Siết tín dụng bất động sản, giới đầu tư gặp khó

Hai năm đại dịch Covid-19, trong khi các ngành nghề kinh tế suy thoái do những tác động tiêu cực của dịch bệnh thì thị trường bất động sản vẫn liên tục tăng nóng khiến Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát chặt tín dụng bất động sản. Cụ thểm Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài về việc phải kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng, chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu tác động lớn của dịch Covid-19, đặc biệt là dư nợ lĩnh vực bất động sản.

Năm 2022, dù dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát nhưng giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nóng một cách bất hợp lý. Chính bởi vậy mà vào tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có công văn số 1976/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2.288.278 tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 1,62%.

Trên thực tế, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản với lý do hết room tín dụng. Việc kiểm soát tín dụng đã cho thấy rõ tác động lên thị trường bất động sản khi thanh khoản của thị trường bị tắc. Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy tổng lượng giao dịch thị trường chỉ còn 11.592, bằng khoảng 1/10 so với năm 2018.

“Dòng tiền khó” đã khiến giới đầu tư đứng ngồi không yên. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy việc vay mua bất động sản không còn dễ dàng như trước. Nhiều nhà đầu tư đang chật vật tìm cách xoay dòng tiền. Ông Dương Minh Đăng (Vạn Bảo, Ba Đình), một người chuyên đầu tư nhà phố Hà Nội bằng cách mua đi bán lại cho biết với các khoản vay mua bất động sản lớn, việc vay ngân hàng hiện rất khó khăn. Phần lớn các ngân hàng từ chối cho vay bất động sản do không còn room tín dụng. Ngân hàng còn room tín dụng thì lãi suất vay cao, người vay phải mua thêm một khoản bảo hiểm cho khoản vay và mất thêm các chi phí lót tay bên ngoài. Ngoài các khó khăn đó thì việc giải quyết hồ sơ và giải ngân khoản vay cũng lâu hơn bình thường. Ông Đăng cho biết việc không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thời gian qua khiến tháng 7 "cô hồn" năm nay đến sớm hơn với ông. Khi thị trường trầm lắng, nhiều nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính ngân hàng không cầm cự được, muốn thoát hàng nên chào bán giá rẻ hơn thị trường, ông Đăng dù rất muốn thu gom nhưng không dám “gom” như các đợt đầu tư trước do lần này không tiếp cận được tín dụng ngân hàng. Cũng do không vay được ngân hàng, ông Đăng không có tiền để gom và nhập hàng thường xuyên như trước, do đó cũng không có hàng để bán ra.

Đồng cảnh ngộ, bà Vũ Vân Nhi (Lê Chân, Hải Phòng) cho biết bà đầu tư một dự án tại Hạ Long (Quảng Ninh) vào năm 2021. Mới đây, dự án đột ngột dừng giải ngân do hết room tín dụng khiến bà đau đầu tìm cách xoay sở dòng tiền. Bà cho biết chỉ còn hơn chục ngày là đến hạn vào đợt đóng tiền kế tiếp nhưng do “cửa ngân hàng” đã đóng nên bà đang phải nhờ cậy mối quan hệ người thân và bạn bè. Bà Nhi khá mệt mỏi về chuyện này, bà dự tính nếu không vay tiếp được ngân hàng sẽ cắt lỗ để thoát khỏi gánh nặng tài chính.

Đáng nói, không chỉ vay đầu tư mà việc vay mua với mục đích để ở cũng gặp khó. Anh Nguyễn Gia Bách, một lập trình viên đang làm việc tại Cầu Giấy cho biết vợ chồng anh muốn vay thêm 900 triệu đồng để mua căn hộ tại Nam Từ Liêm. Hai vợ chồng đã tìm đến Ngân hàng Vietinbank chi nhánh trên đường Nguyễn Cơ Thạch (Nam Từ Liêm) và Vietcombank ở Cầu Giấy nhưng đều không vay được do hai ngân hàng này đều hết room tín dụng. Hai vợ chồng anh đang nhờ bạn bè hỏi vay các ngân hàng thương mại, chấp nhận mức lãi suất cao hơn.

Nhìn nhận về câu chuyện thị trường này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, động thái kiểm soát, tăng cường quản lý nhằm điều chỉnh, định hướng dòng vốn bất động sản là cần thiết để lành mạnh hóa thị trường. Thế nhưng, chính việc kiểm soát tín dụng đã đẩy thị trường đối mặt với hàng loạt bất cập, trong đó, người mua có nhu cầu thực gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay, làm giảm thanh khoản thị trường. Ông Đính cho rằng việc kiểm soát tín dụng cần xem xét hoạt động nào cần kiểm soát, hoạt động nào cần kích thích, không nên "đánh đồng" tất cả. Các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở thu nhập thấp, giá rẻ rất cần được khuyến khích.