Quản chặt hơn các sàn giao dịch bất động sản

 Bộ Xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2015. Qua đánh giá, tổng kết sơ bộ về thi hành cho thấy Luật đã bảo đảm thông thoáng về môi trường đầu tư, kinh doanh cho doanh nghiệp trong và ngoài nước; không làm phát sinh thủ tục hành chính, giấy tờ…. và tạo điều kiện để thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường.

Qua 6 năm triển khai thực hiện, Luật đã phát sinh một số vướng mắc, tồn tại hạn chế về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn; về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; về kinh doanh quyền sử dụng đất, về chuyển nhượng dự án bất động sản…

Do vậy, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là cần thiết nhằm xử lý những tồn tại, bất cập của các quy định cụ thể của Luật hiện hành, bảo đảm tính phù hợp, đồng bộ, không chồng chéo với hệ thống pháp luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, pháp luật dân sự.

Sàn giao dịch bắt tay"thổi giá"

Trên cả nước đã có khoảng 1.600 sàn giao dịch BĐS được thành lập. Hầu hết các sàn BĐS chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới BĐS chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình như: Báo cáo thông tin về tình hình hình giao dịch bất động sản, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào giao dịch…. 

Việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng. Cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay. 

Theo Bộ Xây dựng, hiện các sàn kinh doanh BĐS tồn tại các hạn chế như sau:

Một là, luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch BĐS. 

Tuy nhiên, cơ chế chính sách này không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, thiếu  tính chặt chẽ, đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các Chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật.

Khi các giao dịch không bắt buộc qua sàn BĐS Nhà nước gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với những gì đang diễn ra; tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách Nhà nước...

Người tiêu dùng mất đi một kênh tham khảo thông tin và một tổ chức chính thống để thẩm định, thẩm tra sản phẩm trước khi đưa ra quyết định mua hoặc đầu tư. 

Mặt khác, theo quy định của Luật Phòng chống rửa tiền thì sàn giao dịch bất động sản là một trong 3 đối tượng báo cáo về các giao dịch lớn, giao dịch đáng ngờ. Tuy nhiên, với quy định này cũng đã gây ra những khó khăn trong công tác thu thập thông tin, số liệu về các giao dịch trên thị trường BĐS, đồng thời chưa phù hợp với Luật Phòng chống rửa tiền. 

Hai là, các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch BĐS lách luật để hoạt động kinh doanh. 

Cụ thể, pháp luật quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS chỉ cần có ít nhất 2 nhân sự có chứng chỉ hành nghề (CCHN), không quy định về năng lực tài chính (vốn điều lệ), quy trình trình thủ tục trong giao dịch của những doanh nghiệp này…

Mặt khác, hầu hết các sàn BĐS quy mô nhỏ và vừa bình quân đạt từ 30 đến 50 nhân viên; Sàn giao dịch lớn có quy mô từ 50 đến 200, 300 nhân viên; đặc biệt có thể lên tới trên 500 đến 1.000 nhân viên. Trong số đó, chỉ cần có 2 người có CCHN là có thể “bao trọn” cho hoạt động hành nghề của tất cả các nhân viên còn lại.

Ba là, pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch BĐS do nhà nước trực tiếp quản lý, mới chỉ có các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội môi giới BĐS, Hiệp hội BĐS Việt Nam, câu lạc bộ BĐS HN…..

Do vậy, Bộ Xây dựng cho rằng Nhà nước thiếu đi một công cụ quản lý, một kênh thông tin thông tin chính thống xuyên suốt cả nước đối với hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi bổ sung pháp luật kinh doanh BĐS theo hướng phải sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (quy định cụ thể về năng lực tài chính, cơ sở vật chất, nhân sự của sàn giao dịch bất động sản…). 

Bên cạnh đó, bổ sung quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS theo hướng quy định các loại BĐS phải giao dịch qua sàn; về các mô hình hoạt động của sàn giao dịch BĐS; về quy trình giao dịch qua sàn giao dịch BĐS; quy định về điều kiện với BĐS giao dịch qua sàn.

Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS...

 Luật kinh doanh BĐS tiếp tục được sửa đổi.

Thêm nhiều chính sách mới

Đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở, trong dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đề xuất thêm các chính sách như:  Bổ sung quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Về kinh doanh nhà ở có sẵn: Bổ sung quy định làm rõ, cụ thể về yêu cầu đối với chủ đầu tư và đối với dự án nhà ở khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn.

Bên cạnh đó, Bộ xây dựng cũng đề xuất chính sách về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Hướng sửa đổi là bổ sung quy định cụ thể về yêu cầu đối với chủ đầu tư và đối với dự án bất động sản khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; rà soát sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; bổ sung quy định về bảo lãnh khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (đặc biệt là các công trình văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch…). Rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng, thanh toán, bàn giao, yêu cầu và trách nhiệm các bên trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đối với chính sách về kinh doanh quyền sử dụng đất, hướng sửa đổi là: Bổ sung quy định cụ thể về các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, bao gồm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để tổ chức, hộ gia đình xây dựng nhà ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tổ chức xây dựng công trình theo dự án.