“Nội chiến” chung cư: “Nhức nhối” bao giờ dứt?

Mâu thuẫn vẫn “dai dẳng”

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có trên 3.000 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại TP. HCM và TP Hà Nội. Tại TP. HCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp.

Còn tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Điển hình như tại quận Thanh Xuân hiện có một số tòa chung cư vướng mắc, tranh chấp giữa Ban quản trị và chủ đầu tư.

Đơn cử như, chung cư The Legacy (số 106 Ngụy Như Kon Tum – Nhân Chính), chủ đầu tư đang làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc của Dự án đối với các tầng thuộc khối đế, nhà trẻ, khu vực sinh hoạt của cộng đồng dân cư. Hiện nay, dự án đang chờ kết luận của Thanh tra Chính phủ nên các thủ tục đầu tư, điều chỉnh dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận.

Hay tại Chung cư King Palace (số 108 Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình), cư dân hiện nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo UBND quận Thanh Xuân, do chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch chi tiết dẫn đến phát sinh tiền sử dụng đất cần nộp ngân sách Nhà nước. Chủ đầu tư đã nộp hồ sơ xin xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung từ năm 2017, nhưng đến nay vẫn chưa được phê duyệt. Do đó, chủ đầu tư chưa có cơ sở để nộp tiền vào ngân sách nên không thể thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại dự án.

Tại chung cư Sông Đà – Việt Đức (ngõ 164 Khuất Duy Tiến – Nhân Chính), chủ đầu tư đã cải tạo, sử dụng sai mục đích tại tầng kỹ thuật KT1, KT2. Do đó ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu căn hộ tại chung cư, dẫn đến việc kiến nghị, đấu tranh đòi quyền lợi.

Thông tin trả lời báo chí về nội dung này,  sở Xây dựng Thành phố Hà Nội cho biết, trên địa bàn hiện có 1.518 chung cư với 2.445 lô, bao gồm 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Cơ bản hầu hết các địa bàn của Thành phố đều có chung cư và đều nảy sinh những vấn đề khác nhau dẫn đến “mâu thuẫn” về quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư, Ban quản trị, Ban quản lý, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ…

Một số vấn đề cũng diễn ra phức tạp, kéo dài, liên quan đến trách nhiệm của nhiều đơn vị quản lý hành chính các cấp, như cấp giấy chứng nhận, xử lý vi phạm trật tự xây dựng, phòng cháy, chữa cháy, quỹ bảo trì… Tất cả đều ít nhiều tác động đến chất lượng đời sống của cư dân sinh sống tại các chung cư.

Thực tế cho thấy, về một số sai phạm của các chủ đầu tư, Ban quản lý đều chỉ mới dừng lại ở việc xử phạt hành chính. Điều này khiến đội ngũ này càng chủ quan, thậm chí cố ý thực hiện để đánh đổi lợi ích khác. Điều này không chỉ làm ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của cư dân, mà còn gây khó khăn trong công tác quản lý về hành chính của địa phương, gây mất đoàn kết, an ninh trật tự trong khu vực chung cư.

Cần một cơ chế xử lý tranh chấp

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Cồng ty Luật TNHH Đại La cho rằng, rất khó để có thể giải quyết hết những mâu thuẫn tại chung cư, thậm chí có nhiều trường hợp người dân và chủ đầu tư không thể ngồi cùng nhau để tháo gỡ.  “Do vậy, cần phải sử dụng các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp và xung đột. Khi quyền lợi các bên đều bị ảnh hưởng, thì cần thiết phải áp dụng quy định của pháp luật để tiến hành giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp…”, luật sư Biên nêu quan điểm.

Ở một góc nhìn khác, luật sư Lê Thị Nhung – Giám đốc Công ty Lee và Cộng sự cho rằng, bên cạnh việc pháp luật còn nhiều điểm tranh cãi và bất khả thi trên thực tế, sâu xa hơn còn là vấn đề năng lực quản trị.

Theo luật sư Nhung, cả hai thiết chế có thẩm quyền cao nhất tại các chung cư hiện nay là hội nghị cư dân và ban quản trị thì đều được thiết lập theo mô hình tổ chức cộng đồng đơn thuần và thiếu tính chuyên nghiệp. Những thành viên trong ban quản trị tuy mang danh đại diện cho cư dân, nhưng bản thân họ cũng là những cư dân như nhiều người khác trong tòa nhà, quyền lợi và nghĩa vụ ràng buộc lỏng lẻo.

Nhiều thành viên ban quản trị nhận được một khoản thù lao tượng trưng. Và rất hiếm ban quản trị có một, một vài hoặc nhiều thành viên có kiến thức chuyên môn và kỹ năng đáp ứng yêu cầu quản trị tòa nhà. Một vài nơi còn phát sinh gian lận khi ban quản trị bắt tay với đơn vị quản lý vận hành chung cư trong các phi vụ sửa chữa, bảo hành hay cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường trong nhà chung cư.

Vấn đề đáng nói là cho đến thời điểm hiện tại, chưa có cuộc tranh chấp nào trong nội bộ chung cư được đưa ra tòa. Cho nên, những xung đột như vậy chỉ dừng lại ở những cuộc đôi co, cãi vã hay giăng băng rôn để tạo sức ép. Một phần xuất phát từ tâm lý không thích “đáo tụng đình” của người Việt, một phần xuất phát từ thực tế là pháp luật thiếu cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả, phù hợp.

“Khó có thể để một tranh chấp nội bộ trong chung cư, nhiều khi rất nhỏ, lại có thể khiến người ta bỏ công bỏ sức theo đuổi một vụ kiện dài hơi, phức tạp. Nhưng nếu để tranh chấp, bất hòa âm ỉ mãi, chắc chắn ảnh hưởng đến tâm lý và môi trường sống yên bình của các cư dân”, luật sư Nhung chia sẻ.

Cũng theo nữ luật sư này, một số vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, nhưng chưa đủ, thực tế cũng chưa có ban quản trị hay đơn vị quản lý nào bị xử phạt như vậy. Vấn đề quan trọng pháp luật xử phạt vi phạm hành chính không thể đứng ra can thiệp và xử lý hết các tranh chấp nội bộ của tòa nhà.

“Cho nên tôi cho rằng, cơ chế giải quyết tranh chấp thay thế rất cần cho các tranh chấp nhỏ như tranh chấp nội bộ tòa nhà chung cư. Khi số lượng các chung cư ngày càng lớn và không ngừng phát triển thì quá trình chuẩn bị cho một cơ chế giải quyết tranh chấp phù hợp không thể chậm trễ hơn nữa”, luật sư nêu quan điểm.