Đầu tư bất động sản ăn theo quy hoạch đường Vành đai 4: Mật ngọt hay trái đắng?

Trong phiên thảo luận tại hội trường mới đây, đa số các đại biểu quốc hội tán thành việc thực hiện 2 dự án đường vành đai 3 TP Hồ Chí Minh và Vành đai 4 Hà Nội vì đây là tuyến đường có tính chất liên kết vùng quan trọng, tạo đà cho sự phát triển kinh tế của khu vực.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) cho biết, thời gian qua khi dư luận mới chỉ nghe Quốc hội sẽ xem xét, thảo luận về tuyến đường vành đai thì giá đất đai ở khu vực này đã sôi động lên và giá tăng lên rất nhiều lần. Đại biểu cho rằng nếu không có biện pháp khai thác thì nguồn lực này sẽ bị lãng phí. 

Theo đại biểu, cùng với việc phê duyệt chủ trương xây dựng tuyến đường, đại biểu đề nghị Chính phủ nên đề xuất với Quốc hội có một cơ chế đặc thù để khai thác nguồn lực này. 

Cơ chế được thực hiện theo phương thức cùng với việc quy hoạch chi tiết xây dựng các tuyến đường vành đai thì nên quy hoạch đồng thời khu vực hai bên đường. Việc này nhằm hình thành các khu đô thị hiện đại, các trung tâm thương mại, trung tâm trung chuyển hàng hóa.

Đường quy hoạch tới đâu, giá đất tăng tới đó

Được biết, đường vành đai 4 Hà Nội được quy hoạch chạy qua 14 quận, huyện thuộc 3 tỉnh thành phố. Tổng chiều dài toàn tuyến 98km, khoảng 1.230ha đất đi qua Hưng Yên, Bắc Ninh và Hà Nội. Điểm đầu tuyến tại lý trình khoảng Km3+695 trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, thuộc địa phận xã Thanh Xuân, Sóc Sơn, Hà Nội.

Điểm cuối tuyến tại khoảng Km35+300 trên đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long, địa phận xã Nam Sơn, thành phố Bắc Kinh, tỉnh Bắc Ninh. Đoạn qua Hà Nội dài 56 km; đoạn qua Hưng Yên trên 20 km và đoạn qua Bắc Ninh hơn 21 km. Quy hoạch đường Vành đai 4 sẽ gồm 6 làn xe cao tốc và đường gom đô thị với mặt đường rộng từ 90 m đến 135 m.

Ngay sau khi thông tin quy hoạch được công bố, nhiều môi giới nhà đất đã liên tục “phát tán” thông tin trên qua các diễn đàn rao bán bất động sản cũng như qua các kênh marketing số như zalo, facebook…

Theo anh Đỗ Linh, một môi giới tại Hà Nội cho biết, nhiều tháng trước, các lô đất dự kiến nằm dọc theo tuyến vành đai 4 đoạn qua cầu Mễ Sở nối từ Thường Tín (Hà Nội) sang Văn Giang (Hưng Yên) đã rục rịch tăng giá từ 4-5 triệu đồng/m2 lên mức 11-13,5 triệu đồng/m2.

Cũng dự kiến nằm trên tuyến đường Vành đai 4, một số lô đất ở nông thôn tại khu vực Bắc Phú, Sóc Sơn đã nhanh chóng được “hô biến” để phân lô tách thửa và rao bán với giá từ 5-6 triệu đồng/m2.

Chia sẻ riêng với Diễn đàn Doanh nghiệp, TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng quy hoạch trên là rất tốt nhưng việc triển khai trong thực tế thường sẽ có độ trễ, nhất là với một dự án liên quan đến nhiều địa phương lại càng có nhiều vấn đề phải giải quyết để triển khai được.

TS Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho rằng tuyến đường Vành đai 4 có tổng chiều dài gần 100km, đi qua 3 tỉnh sẽ tăng sức nóng thị trường bất động sản tại các khu vực mà tuyến đường đi qua.

Tuy nhiên, theo ông Cường trong cơ hội tiềm ẩn không ít rủi ro, đặc biệt là liên quan đến việc mua bán đất khi chưa rõ ranh giới quy hoạch.

Cụ thể, các nhà đầu tư cá nhân sẽ rất khó để xác định được mốc lộ giới, các hành lang tuyến đường hai bên luôn là một ẩn số cũng như ranh giới của những mảnh đất giao thoa giữa trong quy hoạch và ngoài quy hoạch rất khó để định vị, cùng trên một thửa đất, từ đâu đến đâu, địa chỉ nào, tọa độ nào, mốc giới nào là đất ở trong quy hoạch, được giao dịch và cấm giao dịch.

Bài học từ thực tế

Trong thực tế việc đầu tư đón đầu quy hoạch không phải là mới, đã tồn tại nhiều năm nay, nhiều người kiếm được bạc tỷ nhưng cũng không ít người phải ôm nợ.

Đơn cử như việc thay đổi hướng đường dẫn cầu Nhật Tân khiến hàng trăm người trót ôm đất quanh khu vực này tìm cách “đẩy” đi với giá rẻ cũng không thành.

Từ việc liên tục xuất hiện những thông tin “kích sóng” giá đất liên quan đến các dự án hạ tầng giao thông, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc “dựa hơi” hạ tầng để đẩy giá bán bất động sản chính là chiêu thức của các “đội lái” để tạo sóng thị trường.

Hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Nhưng cần lưu ý, việc thực hiện các dự án hạ tầng này mang tính “dài hơi” và đầu tư của người có nguồn tiền nhàn rỗi.

Bên cạnh đó, với các tuyến đường vành đai và hướng tâm đã hiện hữu như Đại lộ Thăng Long thực tế hai bên đường thường được rào lại để đảm bảo an toàn và không thể đỗ xe... do đó, các diện tích ven đường cũng khó đưa vào kinh doanh dịch vụ được dẫn đến việc bất động sản không gia tăng giá trị hoặc giá trị không cao.

"Do vậy, các nhà đầu tư khi quan tâm cần phải khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ về quy hoạch, nguồn đầu tư, thời gian đầu tư và lựa chọn vị trí đất có tính thanh khoản. Tuyệt đối không đầu tư đất lúa, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng" - TS. Nguyễn Văn Đính cảnh báo.