Tại sao giá đất lại biến động mạnh sau mỗi lần sáp nhập địa giới hành chính?

Tâm lý “sợ bỏ lỡ”

Mỗi khi có thông tin về việc sáp nhập các tỉnh, thành, tình trạng giá đất leo thang lại xuất hiện. Các cụm từ như “sốt đất”, “tăng giá”, “cơ hội đầu tư” nhanh chóng tràn ngập trên các nền tảng mạng xã hội, và không ít nhóm người cố tình tạo ra một đà tâm lý thúc đẩy tăng giá. Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh rằng những đợt sốt đất này thường chỉ là hiện tượng tạm thời.

Một trong những ví dụ điển hình về sự biến động giá đất sau khi thay đổi địa giới hành chính là sự kiện Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội vào năm 2008. Sau khi Hà Tây cũ sáp nhập vào Hà Nội, giá đất các khu vực như Từ Liêm, Hoài Đức, Đan Phượng, và các huyện ngoại thành khác chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ. Cụ thể, trước khi sáp nhập, giá đất tại các khu vực như Từ Liêm, Mỹ Đình, Mễ Trì, Trung Văn chỉ dao động từ khoảng 5 - 10 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi sáp nhập, giá đất đã tăng mạnh. Ở khu vực Mỹ Đình, Mễ Trì, giá đất có thể lên tới 50 triệu đồng/m2, thậm chí gấp ba lần so với trước đó.

Tương tự, khi các khu vực như Hoài Đức và Đan Phượng được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh nhờ sự đầu tư vào hạ tầng sau sáp nhập, giá đất tại đây đã tăng vọt, có nơi lên tới 30 - 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi cơn sốt qua đi, giá đất đã giảm mạnh và nhiều dự án bất động sản không thể hoàn thành như kỳ vọng.

Hay những khu vực từng trải qua “cơn sốt” như Thủ Thiêm (TP.HCM), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang) hay Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) cũng đều đã chứng kiến sự suy giảm giá trị đất nhanh chóng sau khi cơn sốt qua đi.

Vậy tại sao hiện tượng sốt đất lại tái diễn? Lý do chính nằm ở những yếu tố tâm lý và kỳ vọng không thực tế của nhà đầu tư.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một trong những yếu tố quan trọng dẫn đến sự tăng giá đất khi có thông tin sáp nhập chính là tâm lý "sợ bỏ lỡ" (FOMO - Fear of Missing Out). Khi nghe thông tin về việc một địa phương sẽ sáp nhập hoặc được nâng cấp thành phố, rất nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vội vã tham gia với niềm tin rằng giá trị đất sẽ tăng mạnh. Họ kỳ vọng rằng khi địa phương trở thành một đô thị hay được nâng cấp, giá trị đất sẽ tăng lên đáng kể, và họ sẽ kiếm được lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn.

Mặc dù vậy, đây chỉ là một kỳ vọng không dựa trên sự phát triển thực tế của khu vực đó, nhưng lại tạo ra một làn sóng tâm lý mạnh mẽ, khiến cho giá đất leo thang một cách bất hợp lý. Sự kỳ vọng này lại càng được đẩy mạnh bởi sự tuyên truyền của giới môi giới bất động sản.

Sự kỳ vọng về hạ tầng

Kỳ vọng về sự phát triển hạ tầng cũng là một trong những yếu tố tạo nên sự biến động giá đất tại các khu vực thay đổi địa giới hành chính.

Khi một khu vực được nâng cấp, người dân và nhà đầu tư kỳ vọng vào sự phát triển mạnh mẽ của giao thông, khu đô thị, và các tiện ích công cộng. Điều này thúc đẩy giá đất tăng nhanh chóng.

Tiếp theo, tâm lý đám đông đóng một vai trò quan trọng. Những thông tin về việc nâng cấp hay sáp nhập địa giới hành chính tạo ra cơn sốt đất do sự tham gia ồ ạt của nhà đầu tư và môi giới.

Cuối cùng, hệ quả từ các lần sáp nhập trước đó cũng là một yếu tố không thể bỏ qua. Những cơn sốt đất sau mỗi lần thay đổi địa giới hành chính tạo ra thói quen và kỳ vọng sai lầm trong giới đầu tư bất động sản.

Chiêu trò của “cò đất”

Ông Trần Bình Tư – Giám đốc Sàn giao dịch tại Hà Đông, Hà Nội cho rằng, môi giới bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong việc làm nóng giá đất thông qua các chiêu trò tạo sóng. Họ thường xuyên sử dụng tin đồn, giao dịch ảo hoặc lạm giá để tạo ra cảm giác khan hiếm đất đai. Bằng cách này, họ kích cầu và tạo ra sự khẩn cấp cho những người mua, khiến họ cảm thấy rằng nếu không hành động ngay, họ sẽ bỏ lỡ cơ hội lớn.

Các môi giới còn có thể “dắt mối” cho những nhóm đầu tư lớn, hoặc có thể dựng lên những màn kịch giả tạo để tạo áp lực lên những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Từ đó, giá đất được đẩy lên cao, và khi tâm lý đám đông bị kích động, nhiều người lao vào mua đất với giá cao mà không nhận thức được rằng cơn sốt này không kéo dài.

Những bài học đắt giá

Sự biến động giá đất trong những năm qua đã dạy chúng ta những bài học quan trọng. Những khu vực như Vân Đồn, Phú Quốc hay Bắc Vân Phong đã từng trải qua những đợt tăng giá chóng mặt, chỉ để rồi sau đó giảm mạnh khi cơn sốt qua đi. Nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng "mắc cạn", không kịp thoát khỏi các lô đất đã mua với giá cao.

Câu chuyện này nhắc nhở chúng ta rằng những cơn sốt đất thường chỉ là hiện tượng ngắn hạn, và những kỳ vọng không thực tế có thể khiến cho nhà đầu tư rơi vào rủi ro.

“Mặc dù sốt đất có thể mang lại lợi nhuận nhanh chóng cho một số nhà đầu tư, nhưng hậu quả của tình trạng này là rất nghiêm trọng. Giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ làm mất ổn định thị trường, khiến cho người dân không thể tiếp cận được đất đai với mức giá hợp lý. Đồng thời, các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân sẽ gặp phải khó khăn tài chính, thậm chí là thua lỗ lớn khi giá đất giảm”, ông Đính cho hay.

Nhìn chung, biến động giá đất tại các khu vực thay đổi địa giới hành chính không phải là hiện tượng mới. Tuy nhiên, Chủ tịch VARS khuyến cáo các nhà đầu tư cần phải thận trọng và nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi tham gia vào những cơn sốt đất. Thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn, và để tránh những tổn thất không đáng có, nhà đầu tư cần có chiến lược dài hạn và không chạy theo tâm lý đám đông.