Đâu là bến đỗ của dòng tiền nửa cuối năm 2022?

Nhận định này được các chuyên gia đưa ra tại buổi hội thảo “Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022” do Cafeland tổ chức sáng 28-6.

Căn hộ, biệt thự dìu nhau tăng giá

Phát biểu tại buổi hội thảo, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết trong quý 2-2022, thị trường trở nên sôi động, đón nhận số lượng sản phẩm tăng cao đột biến so với cùng kỳ, đạt gần 13.000 căn. Tổng nguồn cung mới trong nửa đầu 2022 gần bằng nguồn cung mới cả năm 2021. Điều này cho thấy thị trường có sức bật rất cao.

Tuy nhiên theo ông Kiệt, số lượng sản phẩm này chủ yếu tập trung ở một số dự án lớn, tức số lượng dự án không có sự chuyển biến nhiều mà chỉ tăng về sản phẩm.

Về giá bán, ông Kiệt cho biết thị trường đang trong xu hướng tăng cao. Hiện nay, thị trường TP.HCM không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có chỉ nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung trên thị trường hiện nay chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang. Chính sự xuất hiện của các dự án này đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP.HCM tăng vọt.

Với phân khúc nhà liền thổ, giá cũng tăng mạnh khi các dự án mới xác lập mức giá kỷ lục. Giá loại hình nhà phố và biệt thự tăng gần tương đương nhà phố thương mại nhờ nguồn cung mới giá cao. Nguồn cung sơ cấp giá phải chăng ngày càng khan hiếm.

Lý giải về nguyên nhân tăng giá, ông Kiệt cho biết: “nhu cầu nhà đầu tư ở phân khúc này lớn trong khi số lượng sản phẩm có giới hạn đã đẩy giá bán nhà liền thổ tăng. Giá sản phẩm trung bình 200-400 triệu đồng/m2, đặc biệt có những sản phẩm biệt thự lên đến 700 tỉ đồng/căn, tạo ra mức giá mới trên thị trường biệt thự TP.HCM”.

CBRE dự báo, trong năm 2022 nguồn cung căn hộ sẽ ở mức 22.000-24000 căn. Giai đoạn 2023-2024 sẽ đón nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn khi có nhiều sản phẩm được chào bán.

Đâu là “vùng trũng”?

Cũng theo ông Kiệt, trong bối cảnh thị trường TP.HCM khan hiếm nguồn cung, các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai phát triển rất sôi động trong khoảng 3 năm trở lại đây.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết nếu quan sát thị trường từ năm 2016-2019, giai đoạn thị trường chính thức tan băng và tăng giá đã bộ lộ những biểu hiện cần lo lắng thị trường sẽ suy giảm, nhưng không ngờ  thị trường đã lập mặt bằng giá mới trong hai năm 2020-2021.

Ở một số khu vực, bản thân thị trường đó đã là địa điểm phát triển khu dân cư, công nghiệp dịch vụ và có hạ tầng khu vực cũng phát triển. Nương theo đó, thị trường đã tạo ra mặt bằng “sóng lên” toàn phía Nam.

Cùng với sự phát triển đó, thị trường xuất hiện phong trào homestay, farmstay, qua đó đã truyền cảm hứng tăng giá nhà đất, tạo nên tâm lý hào hứng cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng phong trào này đã đi quá xa khi các nhà đầu tư có 500-600 triệu đồng cũng tham gia vào thị trường. Tất nhiên, giá này không thể mua được bất động sản vùng ven mà phải đi xa hơn. Chính đi xa tạo cảm hứng cho thị tường gần.

Thị trường 2022 sẽ không thiếu tiền. Tuy nhiên, những người mua lướt sóng chùn tay, do vậy lượng mua bán sẽ không nhiều.

Hiện nay, những nhà đầu cơ trung hạn và nhà đầu tư bắt đầu quay về với thị trường quanh TP.HCM trong bán kính 30km.

“Những khu vực động lực - tức bản thân thị trường đó có tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa và những thị trường có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ - là khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam”, ông Hiển phát biểu.

Theo ông Hiển, từ Long An đến Bà Rịa - Vũng Tàu là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy tâm là TP.HCM. Một số khu vực như một phần Long An, Bến Lức, khu vực Cần Giuộc và Châu Đức nằm gần các dự án lớn như Vành Đai 3, Vành đai 4 và khả năng phát triển khu công nghiệp. Khu vực này sẽ tập trung từ 30-40 triệu dân, xung quanh TP.HCM. Tương lai, các nhà đầu tư lướt sóng trung hạn, dài hạn sẽ tập trung đầu tư.

“Ít tiền thì tập trung Bến Lức nơi có đất nền từ 12-14 triệu đồng/m2, nhiều tiền hơn thì qua Nhơn Trạch hoặc Long Thành, xa hơn chút nữa thì có Châu Đức, Cẩm Mỹ”, ông Hiển nói thêm.

Các nhà đầu tư nhiều vốn có thể đầu tư tại khu vực quận 9, Thủ Đức. Căn hộ Thủ Đức giá 50-60 triệu đồng/m2 là mức chấp nhận được để đầu tư. Vị trí quận 9 là trung tâm của thành phố tương lai, dòng tiền sẽ tập trung về những khu vực này.