Đánh thuế biệt thự bỏ hoang: Vẫn còn nhiều bất cập

Tình trạng nhiều dự án biệt thự, nhà phố liền kề xây xong nhưng không có người ở, bỏ hoang nhiều năm, thậm chí hàng chục năm xảy ra ở nhiều tỉnh, thành, gây lãng phí đất đai và mất mỹ quan đô thị.

Đơn cử như Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch (Hoài Đức, Hà Nội) do Tổng Công ty Thương mại và Xây dựng Vietracimex làm chủ đầu tư, được khởi công từ 2008. Dù dự án đã được triển khai trên địa bàn hai xã Kim Chung và Di Trạch với quy mô 176ha nhưng hàng trăm biệt thự, nhà liền kề xây xong để không đã hơn 10 năm liền, ước tính giá trị tài sản để không khoảng 3 đến 5 nghìn tỷ đồng.

Hay khu đô thị Lideco Trạm Trôi (Hoài Đức, Hà Nội) cũng là ví dụ điển hình cho việc lãng phí từ các khu nhà liền kề, biệt thự bỏ hoang. Dự án được khởi công từ năm 2008 do Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco) làm chủ đầu tư có quy mô 38,23ha với tổng mức đầu tư 781 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau một thời gian dài đưa vào hoạt động, đến nay số căn biệt thự bán được chỉ được tính trên đầu ngón tay. Một số người ít ỏi dọn về ở thì luôn nơm nớp lo sợ bởi sự hoang lạnh, thiếu hơi người. Cả khu đô thị này ước chừng có khoảng hơn 600 biệt thự để không, tính ra giá trị tài sản để không khoảng vài nghìn tỷ đồng.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến việc một số lượng tài sản khổng lồ đang nằm “bất động” này gây lãng phí tài nguyên đất, mất mỹ quan chủ yếu là do giới đầu cơ. Chủ nhà không quan tâm bởi giá trị tài sản vẫn tăng lên hàng năm, để không vẫn có lãi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, biệt thự bỏ hoang là lãng phí cả về sử dụng đất, công trình và mất mỹ quan đô thị nên về nguyên lý phải điều tiết bằng sắc thuế để làm sao nhanh chóng đưa nhà đất vào sử dụng. Như tại Hà Nội có cả một dự án không có người sử dụng, chứ không chỉ một vài căn. Người có nhiều nhà đưa vào kinh doanh thì tất cả đều hưởng lợi, nhà nước thu được thuế, còn ngược lại để hoang không phát huy được công năng sẽ gây lãng phí. Bên cạnh đó, biệt thự bỏ hoang cũng chỉ là một phần, còn lãng phí nhất là đất bỏ hoang, bị găm giữ. Đối với loại này cũng nên đánh thuế cao, ông Đính đề xuất.

Cách đây 10 năm khi Bộ Tài chính đã đề xuất 3 phương án đánh thuế với biệt thự bỏ hoang. Thế nhưng không có chính sách nào được thi hành, câu chuyện về biệt thự bỏ hoang vẫn tồn tại.

Mới đây, Thành phố Hà Nội đề xuất biệt thự bỏ hoang 3 tháng có thể áp thuế khoảng 5% trên giá trị hợp đồng, còn sau một năm biệt thự vẫn bỏ hoang sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị. Bên cạnh đó, Hà Nội còn đề xuất xử phạt hành chính chủ sở hữu biệt thự, với mức phạt 10 - 20 triệu đồng/căn, đồng thời kiến nghị Chính phủ áp dụng thu thuế cao lũy tiến đối với người mua từ ngôi nhà thứ hai trở lên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết ông ủng hộ việc đánh thuế biệt thự bỏ hoang, không sử dụng. HoREA cũng từng kiến nghị Chính phủ đánh thuế chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được ba năm hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường.

Theo ông Châu, việc đánh thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở. Đối với trường hợp người dân mua nhiều đất mà không sử dụng thì cũng cần đánh thuế suất lũy tiến. Điều này sẽ giúp thị trường trở về trạng thái cung tương ứng với cầu.

Cần định nghĩa rõ thế nào là “biệt thự bỏ hoang”

Một chuyên gia về bất động sản cho rằng, đề xuất đánh thuế biệt thự bỏ hoang là mơ hồ. Bởi lẽ, xét về khung pháp lý để thực hiện điều này, cần phải dựa trên các luật, nghị định liên quan chứ không phải tự nhiên đưa ra được yêu cầu này. Cưỡng chế đánh thuế với nhà bỏ hoang là vi phạm quyền sở hữu của Luật Dân sự.

Theo vị chuyên gia này, người dân có quyền được sở hữu tài sản của mình và chỉ bị xử phạt trong trường hợp họ vi phạm quy định quản lý của khu đô thị, hay trật tự xây dựng... trong trường hợp họ không xây dựng sai phép, chưa hoàn thiện nhà thì việc đó cũng là quyền lợi của họ. “Theo văn hóa Á Đông, người dân thường có xu hướng tích lũy qua các tài sản có giá trị như nhà đất, vàng… Do đó, việc “nhà bỏ không” có thể là tài sản tích lũy của người dân chứ không hoàn toàn là hệ quả của việc đầu cơ. Trong khi đó, với các dự án bị bỏ hoang, đây lại thuộc vấn đề quản lý hoạt động xây dựng, đầu tư dự án”, vị chuyên gia chia sẻ.

Đồng quan điểm với ý kiến trên, luật sư Trần Xoa, chuyên gia thuế, cho rằng dù đề xuất đánh thuế bất động sản bỏ hoang là cần thiết nhưng theo thì đề xuất chưa có căn cứ pháp lý, không dựa trên luật nào nên rất khó khả thi. Thậm chí đề xuất này có thể gây ra bức xúc cho một nhóm cá nhân có quyền lợi liên quan.

Theo luật sư Trần Xoa, người dân được phép tạo lập tài sản, đánh thuế với tài sản chính đáng của họ là không hợp lý. Thứ hai, người dân có quyền được sở hữu tài sản của mình và chỉ bị xử phạt trong trường hợp vi phạm các quy định liên quan đến đầu tư, mua bán, trật tự xây dựng... Quy định pháp luật không cấm người dân mua nhà, đất để đầu tư, mua đi bán lại.

“Cái gốc của vấn đề này là cần thiết xây dựng luật thuế tài sản, từ đó mới có thể tính toán đánh thuế những người sở hữu nhiều nhà, đất. Khi đó mới có thể ngăn chặn được đầu cơ bất động sản. Căn cứ trên luật thuế tài sản mới có thể đề xuất đánh thuế biệt thự bỏ hoang, nhà dự án bỏ hoang hay không”, ông Xoa phân tích.

Trao đổi về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: “Việc đánh thuế đất bỏ hoang đã được quy định trong Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đánh thuế với thuế suất cao nhất. Do đó việc có một sắc thuế đánh vào nhà bỏ hoang thì đó là câu chuyện đương nhiên phải làm. Tuy nhiên với đất đai, việc bỏ hoang là dễ thấy được nhưng với nhà ở thì việc xác định là không dễ dàng”.

“Nếu đánh thuế thì cần tiêu chí thế nào gọi là biệt thự bỏ hoang? Chủ của những căn biệt thự có thể lách luật bằng cách thuê một người khác, thậm chí đăng ký tạm trú cho họ ở đấy để căn biệt thự này không bỏ hoang. Vậy chỉ đi theo chính sách đi vào biệt thự bỏ hoang thì liệu chúng ta có làm được hay không? Nhà tạo lập chính sách cần tập trung vào điều đó", nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định.

Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, quan trọng nhất hiện nay là phải cải cách toàn bộ chính sách thuế đối với đất phi nông nghiệp theo hướng cơ quan thuế và cơ quan quản lý hộ khẩu, địa chính phải có mối liên thông, dùng chung cơ sở dữ liệu. Đặc biệt, bên cạnh quản lý dân cư theo đăng ký hộ khẩu thì phải yêu cầu đăng ký cư trú và mỗi người chỉ được đăng ký cư trú duy nhất ở một nơi. Ngoài ra, với dự án chuẩn bị đưa vào xây dựng, kể cả tư nhân hoặc người dân tự xây dựng, cần quy định cụ thể về việc đăng ký giá trị bất động sản để làm cơ sở tính thuế.