Chính sách bất động sản nổi bật có hiệu lực từ tháng 12/2024

1. Trình tự thực hiện bảo lãnh ngân hàng với nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tư 49/2024/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 11/2022/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng bắt đầu có hiệu lực từ ngày 10/12/2024.

Theo đó, trình tự thực hiện bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

- Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.

- Bên bảo lãnh và chủ đầu tư ký thỏa thuận cấp bảo lãnh theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và quy định tại khoản 12 Điều 3, Điều 15 Thông tư này.

- Căn cứ thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, bên bảo lãnh phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư để chủ đầu tư gửi bản sao cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

- Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho bên bảo lãnh để đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho bên mua.

- Bên bảo lãnh căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua.

2. Quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh ngân hàng với nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Thông tư 49/2024/TT-NHNN, từ ngày 10/12/2024, bên bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai có quyền và nghĩa vụ sau:

- Từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu hợp đồng mua, thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan hoặc sau khi đã chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh.

- Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hoặc bên mua không xuất trình được thư bảo lãnh mà bên bảo lãnh đã phát hành cho là bên mua.

- Phát hành thư bảo lãnh trước thời hạn giao, nhận nhà quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hợp lệ và gửi cho chủ đầu tư.

- Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, bên bảo lãnh phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của bên bảo lãnh và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư, trong đó nêu rõ nội dung bên bảo lãnh không tiếp tục phát hành thư bảo lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm bên bảo lãnh chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư. Đối với các thư bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, bên bảo lãnh tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

- Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh với số tiền trả thay tương ứng với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được xác định căn cứ theo hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh do bên mua cung cấp phù hợp với điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại thư bảo lãnh.

3. Hải Phòng ban hành đơn giá bồi thường về nhà, nhà ở, công trình xây dựng khi thu hồi đất

Quyết định 3931/QĐ-UBND ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất để làm căn cứ tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP. Hải Phòng bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/12/2024.

Việc áp dụng đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất để làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP. Hải Phòng được thực hiện theo “Quyết định của Ủy ban nhân dân TP. Hải Phòng ban hành quy định về việc áp dụng đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất để làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP. Hải Phòng”, Luật Đất đai 2024 và quy định có liên quan.

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp, mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh tại Ninh Bình

Quyết định 94/2024/QĐ-UBND quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh; một số chỉ tiêu, tỷ lệ áp dụng trong xác định giá đất theo phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Ninh Bình bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/12/2024.

Theo đó, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp, mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh được quy định như sau:

- Vị trí, địa điểm thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên khu vui chơi giải trí của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố vị trí, địa điểm giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 30%.

- Điều kiện về giao thông

Độ rộng mặt đường (bao gồm cả vỉa hè): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về độ rộng mặt đường của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố độ rộng mặt đường giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 15%.

Kết cấu mặt đường: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với loại kết cấu mặt đường của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố kết cấu mặt đường giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 15%.

Mặt đường tiếp giáp: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với số mặt đường tiếp giáp của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố mặt đường tiếp giáp (tiếp giáp 02 mặt đường trở lên) giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 15%.

- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với điều kiện của hệ thống cấp thoát nước, cấp điện giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố cấp thoát nước, cấp điện giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 30%.

- Diện tích, kích thước (mặt tiền, chiều sâu), hình thể của thửa đất, khu đất

Diện tích thửa đất, khu đất: điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về diện tích của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố diện tích giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 20%. Đối với dự án hoặc khu đất có nhiều lô đất với các diện tích, kích thước khác nhau thì chọn 01 lô đại diện có diện tích phổ biến nhất cho từng vị trí cụ thể để xác định giá đất, đề xuất tính toán cho các lô còn lại có diện tích tương đồng hoặc tương đối tương đồng.

Mặt tiền thửa đất, khu đất: điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về mặt tiền của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố mặt tiền giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 20%.

Chiều sâu thửa đất, khu đất: điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về chiều sâu của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố chiều sâu giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 20%.

Hình thể thửa đất, khu đất: điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống đối với thửa đất có hình thể méo, chéo, nhiều góc, nhiều cạnh (không bao gồm lô đất có từ 02 cạnh tiếp giáp với đường giao thông trở lên) giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố hình thể tối đa không quá 10%.

- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng tối đa không quá 20%.

- Hiện trạng môi trường, an ninh: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức độ điều kiện về môi trường, an ninh của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố môi trường, an ninh giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 20%.

- Thời hạn sử dụng đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về thời hạn sử dụng đất của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố thời hạn sử dụng đất tối đa không quá 20%.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán (thửa đất bị đường chọc; tiếp giáp nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, đình, đền, miếu, từ đường; đường cụt…). Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20%.

- Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15% theo quy định tại khoản 8 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.