Lập bảng giá đất sát giá thị trường: Lo chưa làm xong giá đất đã biến động

Trước tình trạng trốn thuế, kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế khá phổ biến, Bộ Tài chính đã đưa ra các quy định nhằm chống thất thu thuế. Trong đó có các biện pháp tuyên truyền, vận động người dân và các tổ chức công chứng khai đúng giá giao dịch. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng hiện nay chưa thể xác định như thế nào là giá thị trường và cơ quan thuế cũng chưa có cơ sở vững chắc để khẳng định giá kê khai là thấp hay không thấp so với giá giao dịch thật. Điều này dẫn đến lúng túng cho cả cơ quan thuế và người dân.

Chưa xây xong đã lạc hậu

Trong một buổi tọa đàm trực tuyến mới đây, luật sư Trần Đình Dũng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết việc siết chặt quy định để chống thất thu thuế cho Nhà nước sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định hơn và đúng quy định hơn.

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất phải căn cứ vào việc người dân thu được bao nhiêu tiền. Để xác định người dân thu nhập thực sự bao nhiêu từ chuyển nhượng nhà đất rất khó. Ý thức nộp thuế của người dân chưa cao nên xảy ra tình trạng kê khai “hai giá”.

Xét ở góc độ luật pháp, việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay đang vướng rất nhiều. Trong đó nút thắt lớn nhất hiện nay là làm sao kê khai tính thuế sát giá thị trường.

Cụ thể, việc xây dựng khung giá định giá theo giá thị trường có nhiều bất cập, dẫn đến cả người mua, người bán lẫn cơ quan thuế đều lúng túng. Theo quy định, UBND tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong khi đó, bảng giá đất do các địa phương ban hành chỉ bằng 10-20% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường. “Bảng giá đất đất so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường chênh lệch quá mức. Nếu lấy bảng giá đất này so sánh theo hướng dẫn thuế thì sẽ khó khăn cho cơ quan thuế”, ông Dũng nói.

Cũng theo luật sư Dũng, hiện nay việc xây dựng khung giá đất cho một khu vực không hề đơn giản. Theo luật định phải đúng theo trình tự, thủ tục của Thông tư 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tức cơ quan xây dựng giá phải ban hành quyết định, lập hội đồng, mời Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường tham gia. Việc này mất nhiều tháng, trong khi đó thị trường liên tục biến động. “Nhiều khi giá vừa xây dựng xong thì thị trường đã biến động”, ông Dũng nói.

Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, cho rằng việc xây dựng bảng giá đất không thể hoàn thành trong vài tháng hay vài năm. Chẳng hạn như tại Mỹ xây dựng bảng giá đất mất hàng trăm năm. Bởi vì lãnh thổ một quốc gia rất rộng, có những nơi giao dịch rất thường xuyên có thể cập nhật giá thường xuyên. Tuy nhiên, có những nơi rất ít giao dịch thì rất khó để có giá thường xuyên.

Ông Chánh dẫn ví dụ ở Mỹ có hai cơ chế xây dựng bảng giá nhà đất, gồm bảng giá đất do Nhà nước ban hành đóng vai trò định hướng. Dữ liệu giao dịch thực tế được cập nhật ngay lập tức lên thệ hống. Dữ liệu đó được công khai toàn bộ cho bất kỳ một người dân nào quan tâm và muốn biết giá lịch sử. Việc cập nhật liên tục theo thời gian làm cho dữ liệu bất động sản đó mới và đáng tin cậy.

Thanh toán qua ngân hàng không phải giải pháp tối ưu

Trước tình trạng trốn thuế, kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế đang phổ biến, vừa qua Bộ Tài chính đã kiến nghị bổ sung quy định chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để kiểm soát giao dịch, quản lý thuế.

Việc thực hiện giao dịch qua ngân hàng, theo Bộ Tài chính, giúp minh bạch kiểm soát giao dịch của các ngành, phục vụ quản lý giao dịch tài sản, bất động sản và quản lý thuế nói riêng.

Theo ông Phan Công Chánh, cách kê khai giá chuyển nhượng bất động sản trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế không phải là câu chuyện mới.

Từ sau hai năm ảnh hưởng bởi Covid, dòng tiền thay vì đổ vào trong sản xuất thì đổ vào trong chứng khoán và bất động sản gây nên hiện tượng sốt đất trong lúc nền kinh tế khó khăn. Bộ Tài chính gợi lại vấn đề này trong hoàn cảnh hiện nay như một trong những biện pháp để thị trường bất động sản hạ nhiệt và dần tiến điều tiết thị trường bất động sản ổn định, chuyên nghiệp.

Trên thực tế, sau thời gian siết chặt việc thu thuế, Bộ Tài chính cho biết đã thu được 16.200 tỉ đồng trong 5 tháng đầu năm, vượt 6.600 tỉ đồng so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên theo ông Chánh, việc thu thuế tăng sẽ làm chi phí một giao dịch tăng, điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu. Vì vậy, dù số thu thuế tăng nhưng số lượng giao dịch đã giảm.

Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho biết việc chuyển khoản qua ngân hàng khi giao dịch bất động sản cũng không phải là một giải pháp tối ưu để xử lý kê khai “hai giá” trong lĩnh vực bất động sản. Lúc ấy, người dân sẽ lách luật bằng cách ký hai hợp đồng, một hợp đồng ghi giá thấp hơn giá thực tế và áp dụng quy định chuyển khoản qua ngân hàng, phần chênh lệch còn lại thì thanh toán bằng tiền mặt.

Ông Chánh cho biết thêm Bộ Tài nguyên & Môi trường từng có đề xuất cơ sở quốc gia về đất đai, trong đó có giá đất đai, song chưa có giải pháp cụ thể để thực hiện. Tuy nhiên, gần đây, căn cước công dân có gắn chip được phủ rộng, câu chuyện cơ sở quốc gia về giá đất đai chắc chắn sẽ được thực hiện.

“Sớm hay muộn gì chúng ta cũng phải bắt kịp với sự phát triển của thế giới. Những giải pháp hiện nay chỉ mang tính ngắn hạn chứ không phải giải pháp căn cơ để giải quyết toàn bộ bài toán này”, ông Chánh nói.