Đề xuất sửa đổi, bổ sung về giao đất, cho thuê đất

Cần công bằng trong tiếp cận đất đai

Theo Báo cáo Kết quả giám sát và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 của Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các doanh nghiệp Nhà nước có lợi thế hơn trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất khi cơ quan có thẩm quyền lập kế hoạch sử dụng đất.

Từ đây có thể dẫn đến việc hạn chế quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của các thành phần kinh tế khác, trong đó có kinh tế tư nhân; đồng thời đây cũng là điều kiện để phát sinh các tiêu cực trong quan hệ giao đất, cho thuê đất.

Bên cạnh đó, căn cứ giao đất, cho thuê đất chưa bảo đảm mục tiêu phát triển bền vững, công bằng trong phân bổ nguồn lực giữa các thành phần kinh tế. Chưa có sự thống nhất giữa đối tượng và hình thức giao, cho thuê đất rừng với đối tượng, hình thức giao, cho thuê rừng. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất rừng với quyền sở hữu rừng và quyền sử dụng đất rừng giữa Luật Đất đai và Luật Lâm nghiệp. Việc chuyển đổi đất nông, lâm trường; giao đất rừng của đồng bào dân tộc thiểu số còn nhiều bất cập, chưa được hướng dẫn rõ ràng để thực hiện.

Giao đất rừng của đồng bào dân tộc thiểu số. 

Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định chặt chẽ việc giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất và cho thuê đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập. Pháp luật đất đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể.

Trong khi đó, khó có thể thực hiện được việc thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai do vướng mắc trong việc xử lý tài sản, chi phí đầu tư vào đất doanh nghiệp đang sử dụng (chưa quy định thẩm quyền, nội dung, trình tự thủ tục bồi thường về đất, tài sản, giá trị đã đầu tư vào đất) đối với trường hợp phải thu hồi... để thực hiện đấu giá theo quy định. Việc giao đất đầu tư theo phương thức đối tác công - tư đến năm 2020 mới có Luật điều chỉnh, trước đó chỉ được điều chỉnh bằng Nghị định.

Cần tách thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền định giá đất

Để tháo gỡ những vướng mắc, tồn tại trên, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam đề xuất hướng giải quyết khi sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là hoàn thiện các quy định về phân bổ đất đai tại Việt Nam. Cụ thể, là thu hẹp hơn trường hợp giao đất, quy định rõ trường hợp đặc biệt không thu tiền sử dụng đất (các trường hợp này người sử dụng đất không có các quyền như chuyển nhượng, tặng cho...); Mở rộng đấu giá quyền sử dụng đất, quy định dùng các công cụ thị trường để phân bổ sử dụng nguồn lợi đất đai hiệu quả. Bổ sung tiêu chí, hạn mức sử dụng đất, giá đất làm căn cứ giao, cho thuê. Quy định chặt chẽ hơn về thời hạn, hình thức nộp tiền giao đất, thuê đất.

Theo Báo cáo giám sát, một trong những nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai) nhưng trên thực tế hầu như “thoát ly” khỏi giá cả thị trường. Điều này dễ dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù bồi thường quá xa giá thị trường. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 (Luật Đất đai) có đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất còn mang nặng tính “áp đặt”.Về vấn đề giá đất, cần xây dựng phương án xác định giá đất theo giá thị trường. Cần tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền định giá đất cho hai cơ quan độc lập với nhau. Điều này nhằm kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền, tránh lạm dụng quyền lực nhằm mục đích tư lợi.

Kiểm soát hoạt động chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức chỉ định chủ đầu tư, cổ phần hóa doanh nghiệp, đổi đất lấy hạ tầng; bổ sung quy định về vốn hóa đất công và tài sản công gắn liền với đất.

Ngoài ra, cần bổ sung các quy định về thuế, phí để điều tiết các hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, bất động sản, bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh.