Vì sao Việt Nam vẫn duy trì động lực tăng trưởng bất động sản sau đại dịch Covid-19?

Sự gia tăng tầng lớp trung lưu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng đã thúc đẩy Việt Nam nhanh chóng phục hồi và phát triển sau hai năm hứng chịu ảnh hưởng từ dịch COVID-19. Khi các nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư sau đại dịch, giá nhà là một thứ thu hút họ tham gia thị trường bất động sản.

Ông Alex Crane, CEO Knight Frank Việt Nam cho biết: “Thị trường nhà ở Việt Nam chưa bao giờ thực sự trải qua giai đoạn nguội lạnh. Nguồn cung ngày càng giảm và sự thiếu hụt của các sản phẩm chất lượng càng góp phần tạo nên niềm tin cho các nhà đầu tư, dù có thể họ sẽ phải chi nhiều vốn hơn”.

Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), GDP Việt Nam năm 2022 có thể tăng trưởng thêm 6,5%, vượt trội so với các quốc gia láng giềng trong khu vực ASEAN. Bà Hằng Đặng, CEO CBRE Việt Nam cho biết thu nhập trung bình của các hộ gia đình trong nước đang tăng lên. “Tầng lớp giàu có của Việt Nam đang tăng lên, đặc biệt là trong thời kỳ đại dịch, cho thấy tiềm năng phát triển các sản phẩm cao cấp và siêu sang trên thị trường bất động sản trong tương lai”, ADB cho biết.

Kể từ khi mở cửa trở lại vào tháng 3, Việt Nam đã chứng kiến ​​sự gia tăng của các cam kết đầu tư vào công nghệ cao, dẫn đầu bởi kế hoạch trị giá 1 tỷ USD của nhà sản xuất đồ chơi Lego Group tại một khu công nghiệp ở phía Nam. Trong quý I, tổng vốn FDI đăng ký đã tăng gấp ba lần lên 8,9 tỷ USD, trong đó có 2,7 tỷ USD được đăng ký cho lĩnh vực bất động sản. Được thuê bởi mọi thứ, từ thiết bị y tế đến nội thất, các khu công nghiệp từ Bắc vào Nam của Việt Nam đã chứng kiến ​​tỷ lệ lấp đầy tăng lần lượt lên 79,3% và 87,3% trong quý cuối năm 2021.

Sự sụt giảm sau đó của quỹ đất đã làm giảm nguồn cung nhà ở mới vào năm 2021, trong đó TP HCM có 14.843 căn và Hà Nội là 19.439 căn. Số lượng căn hộ chung cư mới ở hai thành phố lớn nhất cả nước cũng chỉ bằng một nửa nguồn cung mới hàng năm từ năm 2015 đến năm 2019 và thậm chí còn thấp hơn so với năm 2020.

“Dù nguồn cung giảm song lượng bán ra ở cả hai thành phố đều vượt quá nguồn cung mới. Đây là một dấu hiệu cho thấy sự thiếu hụt trong nguồn cung, chứ không phải là dư cung trên thị trường nhà ở”, bà Hằng cho biết.

Nhiều tập đoàn đa quốc gia tiến vào Việt Nam

Các tập đoàn đa quốc gia vẫn tiếp tục mở rộng vào Việt Nam ngay cả khi chuỗi cung ứng bất động sản công nghiệp bị tắc nghẽn trong quý III/2021. “Ngay cả trong thời kỳ đại dịch, chúng tôi đã chứng kiến ​​các khách hàng khao khát có được đất công nghiệp mới cho các dự án của họ”, Paul Volodarsky, lãnh đạo cấp cao của công ty luật quốc tế DFDL cho biết.

Việt Nam gần đây đã hình thành một loạt khu công nghiệp được đầu tư bài bản. Ví dụ, Bình Dương Industrial Park từng đoạt giải thưởng có kế hoạch xây dựng 230.000 m2 cơ sở vật chất tại chỗ trong vòng 5 năm.

Một số được chuẩn bị để phát triển thành một thành phố năng động. Cần Thơ là một thành phố thông minh được phát triển có chủ đích để phù hợp với các khoản đầu tư công nghiệp. Ngoài TP HCM, tỉnh Đồng Nai cũng trở thành một điểm nóng về phát triển nhà đất.

Trong khi đó, phát triển công nghiệp tập trung ở các thành phố cấp hai như Bắc Giang, Nam Định, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh, Tiền Giang và Vĩnh Long.

“Điểm mới về sự bùng nổ gần đây là sự chuyển đổi từ phát triển quy mô lớn kết hợp các khu công nghiệp và khu dân cư để đáp ứng nhu cầu của các cụm khu công nghiệp lớn”, theo ông Crane.

Khi Việt Nam tiếp tục chuyển sang nền kinh tế thị trường, quá trình đô thị hóa thậm chí còn được đẩy nhanh hơn nữa. Theo Ngân hàng Thế giới, tốc độ tăng trưởng đô thị ở Việt Nam đạt 2,6% từ năm 2015 đến năm 2020, mức tăng trưởng nhanh nhất ở Đông Nam Á.

Hầu hết dự án hạng sang trong nước vẫn hướng đến người Việt Nam. Ông Volodarsky nói: “Bạn có thể thấy rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào phát triển các dự án khu dân cư. Tuy nhiên, Việt Nam tương đối độc đáo trong số các thị trường đang phát triển ở Đông Nam Á ở chỗ bạn có thể thấy các thương vụ mua lại nhà ở được thúc đẩy bởi chính người mua trong nước, bao gồm cả phân khúc cao cấp”.

Người dân Việt Nam đang được giới thiệu đến các căn hộ có thương hiệu, theo dữ liệu của CBRE. Năm ngoái, khu nhà ở mang thương hiệu Marriott lớn nhất thế giới, cũng là khu nhà ở đầu tiên của Việt Nam, đã ra mắt tại TP.HCM.

Giá bất động sản tăng

Knight Frank cho biết giá bất động sản cao cấp của TP HCM hiện đang ở mức 7.000 USD đến 8.000 USD/m2, trong khi giá tại Hà Nội là 3.500 USD/m2. Giá căn hộ trung bình trên tất cả các phân khúc ổn định ở mức 3.056 USD m2 đối với TP HCM và 1.956 USD/m2 tại Hà Nội.

“Khi tôi đến Việt Nam vào năm 2018, bạn có thể mua một nơi ở sang trọng với giá khoảng 6.000 USD/m2. Bây giờ nó thậm chí không còn được xếp vào hàng xa xỉ nữa”, ông Volodarsky nói.

Với mức lãi suất cơ bản tăng cao, các sản phẩm bình dân đang khan hiếm tại Hà Nội và TP HCM do kết nối cơ sở hạ tầng với khu vực ngoại ô cần nhiều thời gian để hoàn thiện, CBRE lưu ý. Các tuyến tàu điện ngầm đầu tiên của thành phố vẫn đang được xây dựng trong khi chính phủ có kế hoạch phát triển hơn 5.000 km đường cao tốc trên toàn quốc vào năm 2030.

Nhìn lại, tốc độ xây dựng của Việt Nam chậm lại gần đây không chỉ là một bản cáo trạng của đại dịch. Các nhà phân tích cho rằng đó là nguyên nhân dẫn đến việc chậm cấp sổ đỏ, tức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng).

Theo ước tính của CBRE, với việc xây dựng đang hồi phục trở lại, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam sẽ tăng lên trong năm 2022. Nguồn cung nhà ở mới mở bán dự kiến ​​đạt 22.000 căn tại TP HCM và 28.000 căn ở Hà Nội. Các đơn vị bán được có thể đạt ít nhất 90% nguồn hàng mới ở cả hai thành phố, trong khi giá sơ cấp có thể tăng từ 5% đến 8%.

Tuy nhiên, Việt Nam không chỉ hướng tới mục tiêu phát triển sau đại dịch. Volodarsky nói: “Các cơ quan chức năng đang đặt nền móng cho quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế có thu nhập cao vào năm 2045. Hiện tại, tiềm năng tại Việt Nam là rất lớn. Quốc gia này phát triển ngay cả trong thời kỳ đại dịch trong khi nhiều nước khác lao dốc”.