Lợi nhuận TTC Land tăng bằng... niềm tin khi dòng tiền kinh doanh âm nặng

Cú "nhảy vọt" lợi nhuận trên nền tảng thiếu bền vững

Trong báo cáo giải trình gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) tự hào công bố lợi nhuận sau thuế hợp nhất quý I/2026 đạt hơn 11,6 tỷ đồng, tăng trưởng đột biến 515,17% so với cùng kỳ năm 2025. Ban Tổng Giám đốc lý giải sự tăng trưởng này đến từ việc mở rộng thi công xây dựng và "tối ưu hóa hoạt động tài chính".  

Tuy nhiên, soi kỹ vào cấu trúc doanh thu, giới phân tích không khỏi đặt dấu hỏi về tính bền vững. Trong khi doanh thu thuần đạt 150,3 tỷ đồng (tăng khoảng 37% so với cùng kỳ), thì giá vốn hàng bán lại tăng vọt từ 65,7 tỷ lên 109,4 tỷ đồng. Điều này khiến lợi nhuận gộp thực tế lại sụt giảm, chỉ còn 40,8 tỷ đồng so với mức 44,1 tỷ đồng của quý I/2025.  

Vậy lợi nhuận đến từ đâu? Câu trả lời nằm ở 65,5 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính, chủ yếu là lãi cho vay và lãi sử dụng vốn.

Điểm bất thường: Dòng tiền kinh doanh âm kỷ lục

Nghịch lý lớn nhất trong báo cáo của TTC Land chính là sự đối lập gay gắt giữa lợi nhuận và dòng tiền. Trong khi ghi nhận lãi, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của công ty lại âm nặng hơn 651 tỷ đồng, một bước lùi sâu so với mức âm 247 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự "hụt hơi" về tiền mặt này là do sự phình to của các khoản phải thu (tăng thêm 678,7 tỷ đồng trong kỳ). Tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp tại ngày 31/03/2026 đã bốc hơi hơn một nửa, từ 336,6 tỷ đồng xuống chỉ còn 166,1 tỷ đồng. Một doanh nghiệp bất động sản đang "đói" vốn nhưng dòng tiền lại bị "giam cầm" trong các khoản phải thu là một tín hiệu rủi ro cực lớn về thanh khoản.  

"Hệ sinh thái" bên liên quan: Nơi trú ẩn của các con số?

Đi sâu vào thuyết minh báo cáo tài chính, có thể thấy TTC Land đang duy trì một mạng lưới giao dịch chằng chịt với các bên liên quan trong hệ sinh thái.

Tại ngày 31/03/2026, doanh nghiệp đang cho các bên liên quan vay ngắn hạn hơn 851 tỷ đồng, trong đó "con nợ" lớn nhất là CTCP May Tiến Phát với dư nợ hơn 822 tỷ đồng. Các khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn từ bên liên quan lên tới hơn 2.258 tỷ đồng.  

Việc TTC Land liên tục dồn vốn cho các bên liên quan vay hoặc hợp tác kinh doanh, trong khi bản thân phải đi vay nợ ngân hàng và cá nhân với lãi suất lên đến 13-14%/năm, cho thấy một sự bất hợp lý trong quản trị tài chính.

Phải chăng TTC Land đang đóng vai trò là "trạm luân chuyển vốn" hơn là một nhà phát triển bất động sản thuần túy?  

Áp lực nợ vay bủa vây

Tính đến cuối quý I/2026, tổng nợ phải trả của TTC Land đã tiến sát mốc 7.812 tỷ đồng, tăng gần 300 tỷ so với đầu năm. Đáng chú ý, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng mạnh từ 1.285 tỷ lên 1.599 tỷ đồng.  

Trong bối cảnh hàng tồn kho vẫn "bất động" ở mức gần 3.400 tỷ đồng (chiếm phần lớn là bất động sản dở dang) và dòng tiền kinh doanh âm triền miên, áp lực trả nợ gốc và lãi vay (chi phí lãi vay trong quý gần 69 tỷ đồng) sẽ là "hòn đá tảng" đè nặng lên vai doanh nghiệp trong các quý tiếp theo.

Con số lợi nhuận tăng trưởng 515% có lẽ chỉ là một lớp sơn bóng bẩy che phủ lên một thực thể tài chính đang gặp vấn đề nghiêm trọng về dòng tiền và sự minh bạch trong việc sử dụng vốn. Nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước những "nghịch lý" này của TTC Land.