Triển vọng thị trường bất động sản toàn cầu tháng 08/2022

Thị trường tăng tốt nhưng bắt đầu chịu ảnh hưởng từ các yếu tố tiêu cực

Trong khi tác động từ đại dịch đã giảm đi ở hầu hết các nơi trên thế giới, những thách thức mới đã xuất hiện và mạnh dần lên trong quý 2 năm nay.

Lạm phát tăng nhanh vì một số lý do bao gồm chiến tranh ở Ukraine, các lệnh trừng phạt chống lại Nga, các hạn chế để ngăn ngừa Covid-19 ở Trung Quốc và sự gián đoạn chuỗi cung ứng tiếp tục diễn ra. Điều này đã kích hoạt một chu kỳ thắt chặt chính sách nhanh hơn từ các ngân hàng trung ương.

Tất cả những yếu tố kể trên đang nuôi dưỡng sự không chắc chắn và làm suy yếu tâm lý thị trường bất động sản. Quá trình ra quyết định đang kéo dài hơn do người mua và người bán đều thực hiện cách tiếp cận “chờ đợi và xem xét” thêm các diễn biến của thị trường.

Vẫn có một vài điểm sáng tích cực thúc đẩy tăng trưởng, bao gồm thị trường lao động đang hồi phục mạnh mẽ và nhu cầu sở hữu, đầu tư bất động sản bị dồn nén trong đại dịch.

Đối với các nhà đầu tư, chi phí nợ và lạm phát ngày càng tăng đang tác động đến các hoạt động định giá và đấu thầu trên toàn thế giới.

Khối lượng văn phòng cho thuê toàn cầu được duy trì ổn định trong suốt 6 tháng đầu năm, tuy nhiên mức độ hấp thụ ròng của quý 2 đã giảm còn 89% so với quý trước đó. Trong lĩnh vực bất động sản hậu cần, nhu cầu tiếp tục mạnh mẽ nhưng mở rộng ra nhiều ngành nghề khi các công ty thương mại điện tử không còn vai trò chi phối như trước. Trong khi đó, hoạt động cho thuê các bất động sản bán lẻ diễn ra rất tốt tại nhiều thị trường đã phát triển, bất chấp triển vọng bán hàng suy yếu và chi phí tăng.

Định giá tài sản đang thay đổi

Tác động của môi trường kinh tế và lãi suất tăng đang tác động rõ rệt lên thị trường vốn toàn cầu vào nửa năm qua. Điều này khiến nhà đầu tư chọn lọc kỹ lưỡng hơn và thị trường đầu tư trực tiếp tăng trưởng chậm lại.

Trong bối cảnh hiện nay, việc định giá tài sản cũng có nhiều thay đổi. Khoảng cách giá chào và giá bán đang tăng lên và cường độ trả giá thầu đang được điều chỉnh. Dù vậy, dòng vốn đổ vào bất động sản vẫn nguyên vẹn, không thiếu vốn chủ sở hữu hay giảm tính thanh khoản của thị trường nợ. Dù thị trường nợ có tính thanh khoản cao, nhưng ngày càng trở nên thận trọng hơn khi các chính phủ tăng cường khả năng bảo lãnh phát hành trái phiếu.

Trong thời gian tới, những thay đổi về lãi suất sẽ dẫn đến các điều chỉnh về cách thức và mức độ định giá bất động sản. Tuy nhiên, sự đa dạng và chiều sâu của các bên cho vay và nhà đầu tư có thể giúp giảm thiểu rủi ro và kéo dài hơn chu kỳ dòng vốn đổ vào bất động sản.