Vùng ven thoái trào, nhà đầu tư quay xe về lại thành phố

Trước những biến động của dòng tiền, xu hướng bất động sản sẽ tập trung vào khu vực nào, phân khúc nào là vấn đề được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm thời điểm hiện nay.

Tại buổi hội thảo “Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022” do CafeLand tổ chức sáng 28.6, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết những nhà đầu cơ trung hạn, nhà đầu tư bắt đầu quay về với thị trường quanh TP.HCM trong bán kính 30km.

Thị trường này nằm trong những vùng động lực, gồm những khu đô thị, công nghiệp có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ. Đó là khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.

Theo ông Hiển, từ Long An đến Bà Rịa - Vũng Tàu là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy tâm là TP.HCM.

Các đô thị xung quanh hưởng lợi từ đường Vành đai 3 như một phần Long An, Bến Lức, khu vực Cần Giuộc, Châu Đức,… Khu vực này sẽ tập trung từ 30 – 40 triệu dân, xung quanh TP.HCM.

Theo ông Hiển, trong tương lai, các nhà đầu tư lướt sóng trung hạn, dài hạn sẽ tập trung đầu tư. Những nhà đầu tư ít tiền sẽ tập trung vào khu Bến Lức nơi có đất nền từ 12-14 triệu đồng/m2. Những người có nhiều tiền hơn thì tìm đến Nhơn Trạch hoặc chếch qua Long Thành, xa hơn chút nữa thì có Châu Đức, Cẩm Mỹ.

Những nhà đầu tư nhiều vốn có thể đầu tư tại khu vực quận 9, Thủ Đức. Căn hộ Thủ Đức có giá 50-60 triệu đồng là mức chấp nhận được để đầu tư. Vị trí quận 9 sẽ là trung tâm của thành phố tương lai, dòng tiền sẽ tập trung về những khu vực này.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE, lại cho rằng hầu hết các thị trường đề cập phía trên đều là thị trường nghỉ dưỡng.

“Tiềm năng và sự phục hồi của du lịch Việt Nam khá rõ ràng. Thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển là nhiệm vụ khá quan trọng. Tuy nhiên, miếng bánh bất động sản nghỉ dưỡng không dành cho đại đa số nhà đầu tư, mà chỉ phủ hợp cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Phân tích thêm, chuyên gia CBRE cho biết giai đoạn 2016-2019, thị trường bất động sản phát triển rất mạnh. Vào thời điểm đó, những khu vực như Phú Quốc, Nha Trang hay Vân Đồn phát triển “khủng khiếp” với nhiều dự án được đưa ra thị trường.

Chẳng hạn, một căn biệt thự view biển ở Phú Quốc giá 3-4 triệu USD là hoàn toàn bình thường. Hay ở thị trường Hồ Tràm, một căn biệt thự bình thường có giá 25-35 tỉ đồng.

Theo ông Kiệt, đối với các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, để đầu tư cho thuê thì nhắm đến các thị trường như Phú Quốc với các resort 5 sao được vận hành.

Nhóm đầu tư thứ hai tập trung ở các thị trường cấp 2 như Phan Thiết, Long Hải và Bình Châu. Họ nhắm vào các sản phẩm có giá thấp hơn, ưu tiên suất đầu tư nhỏ hơn và nhắm vào kỳ vọng tăng giá.

“Xu hướng nghỉ dưỡng của người Việt Nam, đặc biệt của nhóm khách hàng trung lưu có sự thay đổi”, ông Kiệt nhận định.

Cụ thể, trước đây muốn nghỉ dưỡng cần đi xa nhưng nay nghỉ dưỡng cuối tuần tập trung vào những khu vực di chuyển khoảng 2 giờ xe chạy. Đây là động lực thúc đẩy cho thị trường ở những khu vực lân cận TP.HCM phát triển.

Ông Kiệt cho rằng đây vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới, nhiều người sẽ chọn nghỉ dưỡng ở các khu vực lân cận trung tâm, đặc biệt khi hạ tầng phát triển, việc di chuyển đến các khu vực này sẽ thuận tiện hơn.

Trong đó, các thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết, hay các khu vực ven biển phía Nam sẽ có nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

“Tuy nhiên, việc đầu tư nghỉ dưỡng sinh lời hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc chọn lựa sản phẩm phù hợp để có được giá trị gia tăng, vị trí thuận lợi hay không, chủ đầu tư uy tín hay không, đơn vị vận hành như thế nào, tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của khu vực đó ra sao… chứ không phải lựa chọn một sản phẩm bất kỳ”, ông Kiệt nói thêm.

Về phân khúc đầu tư, chuyên gia CBRE cho rằng sự mất cân đối về nguồn cung tại TP.HCM ngày càng rõ, do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, giá bán có xu hướng tăng cao. Hiện nay tại TP.HCM không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có thì nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP.HCM tăng vọt.