Thế kẹt của doanh nghiệp bất động sản

Đến 80% nguồn vốn đầu tư là đi huy động

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong một buổi hội thảo mới đây, cho biết theo quy định pháp luật về đất đai, để làm dự án doanh nghiệp bất động sản phải có vốn chủ sở hữu từ 15-20% tổng vốn đầu tư.

Nếu dự án có quy mô từ 20 hecta trở lên, thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu là 15%, còn nếu dự án có quy mô nhỏ hơn 20 hecta, thì tỷ lệ vốn yêu cầu là 20%. Như vậy, có đến 80-85% nguồn vốn đầu tư là nguồn vốn huy động.

Nguồn vốn huy động đầu tiên đến từ tín dụng ngân hàng. Các ngân hàng thương chính là bà đỡ của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Đây là nguồn vốn mồi quan trọng hàng đầu.

Nguồn vốn thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp và vốn thông qua các quỹ đầu tư bất động sản. Nguồn vốn này hiện đang có số lượng rất ít, quy mô nhỏ bé.

“Thị trường vốn Việt Nam còn sơ khai. Tỷ lệ phát hành ra công chúng chỉ chiếm 1%, và 99% còn là là phát hành trái phiếu riêng lẻ. Chính vì vậy, thị trường trái phiếu còn thiếu minh bạch và thiếu bền vững”, ông Châu phát biểu.

Theo ông Châu, dù Luật Chứng khoán đã cho phép thành lập quỹ đầu tư bất động sản, nhưng quỹ đầu tư bất động sản hiện nay là “quỹ lai” vừa cho phép đầu tư, vừa cho phép tín thác bất động sản. Điều này trái ngược với thế giới.

Dòng vốn FDI trong 7 tháng đầu năm 2022 đã sụt giảm hơn 10%. Trong đó, vốn FDI chủ yếu chảy vào bất động sản công nghiệp và các dự án khu đô thị lớn ở miền Bắc. Một nguồn vốn khác là kiều hối đang có xu hướng sụt giảm, dù theo một số thống kê 20% trong số này sẽ chảy vào bất động sản.

Ông Châu cho rằng tín dụng ngân hàng rất quan trọng để doanh nghiệp bất động sản có đủ nguồn vốn hoạt động. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn rất khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn này.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Trưởng đại diện Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tại TP.HCM, cho biết trong gần 8 tháng đầu năm nay, tăng trưởng tín dụng khoảng 9,3%, tức là dư địa còn lại là 4,7% trên tổng dư nợ, tương đương 450.000 tỉ đồng để đầu tư cho các hoạt động sản xuất kinh doanh từ nay tới cuối năm. Tại TP.HCM, room tín dụng còn trên dưới 150.000 tỉ đồng.

Ông Minh khẳng định, các đơn vị không thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, có đủ điều kiện vay vốn sẽ được vay. Với những doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đủ điều kiện sẽ được tạo điều kiện tiếp cận vốn thuận lợi. Nhưng nếu không đáp ứng các điều kiện vay thì các ngân hàng không thể cho vay vì rủi ro nợ xấu, an toàn hệ thống ngân hàng.

Giải pháp nguồn vốn cho bất động sản

Ở góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho rằng cơ chế huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang thuận lợi hơn các ngành khác. Điều này biểu hiện qua vốn tín dụng cung ứng ngành bất động sản đã nhiều hơn mức cần thiết và nhiều hơn các ngành khác.

Cụ thể, doanh nghiệp chỉ cần làm đến 30% dự án là được huy động vốn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản còn tiếp cận được nguồn vốn qua kênh trái phiếu. Theo thống kê trong 7 tháng năm 2022, trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ đã đạt 280.641 tỉ đồng, đa số bên mua trái phiếu là các ngân hàng. Như vậy, ngân hàng vẫn đang đưa vốn vào bất động sản không chỉ qua kênh tín dụng.

Theo ông Hiển, vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại đang chiếm 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm. Do vậy về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn.

Bên cạnh đó, hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng. Bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng. Từ đây, ngân hàng sẽ thiếu tiền để cho vay. Bối cảnh này đã xuất hiện những năm 2008.

Ông Hiển nói thêm, vốn tín dụng vào bất động sản tuy chỉ chiếm 10% tổng nợ ngân hàng thương mại nhưng chu kỳ thu hồi bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh nên thực chất nó có tác động gấp 3 - 4 lần so với các ngành khác cùng khoản vay.

Nói về nguồn vốn, ông Hiển đưa ra ba giải pháp vốn bền vững cho thị trường bất động sản.

Thứ nhất, giảm nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng thương mại bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên. Vốn vay dành cho nhóm mua căn hộ trung cấp phải thấp hơn villa, biệt thự.

Những người mua căn hộ mấy chục tỉ 1 căn thì tỷ lệ cho vay ngân hàng chỉ nên ở mức 50%, thậm chí là 40%. Người mua căn hộ trung cấp có thể nâng tỷ lệ này lên 60-80%. Với sự điều chỉnh này không thiếu vốn dành cho những người “ít tiền”, giúp cho vốn vào bất động sản không bị ảnh hưởng, vẫn đáp ứng được nhu cầu thực.

Thứ hai, công ty bất động sản là công ty đầu tư nên phải có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu. Việc phát hành trái phiếu sẽ tăng áp lực trả nợ.

Thứ ba, cần định chế tài chính hợp tác phát triển dự án như quỹ tín thác bất động sản hoặc tương tự; hợp tác quỹ - công ty theo từng dự án; nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty.