Doanh nghiệp bất động sản và khối hàng tồn kho ngàn tỉ

Chẳng hạn, tính đến cuối tháng 6/2022, Tập đoàn Novaland có lượng hàng tồn kho trị giá hơn 125.506 tỉ đồng, tăng hơn 14% so với cuối năm 2021.Việc tăng hàng tồn kho của doanh nghiệp này chủ yếu đến từ đẩy mạnh đầu tư các dự án và nhận chuyển nhượng các dự án mới.

Trong báo cáo tài chính hợp nhất, doanh nghiệp này cho biết đã hoàn tất việc mua 76,62% lợi ích vốn chủ sở hữu của Đà Lạt Valley - chủ đầu tư Khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai). Việc hợp nhất kinh doanh này có ảnh hưởng đến tài sản thuần của tập đoàn, cụ thể ghi nhận thêm gần 7.950 tỉ đồng tồn kho từ doanh nghiệp này.

Một công ty khác cũng có lượng hàng tồn kho cao là Công ty cổ phần Vinhomes với giá trị hàng tồn kho là 41.918 tỉ đồng, cao hơn nhiều so với hồi đầu năm. Hầu hết lượng hàng tồn kho của Vinhome là bất động sản để bán đang xây dựng tại Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác.

Tương tự, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho từ 11.238 tỉ đồng đầu năm lên 12.584 tỉ đồng. Trong cơ cấu hàng tồn kho chủ yếu tăng ở khoản bất động sản dở dang từ 8.755 tỉ đồng lên 10.283 tỉ đồng; bất động sản thành phẩm giảm nhẹ, bất động sản hàng hóa cũng giảm.

Một doanh nghiệp khác là Khang Điền có lợi nhuận tăng trưởng so với cùng kỳ nhưng hàng tồn kho cũng tăng mạnh từ 7.732 tỉ đồng lên 12.113 tỉ đồng và đang chiếm gần 63% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Hầu hết hàng tồn kho của nhà phát triển bất động sản này đều là bất động sản xây dựng dở dang bao gồm các dự án đang triển khai để phát triển các khu dân cư như: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo; Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên; Khu Dân cư Bình Hưng 11A; Thủy Sinh Phú Hữu, Lovera Vista, An Dương Vương, Safira.

Danh sách doanh nghiệp bất động sản có giá trị hàng tồn kho lớn còn có một số doanh nghiệp khác như Nam Long (hơn 16.000 tỉ đồng), DIC Corp (5.370 tỉ đồng), An Gia (hơn 5.000 tỉ đồng), Văn Phú - Invest (4.280 tỉ đồng), Hải Phát (hơn 4.000 tỉ đồng), Tân Tạo (hơn 3.600 tỉ đồng)… Tồn kho của doanh nghiệp nhà ở chính là những bất động sản để bán đang xây dựng, đã xây dựng hoàn thành.

Theo các chuyên gia, trong lĩnh vực bất động sản, tồn kho thành phẩm hay hàng hóa mới đáng lo ngại, thể hiện doanh nghiệp hoàn thiện dự án đã lâu nhưng không bán được.

Trong khi đó, đối với tồn kho chi phí sản xuất kinh doanh dở dang cần xem xét nhiều yếu tố như dự án của doanh nghiệp có bị tồn đọng lâu năm không hay doanh nghiệp mở rộng đầu tư nhiều dự án để tạo nền tảng tăng trưởng trong tương lai.

Tại một diễn đàn mới đây, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, cho biết hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết với tốc độ bán và thanh khoản như thị trường hiện nay. Con số này cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

Tuy nhiên theo FiinGroup, tỉ lệ đòn bẩy nợ/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm cùng với chỉ số bao phủ lãi vay cho thấy khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp này vẫn tương đối ổn định. Tuy nhiên, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, qua đó khiến việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh gặp hạn chế.

Thực tế, doanh thu thuần giảm 49% và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 72,5% trong quý 2 vừa qua và dự kiến đi ngang trong năm nay (tăng chỉ 2%). Nguồn vốn từ người mua nhà trả tiền trước (presales/hàng tồn kho) có hồi phục nhẹ nhưng vẫn chưa cải thiện đáng kể ngoại trừ VinHomes nhờ dự án Ocean Park 2.