Siết tín dụng sẽ không ảnh hưởng đến dòng vốn ngoại vào thị trường BĐS Việt Nam

Báo cáo về Triển vọng và cơ hội của thị trường BĐS Việt Nam vừa được Kinght Frank công bố mới đây cho thấy Việt Nam đang là thị trường giàu tiềm năng và nhiều triển vọng tăng trưởng trong giai đoạn 2022-2026. Cụ thể, theo Kinght Frank, Việt Nam nằm trong top 20 thị trường Châu Á, Thái Bình Dương được giới đầu tư quốc tế lựa chọn là điểm đến để mua ngôi nhà thứ 2 trong năm 2022. Việt Nam hiện cũng là quốc gia có tốc độ tăng trưởng dân số giàu và siêu giàu nhanh với mức tăng dự kiến của giai đoạn 2021 – 2026 là từ 26%. Dự kiến đến năm 2026, tỷ lệ dân số giàu và siêu giàu của Việt Nam sẽ tăng hơn 40,8% so với thời điểm 2021.

Xoay quanh những diễn biến của thị trường và xu hướng phát triển thời gian tới, Batdongsan.com.vn đã có cuộc trảo đổi với bà Christine Li, Giám đốc dịch vụ Nghiên cứu Knight Frank Châu Á – Thái Bình Dương:

- Thưa bà Christine Li, bà có thể làm rõ hơn các yếu tố nào giúp Việt Nam lọt vào top 20 thị trường Châu Á – Thái Bình Dương được nhà đầu tư quốc tế lựa chọn để mua ngôi nhà thứ hai?

Christine Li: Khi nhìn về Việt Nam, sẽ có 3 yếu tố khiến Việt Nam trở nên thu hút giới đầu tư quốc tế. Đầu tiên là giá nhà, mặc dù giá nhà đang tăng cao nhưng nhìn tổng thể bức tranh toàn cầu, cũng như ở Châu Á Thái Bình Dương, thì giá nhà Việt Nam vẫn rất phải chăng đối với đối tượng dân số giàu và siêu giàu. Thị trường Việt Nam rất thu hút, không bị thừa cung như Kuala Lumpur, chỉ số kiểm soát dịch rất tốt nếu so với Manila. Hiện nay, Manila mới dần bắt đầu mở cửa lại, và gặp khá nhiều khó khăn trong việc thu hút các nguồn vốn nước ngoài vào.

Nguyên do thứ hai là khi nhìn về các biến động về kinh tế và chính trị trên thế giới hiện nay, có thể thấy Việt Nam có nền chính trị và kinh tế ổn định, trở thành một điểm đến an toàn để đầu tư tài sản. Vì Việt Nam có những chỉ số tốt như vậy nên khả năng thu hút nguồn nhân lực nước ngoài làm việc sẽ ngày càng cao.

- Vậy nhóm đối tượng khách hàng nào sẽ có nhu cầu mua ngôi nhà thứ hai tại thị trường Việt Nam, và họ mua với mục tiêu gì, để ở hay đầu tư?

Bà Christine Li: Nhìn vào bức tranh tổng thể, hiện nay Việt Nam vẫn là điểm đến an toàn về phương diện sản xuất. Khi xu hướng chuyển đổi sản xuất từ những nơi khác về Việt Nam, nhu cầu về văn phòng, nhà ở của các chuyên gia nước ngoài cũng theo đó mà tìm đến. Một trong những lí do để họ tìm cách mua nhà tại Việt Nam đó là để tăng mức tài sản và mua để cho thuê. Trước năm 2019-2020, giữa Mỹ và Trung Quốc xảy ra chiến tranh thương mại, các nhà sản xuất đã tìm cách dịch chuyển nhà máy của họ về lại Việt Nam, chúng tôi đã nhận thấy xu hướng này. Ngay cả Foxconn khi về Việt Nam đã mang theo 30 nhà cung cấp, điều này cũng góp phần tăng trưởng cho thị trường nhà ở tại Việt Nam.

Về thị trường nhà ở, những người mua nhà nước ngoài sẽ đến từ đâu thì cần phải nhìn lại cách Việt Nam đang dần mở cửa. Hiện chúng ta có những chuyến bay thẳng từ Hàn Quốc cũng như Đài Loan và mới gần đây là chuyến bay thẳng đi California. Theo quan điểm của chúng tôi, Việt Nam thật sự vẫn là điểm đến an toàn đối với các nước Châu Á. Khi chúng ta có những chính sách như chuyến bay thẳng từ Mỹ, một số cộng đồng Việt kiều sẽ quay về và mua nhà tại Việt Nam.

- Hiện tại Việt Nam đang có thay đổi về chính sách luật, kiểm soát tín dụng vào BĐS, siết chặt pháp lý. Theo bà động thái này tác động ra sao đến thị trường Việt Nam?

Bà Christine Li: Về vấn đề siết tín dụng, đây là một câu chuyện rất bình thường khi các chính phủ chống lại lạm phát. Ví dụ trong giai đoạn trước, người Mỹ giữ lại 44% lương để dành cho việc mua nhà, thì sau dịch chỉ còn có 4%, vì họ muốn tăng vào chi tiêu. Nhưng những việc này lại góp phần tăng lạm phát. Vì vậy, FED đã tăng lãi suất để chống lại sự lạm phát này, trong giai đoạn ngắn có thể dẫn đến việc tăng giá BĐS tuy không tốt, nhưng về lâu dài, đây vẫn là cách giúp nhà đầu tư giữ tiền và an toàn chống lại lạm phát, và vẫn có thể tăng giá trị nhà mua trong giai đoạn dài hạn.

Ở Việt Nam, ngoại trừ vấn đề lãi suất tăng còn có vấn đề kiểm soát trái phiếu. Điều này giúp cho chủ đầu tư hiện giờ được phân hóa, chủ đầu tư sẽ khó kiếm vốn hơn, nên những chủ đầu tư có nguồn vốn tốt sẽ vượt qua thời kỳ này và họ sẽ phát triển những BĐS có mức giá trị và chất lượng tốt hơn. Trong khi đó, những chủ đầu tư có nguồn vốn không tốt sẽ dần bị loại ra khỏi thị trường. Nhưng song song với việc đó, nguồn vốn trở nên khó kiếm sẽ dẫn đến xu hướng một số chủ đầu tư bán nguồn đất để có dòng tiền đi vào ở giai đoạn ngắn hạn. Thêm nhiều quỹ đất ra thị trường sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở có thêm nhiều dự án có thể được phát triển hơn, từ giai đoạn trung hạn đến dài hạn.

- Vậy những thay đổi này có gây ảnh hưởng đến dòng vốn ngoại đổ về thị trường BĐS thời gian tới?

Bà Christine Li: Nhìn chung dòng vốn từ nước ngoài vào Việt Nam sẽ không thay đổi. Vì đối với những nhà đầu tư có nguồn quỹ và dòng tiền dồi dào thì họ cũng sẽ tìm cách vào Việt Nam thông qua những hình thức khác chứ không chỉ dựa vào lãi suất và siết tín dụng.

- Bà nhận định thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn tới sẽ như thế nào?

Bà Christine Li: Trong năm 2022, thị trường BĐS Việt Nam vẫn tăng trưởng tốt, riêng loại hình BĐS cao cấp có thể tăng giá từ 2-3%. Còn đối với phân khúc trung cấp, bình dân vẫn sẽ phát triển nhưng mức giá cũng sẽ tăng dần lên do quỹ đất đang ngày càng đi xuống. Nhìn chung, giá nhà tại Việt Nam có thể sẽ tiếp diễn xu hướng tăng nhưng so sánh với các nước khác, không chỉ Việt Nam mà khi nhìn bức tranh tổng thể đối với thị trường Châu Á-Thái Bình Dương, mức tăng 2-3% vẫn khá khiêm tốn.