Ủy quyền bán đất và những lưu ý không thể bỏ qua

Hợp đồng ủy quyền bán đất là gì? Khi làm hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý gì để phòng tránh tối đa rủi ro, tranh chấp về sau.

1. Ủy quyền bán đất trong trường hợp nào?

Điều 562, Bộ Luật Dân sự năm 2015 nêu rõ, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền là thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Trong khi đó, bên ủy quyền phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định..

Căn cứ theo quy định trên thì người sử dụng đất nếu không thể tự mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có quyền ủy quyền cho người khác nhân danh mình thực hiện việc này. Thực tế cho thấy, người sử dụng đất làm giấy ủy quyền bán đất trong các trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Người sử dụng đất không có nhiều kinh nghiệm, cũng không rõ quá trình làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như làm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, hình thức thanh toán, thực hiện sang tên sổ đỏ, kê khai và nộp thuế, đăng ký biến động đất đai...

• Trường hợp 2: Người bán đất không đảm bảo về sức khỏe nên không thể trực tiếp mua bán đất. Tuy nhiên, người bán đất vẫn có thể làm chủ hành vi của mình và chưa mất khả năng nhận thức.

• Trường hợp 3: Vợ chồng có thể ủy quyền cho nhau để định đoạt tài sản chung là nhà đất.

• Trường hợp 4: Người bán đất đang ở nước ngoài, không thể về nước để thực hiện việc chuyển nhượng đất đai.

Lưu ý, người sử dụng đất chỉ nên làm hợp đồng ủy quyền bán đất cho người mình biết rõ lai lịch, gốc gác, đáng tin cậy và có kinh nghiệm trong việc mua bán bất động sản. Trường hợp, người được ủy quyền mua bán đất là người thân nhưng không có kinh nghiệm trong lĩnh vực này thì có thể tham khảo các chuyên gia, người có chuyên môn kinh nghiệm.

2. Phạm vi đại diện của người được ủy quyền là gì?

Theo quy định hiện hành, phạm vi đại diện của người được ủy quyền như sau:

• Phạm vi đại diện theo ủy quyền được xác lập theo sự ủy quyền.

• Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện;

• Người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, có quyền thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, ngoại trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

• Người đại diện không được xác lập, cũng không được thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, ngoại trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

•  Người đại diện phải thông báo cho người thứ ba trong giao dịch dân sự biết về phạm vi đại diện của mình.

3. Hợp đồng ủy quyền bán đất gồm những nội dung gì?

Để ủy quyền mua bán nhà đất, người sử dụng đất cần làm hợp đồng ủy quyền. Thực chất, đây là hợp đồng dân sự, là sự thỏa thuận giữa người ủy quyền và người được ủy quyền bán đất. Thỏa thuận này làm phát sinh quyền lợi và nghĩa vụ dân sự giữa người ủy quyền và người được ủy quyền.

Người ủy quyền và người được ủy quyền mua bán đất tự thỏa thuận các nội dung, điều khoản trong hợp đồng ủy quyền, miễn sao không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Thông thường, hợp đồng ủy quyền nhà đất bao gồm những nội dung cơ bản như sau:

• Thông tin họ tên, ngày tháng năm sinh, địa chỉ, giấy tờ tùy thân của các bên.

• Quyền và nghĩa vụ của các bên;

• Nội dung công việc, thời hạn ủy quyền;

• Thù lao mà bên được ủy quyền nhận được;

•  Cách giải quyết tranh chấp.

4. Hợp đồng ủy quyền bán đất có phải công chứng không?

Pháp luật hiện hành (Luật Công chứng năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Bộ Luật Dân sự năm 2015) hiện không có điều khoản nào về việc hợp đồng ủy quyền phải công chứng hoặc chứng thực. Vậy nhưng, các bên vẫn nên công chứng giấy ủy quyền mua bán đất nhằm tránh xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

Hồ sơ làm hợp đồng ủy quyền mua bán đất gồm các giấy tờ sau:

• Bản sao sổ đỏ, sổ hồng;

• Bản sao căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân hoặc giấy tờ tùy thân khác;

• Dự thảo hợp đồng uỷ quyền mua bán nhà đất;

• Phiếu yêu cầu công chứng.

• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Lưu ý:

- Đối với các bản sao không cần công chứng, bạn cần mang theo các bản chính để đối chiếu, xác nhận.

Công chứng hợp đồng ủy quyền bán đất ở đâu?

Điều 42, Luật Công chứng năm 2014 nêu rõ, công chứng viên chỉ được công chứng các hợp đồng và giao dịch về nhà đất trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc TW nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, ngoại trừ 3 trường hợp: Văn bản ủy quyền về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở; văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản; di chúc.

Theo quy định trên thì người sử dụng đất khi lập hợp đồng ủy quyền bán đất có thể công chứng hợp đồng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, gồm cả tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc TW nơi không có bất động sản đó.

5. Bên nào chịu thuế phí khi ủy quyền bán đất?

Khoản 3, Điều 1, Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định: "Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản"

Căn cứ theo quy định trên thì bên ủy quyền là người phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên mua và bên bán hoàn toàn có thể tự thỏa thuận bên nào sẽ chịu các loại thuế phí theo quy định hiện hành khi chuyển nhượng nhà đất. Trường hợp các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận đó.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền bán nhà đất:

• Trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất được quy định bởi UBND cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất.

• Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở)

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá được quy định bởi UBND cấp tỉnh thì giá chuyển nhượng đất là giá được quy định bởi UBND cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng.

Nếu chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà được quy định bởi UBND cấp tỉnh.

>>> Xem thêm: Mua một ngôi nhà phải gánh bao nhiêu loại thuế phí?

6. Một số lưu ý khi ủy quyền bán đất

Khi ủy quyền mua bán nhà đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cần lưu ý một số vấn đề sau để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, phòng tránh rủi ro. 

Lưu ý tên của hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Trường hợp chỉ chuyển nhượng đất thì ghi là hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp chỉ có nhà ở thì sẽ ghi là hợp đồng ủy quyền bán nhà ở. Nếu chuyển nhượng cả đất và nhà ở gắn liền trên đất thì ghi là hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất.

Nội dung trong hợp đồng ủy quyền bán đất

Trong hợp đồng ủy quyền bán đất có thể ghi một số nội dung như thanh toán thực hiện tại ngân hàng và người mua đất chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản của chủ đất chứ không phải chuyển khoản vào tài khoản của người được ủy quyền. Bên mua đất thanh toán đầy đủ thì việc bàn giao đất mới hoàn tất.

Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận thêm các điều khoản khác miễn sao không trái với đạo đức xã hội và các quy định của pháp luật hiện hành.

Bên ủy quyền bán đất phải cung cấp cho bên được ủy quyền các giấy tờ sau:

+ Bản sao sổ hồng, sổ đỏ hoặc giấy tờ nhà đất thay thế theo quy định của pháp luật.

+ Giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn) hoặc giấy kết hôn.

Lưu ý thời hạn của hợp đồng ủy quyền bán đất

Thời hạn hợp đồng ủy quyền là yếu tố vô cùng quan trọng đối với giao dịch ủy quyền chuyển nhượng nhà đất. Bởi lẽ, khi hết thời hạn ủy quyền thì các quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt.

Theo quy định tại Điều 563, Bộ Luật Dân sự năm 2015, các bên tự thỏa thuận thời hạn ủy quyền hoặc do pháp luật quy định. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, đồng thời pháp luật cũng không có quy định thì thời hạn của hợp đồng ủy quyền có hiệu lực là 1 năm tính từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Lưu ý về việc công chứng hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất

Trường hợp hai bên không thể cùng đến văn phòng công chứng để lập ủy quyền mua bán đất thì bên ủy quyền đến văn phòng công chứng địa phương để công chứng hợp đồng ủy quyền mua bán đất đai. Tiếp đến, bên được ủy quyền mang hợp đồng đến văn phòng công chứng để công chứng tiếp vào bản hợp đồng này để hoàn thành thủ tục.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bán đất

Điều 569, Bộ Luật Dân sự năm 2015 nêu rõ, các bên ủy quyền và được ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng ủy quyền và bồi thường thiệt hại nếu có.

- Bên được ủy quyền bán đất đơn phương chấm dứt hợp đồng

Đối với trường hợp ủy quyền có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, bên được ủy quyền phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có).

Đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, song phải báo trước cho bên ủy quyền trong một khoảng thời gian hợp lý theo thỏa thuận.

- Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, tuy nhiên bên ủy quyền phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bán đất bất cứ lúc nào, tuy nhiên phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện, đồng thời phải bồi thường thiệt hại.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Trường hợp không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, ngoại trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Như vậy, ủy quyền bán đất là quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở. Người dân nên nắm rõ các quy định hiện hành liên quan tới việc ủy quyền mua bán nhà đất để tuân thủ đúng quy định, đồng thời đảm bảo được quyền lợi của mình.