Thị trường bất động sản chuyển sang nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn

Theo báo cáo quý I/2026 của Dat Xanh Services, thị trường ghi nhận khoảng 50.000 - 52.000 sản phẩm bất động sản được mở bán. Trong khi đó, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy lượng tìm kiếm tăng ở mức hai chữ số so với cùng kỳ năm trước.

Áp lực lãi vay
Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn chỉ dao động quanh ngưỡng 15 - 20%, phản ánh sự hồi phục còn khá chậm của thanh khoản.

Giới chuyên gia nhận định, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không nằm ở nguồn cung mà đến từ áp lực tài chính của người mua. Lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 8 - 10%/năm trong thời gian ưu đãi từ 12 - 24 tháng, sau đó có thể thả nổi lên 10 - 13%/năm.

Trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp tốc độ tăng giá nhà, mức lãi suất này đang tạo áp lực đáng kể lên kế hoạch tài chính của nhiều hộ gia đình.

Theo CBRE Việt Nam, khoảng 60 - 70% giao dịch nhà ở thời gian gần đây có sử dụng vốn vay ngân hàng. Điều này cho thấy tín dụng vẫn là động lực quan trọng đối với khả năng hấp thụ của thị trường.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng rủi ro lớn nhất của người vay nằm ở việc đánh giá chưa đầy đủ chi phí vốn trong dài hạn. Theo ông, lãi suất ưu đãi chỉ mang tính tạm thời, còn áp lực tài chính thực sự sẽ xuất hiện khi bước sang giai đoạn thả nổi.

Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh hiện nay, việc vay được vốn không còn là yếu tố quyết định duy nhất. Điều quan trọng hơn là khả năng xây dựng kế hoạch tài chính đủ an toàn để thích ứng với biến động của thị trường.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Tài chính và Tiền tệ quốc gia khuyến nghị người vay nên chuẩn bị các kịch bản tài chính theo hướng thận trọng hơn, bao gồm trường hợp lãi suất tăng hoặc thu nhập không đạt kỳ vọng.

Theo ông, tổng nghĩa vụ trả nợ chỉ nên chiếm khoảng 30 - 40% thu nhập nhằm đảm bảo an toàn dòng tiền trong dài hạn.

Trên thực tế, không ít người mua nhà vẫn đặt kỳ vọng vào những giả định thuận lợi như lãi suất duy trì ở mức thấp, thu nhập tăng đều hoặc giá bất động sản tiếp tục đi lên. Điều này khiến nhiều hộ gia đình dễ rơi vào thế bị động nếu thị trường diễn biến trái chiều.

Với khoản vay khoảng 2,5 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm, mức lãi suất 10%/năm sẽ khiến người vay phải trả khoảng 24 - 25 triệu đồng mỗi tháng. Nếu lãi suất tăng lên 13%, số tiền thanh toán hàng tháng có thể lên tới 30 - 32 triệu đồng.

Khoảng chênh lệch vài triệu đồng mỗi tháng là áp lực không nhỏ đối với nhóm khách hàng trung lưu, đặc biệt khi chi phí sinh hoạt vẫn ở mức cao.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng thị trường đang chuyển dịch mạnh sang nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, khiến chiến lược sử dụng đòn bẩy tài chính cao trở nên kém hiệu quả hơn trước.

Theo ông, nhóm vay trên 70% giá trị tài sản sẽ chịu áp lực trả nợ lớn và khó duy trì tính linh hoạt về dòng tiền, trong khi tỷ lệ vay khoảng 50 - 60% được xem là an toàn hơn.

Giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng
Ở phía doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chính sách hỗ trợ như kéo dài tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu thị trường.

Tuy nhiên, ThS. Nguyễn Kim Anh - Giảng viên Khoa Luật, Học viện Ngân hàng đánh giá các giải pháp này chủ yếu giúp giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn, chưa thể thay đổi bản chất của bài toán vay vốn dài hạn.

Theo các chuyên gia, những vấn đề cốt lõi của thị trường hiện vẫn là sự lệch pha cung - cầu, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân và mức độ phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Nếu các yếu tố này không sớm được xử lý, rủi ro tài chính có thể tích tụ mạnh hơn sau khi các chương trình ưu đãi lãi suất kết thúc.

Để thị trường phát triển bền vững hơn, nhiều ý kiến cho rằng cần tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời phát triển thêm các kênh vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư hay các mô hình tài chính bất động sản mới.

Song song với đó, doanh nghiệp địa ốc cũng cần điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng bám sát nhu cầu thực, kiểm soát chi phí và nâng cao tính minh bạch của dự án.

Ở góc độ chính sách, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và đa dạng hóa mô hình tiếp cận nhà ở tiếp tục được xem là giải pháp quan trọng để cân bằng cung - cầu trong dài hạn.