Dự án Galia Hanoi mới tái khởi động sau thập kỷ “đắp chiếu”, môi giới ồ ạt nhận booking

Giữ chỗ hay giữ rủi ro? – Khi booking trở thành công cụ thao túng thị trường

Thời gian gần đây, tại nhiều dự án bất động sản - đặc biệt là các tổ hợp chung cư cao tầng đang trong giai đoạn đầu triển khai hoặc chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật - xuất hiện ngày càng nhiều trường hợp môi giới rầm rộ kêu gọi khách hàng “đặt cọc giữ chỗ”, hay còn gọi là booking ưu tiên.

Theo mô tả từ các đơn vị tư vấn, khách hàng muốn mua căn hộ sớm sẽ được “mời” chuyển một khoản tiền - thường gọi là phí giữ chỗ - cho môi giới hoặc sàn phân phối. Việc chuyển tiền sớm sẽ giúp khách hàng có thứ tự ưu tiên cao hơn trong buổi “ráp căn” - thời điểm được lựa chọn chính thức căn hộ sẽ mua.

Trong trường hợp không chọn được căn hộ phù hợp tại buổi ráp căn, khách hàng có thể tiếp tục giữ chỗ để chờ đợt mở bán tiếp theo. Nếu không còn nhu cầu mua, khoản tiền giữ chỗ được cam kết sẽ hoàn trả theo thời gian quy định - thông thường được ghi trong “phiếu giữ chỗ” hoặc bản đăng ký không có giá trị pháp lý rõ ràng.

Như vậy, trước khi ráp căn, khách hàng có thể có số thứ tự ưu tiên hoặc phiếu giữ chỗ nhưng vẫn chưa được biết mình sẽ sở hữu căn hộ nào, tọa lạc tại vị trí nào, giá trị bao nhiêu… Tất cả những thông tin này sẽ được công bố chi tiết trong buổi ráp căn, sau khi khách hàng đã "chốt" được căn nhà ưng ý.

Ở bề nổi, hoạt động “giữ chỗ - đặt cọc” nghe có vẻ vô hại: khách hàng chỉ ứng trước một khoản tiền nhỏ để thể hiện thiện chí mua nhà, sau đó có quyền ưu tiên chọn căn hộ phù hợp. Tuy nhiên, đằng sau sự đơn giản ấy là cả một chuỗi hệ lụy tiềm ẩn, ảnh hưởng không chỉ đến quyền lợi người mua mà còn làm méo mó toàn bộ thị trường bất động sản.

Thứ nhất, mất trắng niềm tin – mất tiền trong im lặng:Khi thị trường còn trong giai đoạn “mập mờ pháp lý”, hàng loạt giao dịch booking được thực hiện ngoài hợp đồng mua bán chính thức. Nếu khách hàng không chọn được căn hộ như ý, việc hoàn tiền trở thành một quy trình đầy rủi ro: không có cam kết pháp lý rõ ràng, không có khung thời gian đảm bảo và người mua rơi vào thế bị động hoàn toàn. Trong không ít trường hợp, tiền đặt cọc bị “treo” vô thời hạn – hoặc thậm chí không được hoàn trả.

Thứ hai, góp phần tạo mặt bằng giá ảo:Lượng booking lớn được đẩy lên trên truyền thông không chỉ là tín hiệu mua bán - mà còn trở thành công cụ để “làm giá” thị trường. Chủ đầu tư thấy nhu cầu lớn có thể nâng giá mở bán chính thức cao hơn kỳ vọng ban đầu. Khi đó, người mua chấp nhận “thêm vài giá” chỉ vì sợ mất quyền chọn căn, vô tình tiếp tay cho việc thiết lập một mặt bằng giá mới, vượt khỏi giá trị thực.

Thứ ba, phá vỡ nỗ lực điều tiết của Nhà nước:Trong bối cảnh chính sách nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp đang là bài toán cấp bách, những cú “sốt ảo” tạo ra từ các đợt booking dàn dựng khiến thị trường bị đẩy lệch cán cân cung - cầu. Giá bất động sản bị thao túng bởi kỳ vọng chứ không phản ánh đúng năng lực tài chính của đại đa số người dân, khiến giấc mơ an cư càng thêm xa vời.

Thứ tư, làm méo mó hành vi thị trường:Một khi người mua bị cuốn vào vòng xoáy booking - giữ chỗ - tranh suất - gắp căn, bất động sản không còn là nhu cầu ở, mà trở thành món hàng để “bắt sóng”. Chính điều này làm xói mòn niềm tin vào sự minh bạch, công bằng trong giao dịch nhà đất, và làm suy yếu dần vai trò quản lý của Nhà nước nếu không được kịp thời chấn chỉnh.

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, đặt cọc giữ chỗ là một giao dịch dân sự, nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, vì vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.

Bởi khách hàng không biết được mục đích thực sự mà các sàn giao dịch bất động sản cùng với các chủ đầu tư đưa ra các chương trình booking nhằm mục đích gì? Rất có thể khi khảo sát thị trường thấy được lượng booking lớn, chủ đầu tư có thể tăng giá căn hộ tại thời điểm mở bán, cao hơn giá mở bán dự kiến.

Còn đối với tâm lý của khách hàng thì việc tăng một vài giá so với dự kiến ban đầu cũng nằm trong khoảng chấp nhận được, khi đó họ vẫn sẽ xuống tiền để mua căn hộ. Chỉ cần như vậy thì người bán đã đạt được mục đích khi cho booking, thăm dò thị trường của mình.

Các chuyên gia cũng cho rằng, dưới góc độ kinh tế, đây có thể được xem là một hành vi làm lũng đoạn giá thị trường, tạo cơn sốt ảo, đẩy giá lên cao. Thực tế, hệ lụy của giá chung cư tăng đột biến, dẫn theo cơn sóng tăng giá của các bất động sản xung quanh, khiến bài toán về xây nhà an cư vừa túi tiền mà các cơ quan chức năng bao năm nay đang tìm giải pháp càng thêm nan giải.

Từng chia sẻ nhận định về vấn đề này một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, giá bất động sản ở một số nơi có tình trạng nhảy múa, tăng vọt, trong đó có "sự góp sức" của giới đầu cơ, môi giới không chuyên nghiệp. Thậm chí, ngay cả nhà môi giới tại các công ty chuyên nghiệp cũng cố tình "tiếp tay" đẩy giá, thổi giá nhằm hưởng lợi, không phục vụ cho phát triển của các địa phương.

Dự án Galia Hanoi rầm rộ nhận Booking sau hơn một thập kỷ “đắp chiếu”

Một trong những dự án mà gần đây nhận được sự quan tâm không hề nhỏ trên địa bàn thủ đô Hà Nội là dự án Công trình nhà chung cư hỗn hợp (Thương mại, nhà ở cao tầng) có tên thương mại là dự án Galia Hanoi.

Nghiên cứu pháp lý tại dự án cho thấy, dự án tọa lạc tại ô đất C11/ODK6 thuộc khu Đầm Liễng, phường Yên Sở, (quận Hoàng Mai, Hà Nội) do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Tân Á Đại Thành làm chủ đầu tư.

Ngày 21/9/2011, UBND TP Hà Nội có Văn bản số 8057/UBND-KH&ĐT chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Tân Á Đại Thành làm chủ đầu tư dự án. Tiến độ thực hiện dự án là vào quý III/2011 đến quý II/2014.

Sau hơn một thập kỷ “đắp chiếu”, ngày 23/5/2025 dự án được Sở Xây dựng Hà Nội cấp giấy phép xây dựng số 43/GPXD. Theo đó, dự án được thiế kế xây dựng 3 tầng hầm, 33 tầng nổi với mật độ xây dựng 47,4%.

Đến ngày 9/6/2025, thông tin về việc Tân Á Đại Thành tổ chức lễ khởi công dự án Galia Hanoi rầm rộ được đăng tải trên các kênh thông tin đại chúng, truyền thông, mạng xã hội…

Song song với thông tin khởi công dự án là hàng loạt các thông tin đến từ các nền tảng mạng xã hội và một số sàn giao dịch bất động sản đang quảng bá, giới thiệu và chào bán, nhận Booking các căn hộ dự án.

Trong vai một người muốn đầu tư mua căn hộ tại dự án, qua mạng xã hội phóng viên được một số nhân viên được cho của một số sàn bất động sản là đại lý đang nhận booking dự án này vào tư vấn.

Cụ thể, Môi giới H. là nhân viên của công ty cổ phần bất động sản INDOCHINE giới thiệu là đơn vị đối tác chiến lược của chủ đầu tư cho biết, hiện tại dự án đang nhận nhận Booking với số tiền 50 triệu đồng, giá ở thời điểm hiện tại chủ đầu tư Tân Á Đại Thành đưa ra là 82 triệu/m2 đã bao gồm VAT và chưa chiết khấu, đối với khách hàng tham gia Booking và mua căn hộ trong giai đoạn này có thể hưởng tổng giá trị chiết khấu lên đến 19% nếu thanh toán sớm 95%, đối với trường hợp thanh toán sớm 50% sẽ được chiết khấu 15% …

Để minh chứng cho những lời nói của mình, chị H. cũng gửi cho khách phiếu đăng ký có đóng dấu treo của công ty mình, các chính sách quà tặng, chiết khấu, tiến độ thanh toán tại dự án và những giao dịch khách hàng đã booking đặt tiền với số tiền 50 triệu đồng cho mỗi giao dịch mà bên nhận là Indochine.

Còn theo một môi giới khác giới thiệu là nhân viên kinh doanh của Tân Á Đại Thành chia sẻ: “Chủ đầu tư không trực tiếp nhận việc booking từ khách hàng, mà thông qua đối tác là các sàn giao dịch bất động sản. Hiện đang có khoảng 16 sàn giao dịch đang nhận booking dự án này”.

Theo người này chia sẻ, hiện tại đã có hơn 5000 khách hàng chuyển tiền đặt chỗ để có quyền mua dự án này.

Khi khách hàng hỏi về hình thức mua bán giai đoạn này, người này chia sẻ: “Hiện nay hình thức giao dịch sẽ là bán theo hình thức ký quỹ, các sàn giao dịch bất động sản chỉ nhận tiền booking.

Kinh phí ban đầu sẽ là 50 triệu đồng, đến ngày 29/6 tới đây, sau khi dừng việc nhận booking, tổ chức gắp căn, người mua tiếp tục vẫn quyết định mua thì phải đóng thêm 50 triệu (tổng là 100 triệu gọi là cọc chết), sau đó ký hợp đồng ký quỹ. Sau đó 5 ngày sẽ đóng thêm khoản tiền từ 300 triệu đồng đến 1,9 tỷ đồng tương ứng với loại hình căn hộ khách hàng mua theo quy định của chủ đầu tư.

Để được nhận chiết khấu 2/%, sau 15 ngày tiếp theo khách hàng cần nộp tiếp số tiền để đủ tổng số tiền các đợt khoảng 20% giá trị của căn hộ. Sau đó, dự kiến đến tháng 3/2026 sẽ ký hợp đồng mua bán với khách hàng, đến lúc ký hợp đồng, khách hàng sẽ đóng phần còn lại phù hợp với các chương trình triết khấu mà khách hàng muốn được hưởng”.

Sau khi được môi giới tư vấn, khách hàng có đặt câu hỏi thắc mắc, vì số lượng đăng ký mua hiện nay đang vượt quá số lượng căn hộ của tòa nhà, vậy khi không có quyền gắp căn hộ, khách hàng có được lấy lại tiền đã booking hay không, thời gian là bao lâu?

Nhân viên tư vấn này cho hay, đơn vị nhận booking sẽ có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã nhận của khách hàng, tuy nhiên cần có thời gian để đơn vị làm thủ tục hoàn tiền. Thời gian cụ thể là bao lâu thì nhân viên này không dám khẳng định.

Lý giải về nguyên nhân của việc booking, ký quỹ mà không phải là hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư, một môi giới khác cho biết, điều kiện để ký hợp đồng mua bán với dự án nhà ở hình thành trong tương lai là phải xây dựng xong móng, lên tới cốt ±0.00, đây cũng là bán nhưng bán theo hình thức ký quỹ.

Còn theo chị T. được giới thiệu là nhân viên môi giới của Công ty Cổ phần Bất Động sản Thế kỷ (Cenland) cho biết, khách hàng nào đặt booking sớm sẽ được hưởng nhiều ưu đãi như chiết khấu 3%, được chọn căn đẹp khi mua căn hộ, booking càng sớm càng có lợi, tổng chiết khấu của khách hàng tối đa lên tới 19%.

“Sau khi khách hàng đặt booking, Cenland sẽ gửi phiếu xác nhận bản cứng về cho khách hàng. Trong trường hợp khách hàng không có nhu cầu mua hàng nữa hoặc đến ngày gắp căn, khách hàng không được mua, thì Cenland sẽ chuyển hoàn cọc cho khách hàng trong khoảng từ 10 đến 15 ngày”, môi giới này thông tin.

Tuy nhiên, theo rà soát trên cổng thông tin chính thức của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến ngày 11/6/2025, không có bất kỳ thông báo nào xác nhận dự án Galia Hanoi đủ điều kiện mở bán hoặc được phép bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định hiện hành. Điều này đồng nghĩa với việc mọi hoạt động nhận booking, đặt cọc tại thời điểm này - nếu có - đều chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng và tiềm ẩn rủi ro cao cho người mua.

Tân Á Đại Thành “tay ngang” địa ốc: Tham vọng đi trước, pháp lý đuổi theo sau?

Tân Á Đại Thành là cái tên vốn được biết đến là doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất bồn nước Inox và thiết bị ngành nước. Tuy nhiên, những năm gần đây cái tên Tân Á Đại Thành còn được biết đến là một doanh nghiệp mới trong bất động sản. Từ khi xuất hiện trên bản đồ các doanh nghiệp địa ốc Tân Á Đại Thành vấp phải không ít hoài nghi từ giới chuyên môn về năng lực phát triển dự án.

Vào năm 2019 khi Tập đoàn Tân Á Đại Thành bắt đầu triển khai mở rộng sang lĩnh vực đầu tư và phát triển bất động sản bằng việc thành lập doanh nghiệp mới về bất động sản với thương hiệu chính thức MeyLand.

Công ty này được thành lập vào ngày 3/4/2019, với vốn điều lệ ban đầu 500 tỷ đồng, gồm 4 cổ đông sáng lập là bà Nguyễn Thị Mai Phương (nắm giữ 45% VĐL), ông Nguyễn Minh Ngọc (nắm giữ 27% VĐL), ông Nguyễn Anh Tuấn (nắm giữ 18% VĐL) và bà Nguyễn Phương Anh (nắm giữ 10% VĐL).

Meyhomes Capital Phú Quốc là dự án đầu tay của Tân Á Đại Thành. Dự án này được đầu tư xây dựng tại thị trấn An Thới, Phú Quốc với quy mô 56,09 ha, gồm 1.435 căn hộ (1.305 căn Shophouse và Mini Hotel, 130 căn Villa).

Đơn vị này cũng được biết đến tại dự án Meyresort Bãi Lữ. Dự án này từng dính không ít ‘tai tiếng’ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán đã được rao bán rầm rộ trên một số nền tảng mạng xã hội và bị Sở Xây dựng Nghệ An tuýt còi.

Trở lại Hà Nội với dự án Công trình nhà chung cư hỗn hợp (Thương mại, nhà ở cao tầng) có tên thương mại là dự án Galia Hanoi, sau cả một thập ký đắp chiếu, mới đây ngày 9/6/2025, dự án chính thức được khởi công. Điều đáng chú ý là ngay sau lễ khởi công, hàng loạt sàn môi giới đã đồng loạt tung ra các chương trình nhận booking giữ chỗ, dù dự án chưa được xác nhận đủ điều kiện mở bán. Diễn biến này đang khiến dư luận đặt ra câu hỏi lớn về tính minh bạch trong hoạt động phân phối và năng lực kiểm soát hệ thống phân phối của chủ đầu tư.