4 nhà đầu tư "bỏ của chạy lấy người": Bài học về lỗ hổng đấu giá đất

Thông tin mới đây, Giám đốc Sở TNMT TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết, chính thức hết hạn 180 ngày nhưng 2 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm là Công ty cổ phần Dream Republic và CTCP Sheen Mega vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ông Thắng cho biết hiện Sở TNMT TP.HCM đang chờ văn bản chính thức từ Cục thuế TP.HCM. Căn cứ theo quy định, Sở sẽ tham mưu cho UBND TP theo hướng chấm dứt hợp đồng và TP.HCM sẽ có chỉ đạo cụ thể để đánh giá lại các nội dung đấu giá đất.

Sở TNMT sẽ phối hợp các đơn vị để đưa ra đánh giá kỹ, phân tích quy luật của thị trường, nhất là đối với các đô thị đang trong quá trình phát triển.

Lỗ hổng đấu giá đất

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin trước đó, vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đã làm chấn động thị trường địa ốc cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Sau vụ đấu giá, nhiều dự án bất động sản đã điều chỉnh tăng giá bán ăn theo mặt bằng giá mà vụ đấu giá thiết lập. Không những vậy, giá cổ phiếu địa ốc cũng được phen phi mã, tăng gấp nhiều lần trong chỉ 2 – 3 tháng.

Sau “cơn sóng”, 2/4 doanh nghiệp trúng đấu giá là Tân Hoàng Minh và Công ty TNHH đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh bỏ cọc đã khiến thị trường “down trend”. Cổ phiếu quay trở về vùng giá ban đầu.

Trong khi đó, 2 doanh nghiệp còn lại là Công ty Dream Republic (Dream Republic) và CTCP Sheen Mega cũng nhiều lần xin chậm tiến độ, giãn tiến độ và cả “trả góp” tiền trúng đấu giá đất. Song hết hạn nộp tiền, cả 2 doanh nghiệp trên vẫn im hơi lặng tiếng.

Theo các chuyên gia, câu chuyện về đấu giá đất Thủ Thiêm là bài học về lỗ hổng trong việc sàng lọc nhà đầu tư trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Bởi thực tế thực trạng năng lực tài chính của các nhà đầu tư hiện nay còn thiếu, yếu so với yêu cầu và nguồn vốn chủ yếu được ngân hàng “hà hơi, tiếp sức”.

Cụ thể, với Công ty Dream Republic (Dream Republic) chỉ mới thành lập ngày 4/10/2017 với vốn điều lệ ban đầu 300 tỷ đồng. Tổng tài sản của Dream Republic giai đoạn 2017 – 2020 chỉ vỏn vẹn 8,7 triệu đồng, 15,9 triệu đồng, 20 triệu đồng và 15,7 triệu đồng. Doanh nghiệp cũng không hề phát sinh doanh thu kể từ khi thành lập. Sau 4 năm, Dream Republic lỗ lũy kế gần 450 triệu đồng, qua đó kéo vốn chủ sở hữu xuống âm 447,5 triệu đồng.

Về CTCP Sheen Mega, chỉ mới được thành lập tháng 11/2019, có trụ sở tại 32 Lê Lợi, phường Bến Nghé, Quận I, TP.HCM, có số vốn đăng ký là 500 tỷ đồng. Tổng tài sản của Sheen Mega tính tới cuối năm 2020 chỉ đạt vỏn vẹn 27,6 triệu đồng. Trong khi đó doanh thu thuần cũng ở mức 0 đồng, khấu trừ chi phí khiến doanh nghiệp lỗ sau thuế trên 202 triệu đồng.

Cần xây dựng quy định riêng

TS Dương Kim Thế Nguyên – Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế – Luật và Quản lý Nhà nước UEH cho rằng, bên cạnh việc giảm các điều kiện ràng buộc để mở rộng các đối tượng thì Nhà nước cần có bước kiểm tra năng lực triển khai dự án thực tế của các nhà đầu tư khi tham gia đấu giá đất. Việc không đủ năng lực tài chính để theo đến cùng dự án là một lý do quan trọng khiến các doanh nghiệp từ chối ký hợp đồng và bỏ cọc sau khi trúng thầu.

T.S Đoàn Thị Phương Diệp – Giảng viên Trường Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM chỉ rõ, Luật Đầu tư có quy định nhà đầu tư phải chứng minh, cung cấp hồ sơ về năng lực tài chính thế nhưng những hồ sơ này không được nằm trong nội dung quy định về thẩm tra. “Tức là nộp như thế nhưng cơ quan nhà nước sẽ phải đi thẩm tra năng lực tài chính, thì trong quy định nội dung thẩm tra không đề cập chi tiết đến vấn đề này” – theo bà Diệp.

Để khắc phục tình trạng trả giá quá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ khi trúng đấu giá, gây bất ổn cho thị trường, theo bà Diệp phải xem xét khả năng đi đến cùng của các nhà đầu tư, cần xây dựng quy định riêng, thành lập cơ chế riêng cho các cuộc đấu giá đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin cho các cuộc đấu giá, kiểm tra giám sát, nhất là với các cuộc đấu giá trực tuyến.

Đại diện Bộ Tư pháp cho biết đã đề xuất Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến quy định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng giá đất, chế tài đối với doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Bên cạnh đó, cũng sẽ tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật của người có thẩm quyền xử lý tài sản, người có tài sản trong việc đưa quyền sử dụng đất ra đấu giá, tổ chức xác định giá khởi điểm đấu giá.