Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai: Cần quy định rõ tiền đặt cọc

Đây là ý kiến của Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách diễn ra ngày 29/8.

Đóng góp ý kiến về vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 6 Điều 23, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga bày tỏ nhất trí với sự cần thiết về quy định đặt cọc, và cho rằng nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối.

“Thực tế hiện nay, đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì chúng ta thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình. Trong khi, nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nói.

Về thời điểm đặt cọc, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí với phương án 1 theo Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý của Ủy ban Kinh tế về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án với thiết kết cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua.

“Nếu quy định thời điểm đặt cọc như phương án 2 thì người mua không bị tác động nhiều nhưng về phía chủ đầu tư, phía người bán sẽ gặp trở ngại, khó khăn trong tính toán kinnh doanh. Do đó, thời điểm đặt cọc như phương án 1 là hợp lý”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga bày tỏ.

Quan tâm đến quy định mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Điều 25 của Dự thảo Luật, đại biểu Đặng Bích Ngọc (Hoà Bình) đề nghị quy định bên bán, bên mua cho thuê không được mua quá 90% giá trị hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, nhằm tăng trách nhiệm của bên bán trong quá trình hoàn thiện các thủ tục cho bên mua, đảm bảo quyền lợi của bên thế yếu.

Về bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật lần này đã bổ sung rõ hơn quy định về bảo lãnh cho việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đại biểu cơ bản nhất trí với phạm vi bảo lãnh đã được bổ sung mới trong dự thảo luật.

Theo đó, tổ chức tín dụng bảo lãnh những vụ tài chính của chủ đầu tư bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách và các khoản tiền khác Tuy nhiên, đại biểu Đặng Bích Ngọc cũng đề nghị dự thảo làm rõ hơn về các khoản tiền khác.

Ngoài ra, đại biểu Đặng Bích Ngọc cũng băn khoăn về quy định cho phép khách hàng lựa chọn có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh trong nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Đây là nội dung bổ sung mới tại dự thảo luật, vì vậy việc bảo lãnh nên được quy định theo hướng là điều kiện bắt buộc với loại giao dịch mua bán này để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người mua.

Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, đại biểu đề nghị việc sửa đổi luật lần này cần nghiên cứu quy định cụ thể dễ hiểu, minh bạch đảm bảo đầy đủ pháp lý về hợp đồng kinh doanh bất động sản để người dân doanh nghiệp có căn cứ thực hiện liên quan đến nội dung này.

Về bảo lãnh, các đại biểu đồng tình với phương án cần thiết quy định về bảo lãnh để bảo đảm trách nhiệm của các bên liên quan, các cơ quan thống nhất theo hướng cho phép có quyền lựa chọn bảo lãnh.

Làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết về đặt cọc, quan điểm sửa luật để quy định thống nhất mức tiền đặt cọc không được quá cao để không biến đặt cọc thành huy động vốn; nhưng cũng không được quá thấp. Do đó các cơ quan sẽ tiếp tục nghiên cứu để quy định ở mức đặt cọc hợp lý.