Giá căn hộ liệu có giảm như dự báo?

Thanh khoản thứ cấp giảm mạnh

Bất chấp đà tăng giá, nhu cầu sắm sửa nhà mới của người dân vẫn duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, tình trạng này không diễn ra ở thị trường nhà ở thứ cấp khi lượng hàng tồn của phân khúc này càng nhiều, các nhà đầu cơ có xu hướng đẩy hàng, thoát hàng.

Chị Ngọc (TP.HCM) hân hoan chia sẻ vừa tậu thành công một căn hộ chung cư ưng ý với sự giúp đỡ của người quen là môi giới bất động sản.

“Biết được tôi có nhu cầu mua nhà, bạn tôi (môi giới) đã giới thiệu ngay căn chung cư ở Nhà Bè giá 2,7 tỉ đồng. Người bạn cho tôi biết căn nhà đã đăng bán 5 tháng nay nhưng không được do giá cao mà lại vướng hướng nhà phía tây, nhiều nắng. Sau quá trình đàm phán, ép giá, chủ nhà đã chấp nhận giao dịch với mức giá 2,3 tỉ đồng”, chị Ngọc chia sẻ.

Theo lời chị Ngọc, quá trình thương lượng diễn ra thành công nhờ vị môi giới biết được chủ nhà là nhà đầu cơ chung cư. Hiện người này đang nắm nhiều hàng cần bán đi để trả lãi ngân hàng. Thời gian dài gồng lỗ khó khăn khiến người này phải chấp nhận đẩy hàng giá thấp.

“Ban đầu căn nhà rao bán với giá 2,5 tỉ đồng, sau đó chủ nhà đẩy giá lên theo giá thị trường. Nhưng thời gian dài không bán được nên chủ nhà phải giảm giá, chấp nhận thương lượng”, chị Ngọc dẫn lời môi giới.

Lâm Anh, một môi giới bất động sản ở TP.HCM, cho biết thời gian qua anh nhận ký gửi nhiều căn hộ chung cư và nhà đất của khách hàng. Anh sử dụng nhiều biện pháp để chào hàng nhưng không có kết quả khả quan.

“Tôi tìm lên sàn giao dịch trực tuyến để đăng tin thì thấy thời gian này số lượng tin bán nhà ký gửi khá nhiều. Nhiều mặt hàng đã đăng từ 6 tháng nay nhưng vẫn chưa bán được. Bản thân tôi khi đăng tin cũng không được nhiều giao dịch. Khách hỏi xong rồi tìm cách từ chối. Khả năng cao là do giá hiện tại quá cao”, anh Lâm Anh chia sẻ.

Theo nam môi giới, mặt hàng được ưa chuộng thời gian trước đây là căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ. Đa phần hàng hiện có đều nằm ở thị trường ngoài trung tâm như Nhà Bè, Bình Chánh, Thủ Đức. Để sở hữu một căn hộ như trên thì khách hàng phải chuẩn bị hầu bao khoảng 3,5 tỉ đồng.

Con số này vượt mức tài chính mà phần đông khách hàng đưa ra (khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng). Bên cạnh đó, hiện tại chính sách vay vốn ngân hàng cũng gặp khó khăn nên khách hàng không sẵn sàng giao dịch cũng là điều dễ hiểu.

Theo số liệu của một công ty môi giới bất động sản ở Bình Chánh (TP.HCM), số lượng mặt hàng ký gửi của đơn vị đã tăng 45% so với đầu năm.

“Thời gian gần đây lượng ký gửi nhiều và dồn dập. Trái lại lượng cầu giảm dần, giao dịch rất ít. Các giao dịch chỉ diễn ra khi chủ hàng sẵn sàng thương lượng, giảm giá trước sức ép của khách mua”, đại diện công ty môi giới cho biết.

Giá nhà đất có thể giảm tới 30%

Theo giới chuyên gia, giá bán bất động sản thị trường sơ cấp tăng, thứ cấp giảm do giới đầu tư, đầu cơ đang chịu sức ép kiểm soát tín dụng, các phản ứng đã chuyển từ tâm lý lo ngại sang hành vi xả hàng.

Ts Vũ Đình Ánh giải thích, giá bán thị trường sơ cấp tăng có cơ sở bởi chi phí đầu vào liên tục leo thang buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán để bù đắp rủi ro. Các yếu tố đi kèm cũng đẩy giá của sản phẩm sơ cấp lên cao đó là lạm phát, biến động tỷ giá, lãi suất tín dụng tăng cao và đặc biệt là nguồn cung ngày càng khan hiếm.

Trái lại, sức tăng giá của dòng sản phẩm thứ cấp lại phụ thuộc vào tính thanh khoản của thị trường và giá bán sơ cấp. Ông Ánh nhận định đây là hiện tượng “tăng giá ảo”.

“Do đây là mặt hàng mua để đầu tư nên chủ hàng sẽ thường quan sát biến động thị trường để điều chỉnh giá. Thời gian qua các nhà đầu cơ đẩy giá lên quá cao, vượt quá khả năng chỉ trả của phần lớn khách hàng nên thị trường chững lại, thanh khoản đi xuống. Nếu không giảm giá sẽ không bán được hàng”, ông Ánh cho hay.

Bên cạnh đó, việc siết tín dụng, tăng lãi suất cũng tạo áp lực để nhà đầu tư phải đẩy hàng. Vì khó có thể vay thêm để gồng lỗ trước gánh nặng lãi suất thị trường cao nên các nhà đầu cơ buộc phải thoát hàng để có nguồn vốn duy trì hoạt động đầu tư.

Theo chia sẻ của TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, giá bất động sản dự báo sẽ giảm 30%.

Chuyên gia phân tích, phần lớn giao dịch bất động sản trong 2 năm vừa qua đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn.

“Thị trường Bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp”, ông Nghĩa nói.

 “Năm 2008, giá Bất động sản giảm tới 60-70%. Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá Bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng”, ông Nghĩa nói.

Nếu dự báo của chuyên gia thành hiện thực thì đây là tin vui cho người lao động có nhu cầu ở thực, giá bất động sản giảm mạnh sẽ về mức vừa túi tiền với phần đông người dân