Đà Nẵng đang chuyển hướng phát triển căn hộ hạng sang, định vị lại thị trường

Tái định vị thị trường căn hộ

Báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng quý 2.2022 của CBRE cho thấy, tính riêng nửa đầu năm nay, Đà Nẵng không ghi nhận dự án mới lần đầu chào bán.

Nguồn cung mới đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo. Hiện tổng nguồn cung tại Đà Nẵng là 7.378 căn từ 20 dự án.

Ngay cả trong thời kỳ dịch bùng phát, giai đoạn 2020-2021, thị trường vẫn có một số dự án được ra mắt. Giá sơ cấp trung bình thị trường đang ở mức 1.475 USD/m2 thông thủy và tăng trưởng ở mức CAGR (tăng trưởng kép hàng năm) 2019-2021 là 8%/năm.

Xét theo phân hạng, giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp, trung cấp và trung bình lần lượt là gần 2.100 USD, 1.300 USD và 650 USD/m2 thông thủy. Trong đó, phân hạng căn hộ cao cấp tăng cao nhất với CAGR 2019-2021 ở mức 6%/năm.

Phân khúc căn hộ bình dân không có nhiều biến động về giá. Trong khi giá bán căn hộ trung cấp có xu hướng giảm nhẹ do dự án FPT Plaza 2 mở bán số lượng căn lớn (700 căn) với mức giá thấp hơn tương đối so với các dự án cùng hạng. Tỷ lệ bán hàng lũy kế tính đến thời điểm hiện tại đạt 92%.

Theo CBRE, trong 3 năm trở lại đây, thị trường tuy có thêm nguồn cung mới nhưng số lượng căn và dự án không tăng đột biến, do đó không dẫn đến tình trạng bội thực nguồn cung và giúp đảm bảo tỷ lệ hấp thụ ổn định.

Trong 3 năm tiếp theo, thị trường căn hộ Đà Nẵng được kỳ vọng tăng tốc phát triển, với nguồn cung mới từ 10 dự án cung cấp 5.600 căn hộ, với mức tăng trưởng CAGR từ 2021-2024 là 22%/năm.

Căn hộ hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung, nhờ vậy mặt bằng giá sơ cấp đạt tốc độ tăng trưởng CAGR 2021-2024 là 12%/năm.

Chuyên gia của CBRE dự báo, thị trường căn hộ bán sẽ được tái định vị trong giai đoạn tới, với xu hướng phát triển căn hộ ven sông đang dần phổ biến tại Đà Nẵng. Đây là những dự án mang tính biểu tượng, đồng thời cung cấp dịch vụ sống đẳng cấp.

Nở rộ những khu đô thị ven sông

CBRE ghi nhận, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường nhà liền thổ có thêm một dự án mới, mở bán lần đầu trong quý 2.2022 với 106 sản phẩm gồm biệt thự và nhà phố.

Tổng nguồn cung hiện nay là 1.624 sản phẩm (biệt thự ở, nhà phố, nhà phố thương mại) từ 11 dự án.

Với thị trường bất động sản liền thổ, hạng mục biệt thự và nhà phố không có thêm nguồn cung mới, nên giai đoạn này giá bán sơ cấp gần như không thay đổi, lần lượt neo ở mức gần 3.330 USD và 3.450 USD/m2.

Bước sang nửa đầu năm nay, giá sơ cấp trung bình của biệt thự và nhà phố được đẩy lên mức cao hơn, lần lượt chạm mức 3.780 USD và 3.900 USD/m2. Riêng đối với hạng mục nhà phố thương mại, năm 2021, dự án Regal Pavillion lần đầu ra mắt với mức giá cao, hơn 6.500 USD/m2, nâng mặt bằng giá phân khúc này tăng gấp đôi so với mức ghi nhận tại năm 2019.

Nguồn cung bất động sản liền thổ tại Đà Nẵng không tăng đột biến trong nhiều năm. Nhờ vậy, tỷ lệ hấp thụ lũy kế toàn thị trường duy trì ở mức khả quan 92% tính đến thời điểm hiện tại.

Dự án mới trong nhiều năm trở lại đây nhận được sự quan tâm tích cực từ giới đầu tư nhờ định vị cao cấp và được phát triển bởi các đơn vị chủ đầu tư uy tín. 

Dự báo, nguồn cung tương lai bất động sản liền thổ đều có vị trí đắc địa, được đầu tư quy hoạch bài bản và chào bán ở mức giá khá cao.

Theo đó, mặt bằng giá sơ cấp trung bình sẽ được cải thiện rõ nét và tăng trưởng tại CAGR 2021-2024F là 9%/năm.

Đánh giá về triển vọng thị trường Đà Nẵng, chuyên gia CBRE cho rằng thành phố này đang dần hình thành xu hướng phát triển ly tâm, tương tự như Hà Nội và TP.HCM.

Phần lớn dự án bất động sản tại Đà Nẵng hiện nay đều tập trung ở các quận trung tâm hay khu vực dọc bãi biển Mỹ Khê.

Trong giai đoạn tiếp theo, thành phố sẽ mở rộng không gian phát triển về phía Tây Bắc và Đông Nam, hướng tới hình thành các khu đô thị vệ tinh. Trong đó, khu vực Tây Bắc là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, khu công nghệ cao, và cũng là điểm giao của các nút giao thông trọng điểm nên kết nối thuận tiện với lận cận và trung tâm thành phố.

Nhiều chủ đầu tư đã đổ bộ về đây và phát triển các dự án khu đô thị, khu nghỉ dưỡng phức hợp, nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển của bộ phân cư dân chất lượng cao về đây, trong đó phải kể đến nhóm chuyên gia nước ngoài làm việc tại các cụm/khu công nghiệp.

Phía Đông Nam Đà Nẵng kết nối liên vùng với khu vực Quảng Nam, có thể hình thành dải đô thị - du lịch ven biển. Do đó, khu vực này được định hướng sẽ phát triển các khu đô thị du lịch – sinh thái, nhất là vị trí dọc ven sông Cổ Cò nhằm khai thác lợi thế cảnh quan.

Điểm hạn chế của hai khu vực Tây Bắc và Đông Nam là thiếu hệ thống tiện ích phụ trợ cũng như cần có thêm cải thiện về mặt hạ tầng (khơi thông dòng sông Cổ Cò) để tối ưu hóa tiềm năng phát triển.

Đà Nẵng sẽ chứng kiến sự nở rộ những dự án căn hộ hay khu đô thị ven sông giai đoạn tới đây. Xu hướng này cho thấy Đà Nẵng đã và đang dần chuyển hướng phát triển theo hướng bền vững hơn, tập trung kiến tạo các dự án căn hộ bán hạng sang và khu đô thị cao cấp, góp phần củng cố và nâng cao định vị toàn thị trường bất động sản thành phố.

Trên thực tế, những dự án bất động sản ven sông luôn thu hút sự quan tâm của đông đảo giới đầu tư. Sự ra mắt của những dự án mới này sẽ thúc đẩy giao dịch thêm phần sôi động, đồng thời giúp thị trường Đà Nẵng nhanh chóng lấy lại nhịp độ tăng trưởng sau giai đoạn khá trầm lắng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định sau đại dịch, bất động sản Đà Nẵng đang có nhiều bước chuyển mình tích cực, từng bước thu hút dòng vốn đầu tư quay lại khu vực này.

“Với mục tiêu phát triển thông minh và bền vững, ở giai đoạn tiếp theo, song song với việc tiếp tục đẩy mạnh phát triển bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, Đà Nẵng sẽ chú trọng tạo đà bứt phá cho phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp. Đây là hướng đi quan trọng để nâng cao năng lực cạnh tranh và tăng sức bật cho toàn thị trường”, bà Dung cho biết.