Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Có nên thể chế hóa condotel?

Loại hình căn hộ du lịch (condotel) đã ra đời gần 10 năm trên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và có một giai đoạn phát triển nở rộ, trước khi chững lại từ khoảng năm 2019 đến nay.

Condotel được cho là sản phẩm sở hữu nhiều tiềm năng, thế nhưng, cho đến thời điểm hiện nay, thị trường này vẫn chưa được bổ sung khung pháp lý đầy đủ và hoàn thiện để có thể phát triển bền vững, lành mạnh. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc các địa phương luôn lúng túng và chưa dám cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng này trong gần thập kỷ qua.

Thực tế, trước đòi hỏi của xu thế phát triển, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ra đời đem đến nhiều kỳ vọng, đặc biệt, với những quy định rõ ràng hơn về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel được cho sẽ góp phần “cởi trói” cho các công trình này, thúc đẩy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển trong giai đoạn thị trường chung đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Tuy nhiên, để tháo gỡ hoàn toàn những vướng mắc pháp lý cho phân khúc này, không ít ý kiến cho rằng, sự ra đời của Nghị định 10/2023/NĐ-CP là không đủ, điều quan trọng là loại hình sản phẩm này cần được luật hóa một cách rõ ràng.

Chia sẻ về vấn đề đã nêu, PGS.TS Doãn Hồng Nhung – Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, đại dịch COVID-19 gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, kéo theo sự trì trệ, trầm lắng của hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch. Từ năm 2019, hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch gặp rất nhiều khó khăn, số lượng condotel tồn đọng ngày càng nhiều.

Theo bà Nhung, rào cản về mặt pháp lý cũng khiến cho thị trường này “dẫm chân tại chỗ”, nhiều quy định của pháp luật về công nhận quyền sở hữu đối với người mua căn hộ du lịch còn thiếu, chưa đầy đủ và thống nhất, khiến cho các nhà đầu tư, kinh doanh hoặc khách hàng mua condotel lo lắng.

Trong bối cảnh đó, tháng 4/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, tháo gỡ được phần nào những vướng mắc đang diễn ra, “cởi bỏ” được áp lực cũng như sự lo lắng cho các nhà đầu tư khi thực hiện kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch, tuy nhiên, Nghị định số 10/2023 này chỉ là giải pháp nhất thời.

“Điều quan trọng là phải đưa những quy định về condotel thể chế hóa trong các quy định pháp luật, đặc biệt là trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tới đây. Việc quy định như vậy sẽ tạo ra sự đồng bộ, thống nhất và đầy đủ nhất cho hành lang pháp lý về căn hộ du lịch”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung bày tỏ.

Từ đó, góp ý Dự thảo Luật (sửa đổi) vị chuyên gia này cho rằng: Thứ nhất, cần định nghĩa cụ thể và chi tiết khái niệm “Bất động sản du lịch” tại Điều 3 Giải thích từ ngữ trong Dự thảo. Đồng thời, thực hiện cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch trên cơ sở có đủ hồ sơ và điều kiện như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; có quyết định giao đất, cho thuê đất phù hợp với quy định của pháp luật; được cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ công trình xây dựng;

Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung các quy định về điều kiện giao kết bất động sản căn hộ du lịch hình thành trong tương lai. Việc xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ cho hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch hình thành trong tương lai giúp cho các chủ đầu tư có nhiều cơ hội thực hiện các dự án khác, dòng vốn được lưu thông;

Thứ ba, phải quy định về việc sở hữu căn hộ du lịch đối với cá nhân nước ngoài vì đây là đối tượng có nhu cầu khá lớn vào loại hình bất động sản du lịch. Chính vì thế, cần nới lỏng các quy định về việc sở hữu căn hộ du lịch đối với người nước ngoài nhằm tăng cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Tuy nhiên, việc quy định này vẫn phải kèm theo các điều kiện cơ bản nhằm đảm bảo không ảnh hưởng đến chính trị xã hội, an ninh quốc gia.

Thứ tư, khi xây dựng condotel, các nhà đầu tư cần phải tuân thủ Luật Xây dựng, chú ý đến vấn đề an toàn cho khách sử dụng. Đồng thời, cần có những quy định liên quan đến các giao dịch đối với căn hộ du lịch.

Đồng quan điểm của chuyên gia này, trước đó, không ít ý kiến cũng cho rằng, việc kinh doanh căn hộ condotel chịu sự điều chỉnh, quy chiếu của một số đạo luật mà trước hết và trực tiếp nhất là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch và Luật Đất đai. Hiện nay, có nhiều dự án xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ chỉ được quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản, có mục tiêu là hoạt động du lịch là chưa thực sự phù hợp.

Bởi, suy cho cùng xét về bản chất, condotel dịch ra tiếng Việt là căn hộ khách sạn và chúng ta đều biết chủ đầu tư xây dựng khách sạn không phải để ở mà để kinh doanh. Có nghĩa là chủ đầu tư bỏ vốn xây dựng khách sạn, sau đó cho khách hàng mua hoặc thuê để lưu trú. Khách hàng phải trả tiền cho việc lưu trú này theo số lượng thời gian lưu trú và dịch vụ được thụ hưởng trong thời gian lưu trú. Chủ đầu tư condotel sau khi xây dựng và đưa sản phẩm bất động sản này vào sử dụng có thể tự mình kinh doanh lưu trú hoặc thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp thực hiện. Người sử dụng condotel là bất kỳ cá nhân, tổ chức nào có nhu cầu và thông thường, đa số họ là du khách.

Vì vậy, cần quan niệm dự án condotel là dự án kinh doanh bất động sản, mà đã là dự án kinh doanh bất động sản thì nó phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.