“Nội chiến” chung cư: Bộc lộ bất cập trong quản lý

Trong những năm gần đây, mô hình phát triển nhà ở chung cư tại các đô thị ngày càng tăng cao. Mô hình này được coi là xu hướng phát triển tất yếu tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Song, cùng với số các tòa nhà đưa vào sử dụng, vận hành ngày một nhiều thì lượng xung đột, tranh chấp tại các chung cư cũng gia tăng.

Theo Bộ Xây dựng, việc xảy ra các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Trong khi đó, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi cũng chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh câu chuyện này, luật sư Tạ Anh Tuấn – Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, nhiều xung đột xảy ra thời gian qua đã bộc lộ những hạn chế trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng như phân cấp, phân quyền, thực thi trách nhiệm, bảo đảm quyền lợi của chủ đầu tư và cư dân.

Theo luật sư Tạ Anh Tuấn, nhiều mâu thuẫn chưa được giải quyết triệt để trong quản lý, vận hành chung cư cho thấy một số vấn đề cần sửa đổi, bổ sung quy định tại Luật Nhà ở. Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành cũng chậm hơn thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý. “Cụ thể như Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã bị chậm 5 tháng; Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã bị chậm 4 tháng…”, luật sư lấy dẫn chứng.

Cũng theo luật sư Tuấn, một số nội dung trong các văn bản hướng dẫn còn mang tính nguyên tắc và chưa sát thực tế dẫn đến phải sửa đổi, bổ sung. “Điển hình như Thông tư số 06/TT-BXD ngày 31/10/2019 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2016/TT-BXD; Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP”, luật sư Tạ Anh Tuấn dẫn chứng.

Cũng theo vị luật sư, một số điều quy định trong Luật Nhà ở cần được bổ sung đầy đủ, cụ thể hơn về tư cách pháp nhân, tiêu chí hoạt động của ban quản trị; hình thức, cách thức tổ chức hội nghị nhà chung cư; chặt chẽ hơn về điều kiện của đơn vị quản lý, vận hành đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật; sửa đổi đối với quy định về thời hạn bàn giao quỹ bảo trì; trách nhiệm trong bàn giao, tiếp nhận và quản lý công trình của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý.

Bên cạnh đó, cần sửa đổi, bổ sung một số quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, như: Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại; kiểm định, đánh giá chất lượng; lập, phê duyệt kế hoạch; quy hoạch chi tiết khu vực dự án; lựa chọn chủ đầu tư; phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; cơ chế thực hiện; trình tự, thủ tục di dời, phá dỡ… để bảo đảm tính khả thi khi thực hiện các dự án.

Đặc biệt, theo luật sư Tuấn, việc tăng cường quản lý nhà nước đối với loại hình nhà ở này là cần thiết và cấp bách. “Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế, chế tài, cần gắn trách nhiệm của cấp ủy, chính quyền địa phương cũng như đơn vị, cá nhân liên quan là chủ đầu tư, ban quản lý, ban quản trị trong việc giải quyết triệt để những xung đột ở chung cư”, luật sư Tạ Anh Tuấn nói.

Cũng trao đổi giải pháp để hạn chế xung đột xảy ra tại các nhà chung cư hiện nay, luật sư Nguyễn Thành Luân – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt cho rằng, về phía Nhà nước, nên sớm hình thành bộ tiêu chuẩn quản lý. Từ đó, mới có cơ sở để xây dựng chính sách quản lý, chất lượng quản lý và phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng như hiện nay. Các cơ quan quản lý cần phải đặt vấn đề quản lý nhà nước về chung cư là một phần quan trọng trong công tác quản lý đô thị.

Đối với chủ đầu tư, luật sư cho rằng, cần phải coi vấn đề quản lý, vận hành tốt sau khi bàn giao là một yếu tố quan trọng để nâng cao uy tín thương hiệu trong việc thu hút khách hàng cho các dự án tiếp theo. Còn về ban quản trị, cần lựa chọn được những người có “tâm-tầm-tài” để đại diện cho quyền lợi của cư dân, kiên quyết loại bỏ những người thiếu tinh thần trách nhiệm, có biểu hiện vụ lợi ra khỏi ban quản trị. Ban quản trị cần xây dựng mối quan hệ tốt đẹp với đơn vị quản lý vận hành, mọi vấn đề khúc mắc cần phải nghiêm túc thảo luận để đi đến thống nhất, tránh thiếu thiện chí, thậm chí dẫn đến đối đầu.

Về phía cư dân, vị luật sư khuyến nghị để tránh xảy ra tranh chấp, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan, nghiên cứu kỹ một số nội dung quan trọng trong hợp đồng, bao gồm thỏa thuận về giá trị hợp đồng. “Ngoài chi phí mua nhà thì cần thỏa thuận thêm các khoản phí phát sinh trong tương lai như phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe, phí bảo trì tòa nhà…”, luật sư Nguyễn Thành Luân khuyến nghị.