Quy định giấy phép xây dựng chung cư mini thế nào?

Hiện nay, văn bản pháp luật về xây dựng và các văn bản pháp luật khác có liên quan không định nghĩa hay giải thích thế nào là chung cư mini. Tuy nhiên, trên thực tế các căn chung cư mini hiện nay hầu hết là các tòa nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân xây dựng lên để cho thuê hoặc bán.

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, nếu nhà ở riêng lẻ được xây dựng từ 2 tầng trở lên mà đáp ứng các điều kiện thì có thể được cấp sổ hồng riêng cho từng căn hộ của nhà ở.

Như vậy, thực tế, việc xin cấp giấy phép xây dựng chung cư mini chính là xin cấp giấy phép cho nhà ở riêng lẻ. Người mua từng căn hộ đáp ứng các điều kiện dưới đây thì có thể được cấp sổ hồng sở hữu riêng đối với căn hộ và quyền sử dụng chung đối với diện tích đất xây dựng tòa chung cư mini đó. 

- Mỗi tầng có thiết kế từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (tức có phòng ở, phòng bếp, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng biệt);

- Diện tích mỗi sàn tối thiểu là 30m2 trở lên;

- Nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư theo khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 như có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, sở hữu chung, đáp ứng quy chuẩn/tiêu chuẩn xây dựng…;

Điều kiện để xin cấp giấy phép xây dựng chung cư mini

Theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định điều kiện để xin cấp giấy phép chung cư mini như sau:

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014;

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014;

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng chung cư mini

Theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định như sau:

- UBND cấp tỉnh: Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh (trừ công trình thuộc thẩm quyền cấp giấy phép của UBND cấp huyện).

UBND cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.

- UBND cấp huyện: Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

Trong đó:

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng chung cư mini

Chuẩn bị hồ sơ:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu).

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công các công trình xây dựng đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

+ Bản vẽ tổng mặt bằng của dự án hoặc tổng mặt bằng từng giai đoạn của dự án tỷ lệ 1/100 – 1/500;

+ Bản vẽ mặt bằng từng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 – 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Bản vẽ các mặt đứng và các mặt cắt chính của từng công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 của từng công trình kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc tỷ lệ 1/50 – 1/200.

Lưu ý: Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công
trình.

Trình tự thực hiện

Theo Điều 102 Luật Xây dựng 2014 các bước xin giấy phép xây dựng chung cư mini như sau:

Bước 1: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý giải quyết

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của bạn; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định; hoặc hướng dẫn để bạn hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không hợp lệ.

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ. Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.

Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu, trong 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền thông báo bằng văn bản cho bạn hoàn thiện hồ sơ. Bạn có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ trong vòng 1 tháng theo văn bản thông báo.

Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền thông báo đến bạn về lý do không cấp giấy phép;

Bước 3: Trả kết quả

Bạn tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả; nộp lệ phí theo quy định. Nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu; hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).

Yêu cầu về PCCC với chung cư mini khi hoạt động

Theo Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP về điều kiện an toàn về phòng cháy chữa cháy (PCCC), yêu cầu về PCCC với chung cư mini được quy định như sau:

- Với nhà chung cư cao dưới 5 tầng và có khối tích dưới 5.000m3:

+ Có nội quy, biển báo, biển cấm, sơ đồ/biển chỉ dẫn về phòng cháy chữa cháy, thoát nạn đúng chuẩn. Ngoài ra có phương án chữa cháy đã được phê duyệt.

+ Hệ thống điện, chống sét, tĩnh điện, thiết bị sử dụng điện, sinh lửa, sinh nhiệt, việc dùng nguồn lửa, nguồn nhiệt đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy đúng theo tiêu chuẩn.

+ Có hệ thống cấp nước, giao thông, thông tin liên lạc phục vụ công tác chữa cháy; hệ thống báo cháy, ngăn cháy, ngăn khói và thoát nạn, phương tiện cứu người đảm bảo đúng tiêu chuẩn.

+ Có phân công và quy định nhiệm vụ phòng cháy, chữa cháy. Những người được phân công nhiệm vụ phòng cháy, chữa cháy phải được huấn luyện, bồi dưỡng nghiệp vụ.

- Với nhà chung cư cao 7 tầng trở lên: Ngoài những yêu cầu về phòng cháy chữa cháy cho chung cư mini dưới 7 tầng ở trên thì với chung cư trên 7 tầng còn phải có giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.

Theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng thì việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ một số quy định.

- Nếu xây dựng nhà ở không có tầng hầm, có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng công trình. Còn nếu xây dựng nhà ở dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm... thì việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện.

- Trường hợp xây dựng nhà ở từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình trước khi xin cấp giấy phép xây dựng. Việc thiết kế và thẩm tra thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện.

Theo quy định tại mục 1.1.13 của Quy chuẩn 06:2021/BXD thì nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình có chiều cao từ 6 tầng trở xuống hoặc có không quá 1 tầng hầm, không bắt buộc áp dụng quy chuẩn này mà thực hiện theo hướng dẫn riêng, phù hợp cho từng đối tượng nhà và khu dân cư.

Trường hợp chuyển đổi công năng sang các mục đích khác phải tuân thủ theo quy định của quy chuẩn này và phải được cơ quan Cảnh sát PCCC và Cứu nạn cứu hộ có thẩm quyền thẩm duyệt như đối với các công trình thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế về PCCC.