 2.051 tỷ đồng, gấp hơn 5,2 lần so với quý 2/2022.

Lợi nhuận gộp đạt trên 1.492 tỷ đồng, gấp hơn 8 lần quý 2/2022. Doanh nghiệp do ông Đặng Thành Tâm làm Chủ tịch HĐQT báo lãi sau thuế quý 2/2023 hơn 746 tỷ đồng, tăng 331% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2023, Đô thị Kinh Bắc đạt 4.274 tỷ đồng doanh thu, gấp 4 lần cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế 1.803 tỷ đồng, gấp 9 lần so với số lãi 200 tỷ đồng đạt được nửa đầu năm ngoái.

Theo giải trình của công ty, nguyên nhân lợi nhuận tăng chủ yếu là do trong kỳ công ty tăng ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh trong khu công nghiệp so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi Đô Thị Kinh Bắc báo lãi doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh thì Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã chứng khoán IDC)  ghi nhận doanh thu thuần quý 2 vừa qua giảm hơn 27% so với cùng kỳ, đạt 2.407 tỷ đồng.

Về cơ cấu doanh thu, mảng kinh doanh điện đã vượt mảng hạ tầng khu công nghiệp trở thành nguồn đóng góp doanh thu lớn nhất cho IDICO trong 6 tháng đầu năm với 1.340 tỷ đồng. Mảng hạ tầng khu công nghiệp đạt doanh thu 1.061 tỷ đồng, giảm hơn 65%. Mảng đầu tư kinh doanh bất động sản ghi nhận 576 tỷ đồng, gấp 10 lần cùng kỳ.

Kết thúc quý 2, IDICO báo lãi 662,7 tỷ đồng, giảm 55% so với cùng kỳ năm trước. Công ty cho biết nguyên nhân giảm do doanh thu giảm vì các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp chưa đến thời điểm đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần theo quy định.

Lũy kế từ đầu năm 2023, IDICO đạt 3.554 tỷ đồng doanh thu và 837 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt giảm gần 29% và 52% so với 6 tháng năm 2022.

Trong khi đó, trong quý 2, Tổng công ty Viglacera - CTCP (mã chứng khoán VGC) ghi nhận doanh thu thuần đạt 3.928 tỷ đồng, giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm nay, doanh nghiệp này thu về 6.702 tỷ đồng, giảm 17,3%.

Viglacera báo lãi quý 2/2023 đạt hơn 625 tỷ đồng, giảm 9,4% so với cùng kỳ. Lũy kế lợi nhuận nửa đầu năm ghi nhận 777 tỷ đồng, chỉ bằng 53,7% so với năm ngoái.Dù vậy sau nửa đầu năm, Viglacera đã thực hiện được 42% chỉ tiêu doanh thu và 64 % chỉ tiêu lợi nhuận năm.

Một doanh nghiệp khác thuộc lĩnh vực bất động sản công nghiệp là Công ty CP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã chứng khoán NTC) cũng ghi nhận doanh thu thuần giảm 27% so với cùng kỳ, đạt 60,1 tỷ đồng, chủ yếu ghi nhận từ kinh doanh bất động sản đầu tư tại Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (tỉnh Bình Dương).

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần Nam Tân Uyên đạt 118 tỷ đồng, giảm 13% so cùng kỳ. Lãi ròng 155 tỷ đồng, tăng nhẹ 1%. So với kế hoạch, Nam Tân Uyên đã hoàn thành 29% tổng doanh thu và 55% lợi nhuận sau thuế trong 6 tháng đầu năm.

Thách thức dần xuất hiện

Theo Bộ Xây dựng, trong quý 2/2023 thị trường bất động sản công nghiệp được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án và tập trung chủ yếu ở khu vực phía Bắc.

Nhu cầu thuê nhà xưởng khu công nghiệp trong quý 2 có xu hướng giảm nhẹ so với kỳ trước. Trong đó, giảm nhiều hơn ở khu vực phía Nam. Tại một số tỉnh có xuất hiện nhu cầu tăng nhẹ như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nam Định, Hải Phòng do ký kết hợp đồng với nhiều đối tác nước ngoài trong giai đoạn đầu năm 2023.

Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu trên địa bàn cả nước đạt khoảng 80% tại khu vực phía Bắc và trên 85% tại khu vực phía Nam. Giá cho thuê đất bình quân cho cả chu kỳ thuê tại các khu công nghiệp trong quý 2/2023 cơ bản ổn định so với quý trước và tăng khoảng 5-7% so với cùng kỳ năm trước. Đối với loại hình nhà xưởng và kho xây sẵn, giá cho thuê cơ bản ổn định.

Tuy nhiên trong báo cáo mới đây, Công ty chứng khoán VnDirect cho biết, các yếu tố tích cực hỗ trợ bất động sản khu công nghiệp đang dần mờ nhạt do những thách thức dần xuất hiện.

Thách thức đầu tiên là thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ bước vào giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới từ nửa sau năm 2023 do thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Thứ hai, khả năng cạnh tranh trong thu hút vốn FDI của Việt Nam đang dần suy yếu trong khu vực.

Thứ ba, thời điểm áp dụng thuế tổi thiểu toàn cầu đang ngày càng tới gần, sẽ làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này.

Trong bối cảnh khó khăn đó, VnDirect cho rằng thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ được định hình lại bởi những xu hướng chuyển dịch. Theo đó, các nhà đầu tư dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 khi quỹ đất thị trường cấp 1 hạn chế. Bên cạnh đó, sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản.

Công ty chứng khoán này cho rằng, một số nhà phát triển khu công nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và có vị trí chiến lược tại thị trường cấp 2 có thể biến những thách thức thành cơ hội.