Ai đang "nắm đằng lưỡi"?

Ở bài viết trước, Booking giữ chỗ tại Imperia Sky Park: Dòng tiền “đi trước” pháp lý?, chúng tôi đã phản ánh thực trạng dù dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa hoàn thiện phần móng nhưng đã rầm rộ thu tiền "booking" từ 50 - 100 triệu đồng/căn.

Đáng chú ý, để vận hành quy trình này khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán chính thức, một kịch bản giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền đã được thiết lập. Hình thức này giúp chủ đầu tư tạm thời tách biệt khỏi các ràng buộc pháp lý trực tiếp trong giai đoạn huy động vốn sớm. Tuy nhiên, việc ký kết các văn bản thỏa thuận chưa được pháp luật công nhận là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể đẩy khách hàng vào thế bất lợi nếu dự án gặp trục trặc về tiến độ hoặc pháp lý sau này.

"Đánh tráo khái niệm” để né luật

Tại dự án Imperia Sky Park, một phương thức huy động vốn thông qua "Hợp đồng ủy quyền" đang bộc lộ nhiều dấu hiệu rủi ro cho người mua. Thay vì thực hiện giao dịch đặt cọc trực tiếp với chủ đầu tư theo quy định, khách hàng được hướng dẫn ký kết văn bản ủy quyền cho Công ty CP BĐS Bầu Trời Việt Nam - đơn vị được giới thiệu là đại diện phân phối dự án. Theo đó, đơn vị này sẽ thay mặt khách hàng thực hiện việc đặt cọc trong tương lai khi dự án đủ điều kiện pháp lý.

Việc sử dụng hợp đồng ủy quyền để thu tiền “booking giữ chỗ” trong khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán có thể bị xem là một hình thức huy động vốn sớm hoặc lách quy định của pháp luật, tùy thuộc vào bản chất thực tế của giao dịch.

Về mặt hình thức, đây là quan hệ ủy quyền giữa khách hàng và đơn vị môi giới, và pháp luật không cấm khách hàng ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện việc đặt cọc. Tuy nhiên, cần nhìn vào bản chất: nếu việc ký hợp đồng ủy quyền và chuyển tiền thực chất nhằm mục đích giữ quyền mua sản phẩm trong tương lai, thì đây không còn đơn thuần là quan hệ ủy quyền, mà đã tiệm cận với việc huy động vốn từ khách hàng.

Đây có thể xem là biểu hiện điển hình của việc "đánh tráo khái niệm": biến một giao dịch có bản chất là đặt chỗ, giữ suất mua thành một quan hệ uỷ quyền nhằm né tránh các điều kiện pháp lý bắt buộc.

Trong khi đó, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép nhận tiền khi dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Do đó, việc “đi đường vòng” thông qua môi giới và hợp đồng ủy quyền để nhận tiền trước thời điểm này có thể bị cơ quan quản lý đánh giá là hành vi lách luật.

Việc xuất hiện "bên thứ ba" đứng ra thu tiền khi dự án chưa hoàn thiện phần móng thực chất là một giải pháp huy động vốn sớm. Cách làm này không chỉ tạo ra kẽ hở để né tránh các ràng buộc về điều kiện mở bán mà còn đẩy người mua vào thế bị động, bởi các thỏa thuận dân sự kiểu này thường thiếu cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng nếu dự án không triển khai đúng cam kết.

Chủ đầu tư: "Thả cửa" cho sai phạm hay bắt tay trục lợi?

Dư luận đang đặt dấu hỏi lớn về vai trò và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án Imperia Sky Park trước các hoạt động huy động vốn sớm. Thực tế, một dự án quy mô hàng nghìn căn hộ với các thông tin chi tiết về mặt bằng, giá trần (rumor) xấp xỉ 100 triệu đồng/m2 cùng chính sách chiết khấu lên tới 14% khó có thể xuất hiện tràn lan trên thị trường nếu thiếu sự định hướng từ đơn vị phát triển.

Chủ đầu tư khó có thể tách rời trách nhiệm khi thương hiệu dự án đang được sử dụng làm cơ sở cho các giao dịch đặt chỗ tiềm ẩn rủi ro. Sự liên kết chặt chẽ giữa đơn vị phát triển và các sàn môi giới thể hiện qua việc chào mời các "suất mua" cụ thể, hay các phương án hỗ trợ tài chính từ ngân hàng VPBank cho một dự án chưa đủ điều kiện mở bán chính thức.

Việc thiết lập một hệ thống vận hành từ khâu quảng bá đến thu tiền qua bên thứ ba cho thấy một chiến lược huy động vốn có tính toán. Trong mô hình này, dòng tiền được luân chuyển sớm về phía dự án, trong khi các ràng buộc pháp lý và rủi ro trực tiếp lại thuộc về phía người mua nhà.

Rủi ro pháp lý đối với khách hàng trong quan hệ "ủy quyền"

Trong cấu trúc của "Hợp đồng ủy quyền", người mua đang đứng trước những bất lợi lớn về mặt pháp lý. Thay vì được bảo hộ dưới tư cách người mua nhà ở theo luật định, khách hàng lúc này thực chất chỉ là "bên ủy quyền" giao tài sản cho một đơn vị trung gian.

Đáng chú ý, các văn bản này thường thiếu vắng những thông tin cốt lõi của một giao dịch bất động sản như số căn, vị trí cụ thể hay giá bán chính thức. Quan trọng hơn, cơ chế kiểm soát mục đích sử dụng nguồn tiền này gần như không tồn tại, tạo ra một khoảng trống lớn về trách nhiệm tài chính.

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc chủ đầu tư thay đổi phương án kinh doanh, khoản tiền "booking" sẽ rơi vào trạng thái thiếu cơ sở pháp lý để thực hiện quyền khiếu nại trực tiếp. Khi đó, do không trực tiếp ký kết hay thu tiền từ khách hàng, chủ đầu tư có thể tách biệt khỏi trách nhiệm hoàn trả, để mặc người mua tự xoay xở với các đơn vị môi giới trung gian.

Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật, cho rằng: “Theo Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hoạt động môi giới bất động sản mang tính chất trung gian, bao gồm việc tìm kiếm đối tác, hỗ trợ đàm phán, cung cấp thông tin và có thể đại diện theo ủy quyền để thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 23 Luật này quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quy định này chỉ hạn chế đối với phía chủ đầu tư, không cấm khách hàng ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện việc đặt cọc. Do đó, về nguyên tắc, đơn vị môi giới có thể đại diện theo ủy quyền của khách hàng để thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản.

Dưới góc độ chuyên môn, Luật sư Bình phân tích: “Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm phát sinh giữa các bên trực tiếp giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Vì vậy, trong trường hợp khách hàng ký hợp đồng ủy quyền và chuyển tiền cho môi giới thì về bản chất, khách hàng chưa thiết lập quan hệ pháp lý trực tiếp với chủ đầu tư hoặc dự án, mà chỉ dừng lại ở quan hệ ủy quyền. Chỉ khi đơn vị môi giới trên cơ sở ủy quyền thực hiện việc đặt cọc trực tiếp với chủ đầu tư thì khi đó mới phát sinh quan hệ pháp lý giữa khách hàng và dự án bất động sản.”

Việc khách hàng chuyển tiền cho đơn vị môi giới thông qua “hợp đồng ủy quyền” trong khi chủ đầu tư không trực tiếp tham gia giao dịch hoàn toàn có thể khiến người mua rơi vào tình thế “giao tiền nhưng chưa có quyền gì” đối với bất động sản. Bởi lẽ, quan hệ pháp lý lúc này chủ yếu chỉ tồn tại giữa khách hàng và đơn vị môi giới là bên nhận ủy quyền, trong khi khách hàng chưa ký kết bất kỳ hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán nào với chủ đầu tư, nên chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ trực tiếp đối với tài sản. Nếu việc ủy quyền không hợp pháp thì số tiền đã giao khó được xem là khoản bảo đảm cho giao dịch bất động sản, mà chỉ là quan hệ dân sự riêng lẻ với bên môi giới, tiềm ẩn rủi ro lớn cho khách hàng.

Thực tế, hiện tượng các sàn môi giới đứng ra nhận tiền giữ chỗ của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán có thể nói là khá phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt ở các dự án hình thành trong tương lai. Đây thường là giai đoạn “tiền mở bán”, khi chủ đầu tư và các đơn vị phân phối muốn thăm dò nhu cầu và tạo dòng tiền sớm.

Tuy nhiên, phân tích sâu về thực trạng này, Luật sư Diệp Năng Bình cho rằng vấn đề không nằm ở việc thiếu hụt quy định, mà ở cách các chủ thể vận dụng kẽ hở để lách luật. Cụ thể, những khoảng trống này được nhận diện qua ba khía cạnh chính:

Thứ nhất, pháp luật hiện hành chỉ cho phép chủ đầu tư được nhận tiền từ khách hàng khi bất động sản đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, các giao dịch giữ chỗ thường được thiết kế sao cho không bị coi là giao dịch mua bán hoặc đặt cọc theo nghĩa pháp lý, mà chỉ là một dạng “thỏa thuận dân sự” hoặc “đăng ký nguyện vọng”. Chính cách thiết kế này tạo ra một khoảng né tránh pháp lý, chứ không phải khoảng trống hoàn toàn.

Thứ hai, quy định pháp luật hiện nay chủ yếu ràng buộc chủ đầu tư trong việc huy động vốn, trong khi trên thực tế, các sàn môi giới lại là bên trực tiếp thu tiền từ khách hàng. Điều này dẫn đến tình trạng tách rời giữa chủ thể bị điều chỉnh và chủ thể thực hiện hành vi, làm phát sinh khoảng trống trong việc quy trách nhiệm pháp lý khi xảy ra vi phạm.

Ngoài ra, một điểm đáng chú ý là cơ chế giám sát và xử lý vi phạm hiện nay phần lớn mang tính hậu kiểm. Các giao dịch “booking” thường diễn ra nhanh, phân tán và dưới dạng thỏa thuận riêng lẻ, khiến cơ quan quản lý khó phát hiện kịp thời. Khi bị xử lý thì giao dịch đã phát sinh trên diện rộng, làm tăng rủi ro cho người mua.

Cần một sự vào cuộc quyết liệt

Không thể để tình trạng "tiền đi trước pháp lý" trở thành một tiền lệ xấu làm lũng đoạn thị trường bất động sản Thủ đô. Đã đến lúc Sở Xây dựng Hà Nội và các cơ quan thanh tra cần vào cuộc quyết liệt để "tuýt còi" những sai phạm tại Imperia Sky Park.

Một dự án được quảng bá mang lại "hạnh phúc" không thể bắt đầu bằng những giao dịch mập mờ và sự coi thường pháp luật. Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những bản hợp đồng ủy quyền "vô thưởng vô phạt" để tránh kịch bản "tiền mất tật mang" trước khi dự án kịp thành hình. Liệu cơ quan chức năng sẽ phản ứng ra sao trước thực trạng này? Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin trong các bài viết tiếp theo.