Nhà đất Hà Nội lập mặt bằng giá mới

Nguồn cung trở lại, nhưng “cuộc chơi” đã khác

Sau giai đoạn trầm lắng, năm 2025 đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, với số lượng mở bán mới đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm. Tuy nhiên, điều đáng nói là cấu trúc nguồn cung đã có sự thay đổi rõ rệt. Phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc hạng B, trong khi phân khúc giá thấp ngày càng trở nên khan hiếm.

Mặt bằng giá vì thế cũng được đẩy lên một nấc mới. Giá bán sơ cấp trung bình đã chạm ngưỡng khoảng 102 triệu đồng/m2. Đặc biệt, các sản phẩm có tổng giá trị từ 4 tỷ đồng trở lên đang chiếm tỷ trọng lớn, phản ánh xu hướng nâng cấp phân khúc ngày càng rõ nét.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills tại Hà Nội, động lực thị trường đang dần cải thiện, song nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở các phân khúc trung và cao cấp...

Dự báo trong năm 2026, thị trường sẽ đón thêm khoảng 18.454 căn hộ mới, phần lớn vẫn thuộc phân khúc hạng A và B.

 

Dòng tiền rời lõi đô thị, tìm đến vùng ven

Nếu như trước đây, khu vực nội đô luôn là tâm điểm của thị trường, thì vài năm trở lại đây, xu hướng này đã thay đổi rõ rệt. Các đại đô thị quy mô lớn đang trở thành “đầu tàu” dẫn dắt cả nguồn cung lẫn giao dịch.

Trong năm 2025, hàng loạt dự án như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Global Gate hay Vinhomes Wonder City đã chiếm hơn một nửa tổng nguồn cung mới và lượng giao dịch toàn thị trường.

Điểm chung của các dự án này là đều nằm ngoài khu vực lõi trung tâm, trải rộng theo các hướng phát triển chiến lược của thành phố như phía Đông, phía Tây và phía Bắc. Điều này cho thấy thị trường đang tự “vẽ lại bản đồ”, với trọng tâm không còn nằm ở khu vực nội đô chật hẹp, mà dịch chuyển ra những nơi có quỹ đất lớn và dư địa phát triển dài hạn.

Thực tế, xu hướng này không chỉ đến từ phía chủ đầu tư, mà còn xuất phát từ chính người mua. Khi giá nhà nội đô vượt quá khả năng chi trả, trong khi hạ tầng giao thông ngày càng được cải thiện, việc lựa chọn sống ở vùng ven nhưng vẫn kết nối thuận tiện với trung tâm trở thành một phương án hợp lý hơn.

Trong bối cảnh đó, quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm của Hà Nội được xem là bước đi mang tính chiến lược dài hạn, giúp củng cố và tăng tốc xu hướng dịch chuyển đã hình thành trên thị trường nhà ở.

 

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc của Savills Hà Nội, các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh đang nổi lên mạnh mẽ nhờ lợi thế kết nối ngày càng được cải thiện, đặc biệt khi các cây cầu mới được đưa vào sử dụng. Những công trình này giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, từ đó “xóa nhòa” khoảng cách giữa trung tâm và vùng ven.

Không chỉ có hạ tầng giao thông, sự xuất hiện của các đại đô thị tích hợp cũng đóng vai trò quan trọng. Khác với mô hình phát triển trước đây, các dự án mới không chỉ cung cấp nhà ở, mà còn tích hợp đầy đủ tiện ích như trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, công viên và không gian công cộng.

Chính yếu tố này đã thay đổi cách người dân lựa chọn nơi ở. Thay vì ưu tiên vị trí trung tâm, nhiều gia đình bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống, không gian và tiện ích. Những khu đô thị mới với quy hoạch đồng bộ, không gian rộng rãi và môi trường sống tốt hơn đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên.

Quy hoạch tổng thể với tầm nhìn dài hạn của Thủ đô được xem là yếu tố then chốt giúp củng cố xu hướng này. Nếu được triển khai hiệu quả, quy hoạch không chỉ giúp giảm áp lực về dân số và hạ tầng tại khu vực nội đô, mà còn tạo động lực phát triển cho các khu vực ngoại thành.

Quan trọng hơn, đây là cơ hội để thị trường thiết lập lại sự cân bằng. Khi nguồn cung được phân bổ hợp lý hơn, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và không gian đô thị được mở rộng, thị trường nhà ở sẽ có nền tảng vững chắc hơn để phát triển bền vững trong dài hạn.