Vì sao phải lưu ý kỹ vấn đề pháp lý khi mua nhà đất?

Bài học kinh nghiệm từ những dự án không có thật,…

Ngày 4/8/2023, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM có văn bản đề nghị UBND tỉnh Lâm Đồng cung cấp hồ sơ liên quan đến dự án “Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đà Lạt Pearl”.

Tại văn bản này, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM cho biết đang xác minh, điều tra việc bà L.T.T.N (trú tại TP.HCM) tố giác ông N.A.T, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Thanh Niên Holdings có hành vi lừa đảo chiếm đoạt số tiền hơn 2,5 tỷ đồng, thông qua thủ đoạn nhận đặt cọc chuyển nhượng đất nền thuộc dự án '”Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đà Lạt Pearl” thuộc thửa đất số 218, tờ bản đồ số 63, xã Tu Tra, huyện Đơn Dương.

Thực hiện đề nghị của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hồ Chí Minh, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản cung cấp thông tin về dự án “Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đà Lạt Pearl’’.

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng cho biết, trên cơ sở kết quả rà soát của các sở ngành, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Lâm Đồng, hiện nay không có hồ sơ về dự án đầu tư, cấp phép xây dựng đối với dự án '”Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đà Lạt Pearl” thuộc thửa đất số 218, tờ bản đồ số 63, xã Tu Tra, huyện Đơn Dương.

Hiện tại, thửa đất số 218, tờ bản đồ số 63, xã Tu Tra là do một cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Một trường hợp khác, các cơ quan chức năng tại tỉnh Phú Yên vừa phát hiện trên không gian mạng xuất hiện thông tin về dự án khu dân cư cao cấp “Sơn Phước New City” thuộc xã Sơn Phước, huyện Sơn Hòa, tỉnh Phú Yên.

Đáng chú ý, các đối tượng đã in các tờ rơi để quảng cáo về dự án như: Pháp lý rõ ràng (sổ hồng riêng), giá chỉ 299 triệu/lô; chiết khấu ngay 02 chỉ vàng; nhiều yếu tố thu hút đầu tư như kết nối trục đường QL 19C và QL 25 đi các tỉnh Tây Nguyên và sân bay Tuy Hòa,...

Tuy nhiên, theo lãnh đạo UBND huyện và các cơ quan chuyên môn thì hiện tại khu vực này là đất nông nghiệp và đất trồng cây hàng năm khác, hoàn toàn không phải đất ở. Đồng thời, trên địa bàn huyện Sơn Hòa hoàn toàn không có dự án này. 

… cho đến những dự án có thật

UBND tỉnh Quảng Nam cho biết, một số người dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất tại các dự án của Công ty Cổ phần Bách Đạt An thường xuyên gửi đơn thư đề nghị thi hành các bản án và có biện pháp để chỉ đạo chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện các dự án, sớm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguyên nhân của thực trạng nói trên xuất phát từ việc nhiều người dân đã ký kết các hợp đồng hợp tác đầu tư, góp vốn, đặt cọc giữ chỗ tại dự án Hera Complex Riverside, 7B mở rộng và Khu đô thị Bách Đạt (Bách Đạt 1) do Công ty Cổ phần Bách Đạt An là chủ đầu tư và Công ty Cổ phần Đầu tư Hoàng Nhất Nam là đơn vị trực tiếp ký hợp đồng môi giới, phân phối đất nền.

Thời điểm người dân ký kết các hợp đồng hợp tác đầu tư, góp vốn, đặt cọc giữ chỗ là khi các dự án hồ sơ pháp lý chưa đảm bảo, chưa được nhà nước giao đất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa được đầu tư hoàn thiện, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính,…

Bên cạnh đó, chủ đầu tư chưa đánh giá được những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, triển khai thực hiện nên dự án kéo dài, không đảm bảo các điều kiện để được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó chậm thực hiện cam kết với người đã ký hợp đồng.

UBND tỉnh Quảng Nam cho biết có nhiều nguyên nhân, vướng mắc dẫn đến chậm đầu tư hoàn thành các dự án nói trên.

Đơn cử, chủ đầu tư đang khó khăn, hạn chế về năng lực tài chính, chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định nên đã bị thu hồi giấy đăng ký kinh doanh và chưa được gia hạn thực hiện dự án.

Một nguyên nhân khác, Công ty Cổ phần Bách Đạt An và Công ty Cổ phần Đầu tư Hoàng Nhất Nam thiếu thiện chí để cùng nhau tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến hợp đồng mà hai bên đã ký dẫn đến trì trệ trong triển khai các dự án.

Các dự án đã hết tiến độ nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ các yêu cầu theo quy định của pháp luật để được gia hạn thực hiện,…

Hiện nay, Ủy ban Kiểm tra Trung ương, Thanh tra Chính phủ đang kiểm tra, thanh tra để cho ý kiến chỉ đạo giải quyết trong thời gian đến.

Giới đầu tư có kinh nghiệm khuyên gì?

Giữa thời điểm thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, người dân cần hết sức quan tâm đến vấn đề pháp lý trước khi mua nhà đất, đặc biệt là những sản phẩm được quảng cáo rao bán với những ngôn từ hấp dẫn người mua như “giá ngộp’’, “giá sập hầm’’,…

Nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực nhà đất chia sẻ, trước khi xuống tiền mua bán nhà đất, người dân cần hết sức lưu ý đến các vấn đề pháp lý. Ở thời điểm hiện nay, nhiều chủ đất đồng ý hạ giá bán để giải quyết áp lực tài chính, tuy nhiên cũng có nhiều chủ đất quảng cáo với “giá sập hầm’’ nhưng thực tế thửa đất đang muốn bán lại có giá trên trời.

Đối với những chủ đất hạ giá bán nhiều thì người dân cần thận trọng trong vấn đề về ký kết các hợp đồng đặt cọc trước khi giao dịch. Bởi lẽ, do lo sợ lô đất mình muốn mua sẽ được bán cho người khác nên nhiều người dân thường quên đi chuyện kiểm tra kỹ về pháp lý mà nhanh chóng xuống tiền đặt cọc với số tiền lớn.

Chưa hết, người dân cũng cần giữ bình tĩnh trước những thông tin rao bán nhà đất với “giá ngộp”, “giá sập hầm” để tránh sập bẫy những lô đất không có thật hay những lô đất có thật nhưng lại có sổ đỏ giả.

Những đối tượng lừa đảo thường dựa vào đây để lừa đảo những người dân ham đất giá rẻ. Sau khi người dân đặt cọc với số tiền lớn thì các đối tượng sẽ ôm tiền rồi tháo chạy.

Do đó, trước khi xuống tiền đặt cọc, người dân cần đến các cơ quan chức năng tại địa phương để tìm hiểu kỹ các vấn đề liên quan đến thửa đất như pháp lý, quy hoạch, những hạn chế về quyền sử dụng đất,…

Riêng đối với đất nền dự án, trước khi xuống tiền mua đất, người dân cần tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của dự án tại UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng.

Đặc biệt, người dân cũng cần thận trọng với những hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ tại các dự án bất động sản. Bởi lẽ trên thực tế có rất nhiều dự án bất động sản đang bị chậm tiến độ do vướng mắc về pháp lý, vướng mắc về giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, năng lực tài chính của chủ đầu tư không đảm bảo,…