Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Trong vòng 5 năm, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới

3 điểm mới tác động mạnh nhất

Theo Bộ trưởng, sau hơn 8 năm kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, chúng ta đã tạo được hệ thống cơ sở pháp lý khá đồng bộ, toàn diện, thể chế được Nghị quyết 19 Trung ương về chính sách liên quan đến đất đai. Cùng với Luật Đất đai 2013, nhiều bộ luật khác đã thể chế hóa được Nghị quyết 19.

Nếu như nguồn lực đất đai năm 2013 đóng góp 7-8% nguồn thu ngân sách thì đến năm 2021-2022, tăng lên trung bình 15-20%, có địa phương đến 35% tổng thu ngân sách.

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, khi tổng kết Nghị quyết 19 và Luật Đất đai năm 2013, có vấn đề rất rõ ràng là với hệ thống pháp luật hiện nay, như Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã nêu trong Hội nghị Trung ương lần thứ 5 là nguồn lực đất đai quan trọng nhưng chưa phát huy được để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Khiếu kiện về đất đai vẫn nóng, chiếm 60-70% vụ việc.

Nguyên nhân là các vấn đề liên quan đến đất đai vẫn có khe hở, yếu kém, một bộ phận cán bộ quản lý lợi dụng để mang lại lợi ích không chính đáng cho mình. Vì vậy, các vụ án về đất đai thời gian qua hết sức bức xúc.

Đất đai sử dụng chưa hiệu quả, nhiều khu vực thành phố đất nông nghiệp bỏ hoang, nhiều dự án chậm triển khai, không đưa đất vào sử dụng.

Hiện nay, do quá trình khai thác sử dụng đất chưa bền vững nên đất đai đang thoái hóa cả về chất lượng lẫn số lượng. Chất lượng đất giảm đi do hoạt động canh tác, thoái hóa, hoang mạc hóa, ô nhiễm...

Xuất phát từ những vấn đề đặt ra, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, lần này Nghị quyết 18 Hội nghị Trung ương 5 đã đưa ra 6 nhóm chính sách lớn. Trong đó, ba điểm mới quan trọng nhất, tác động mạnh mẽ nhất đến người dân và doanh nghiệp trong dự Luật.

Thứ nhất là vấn đề liên quan đến quy hoạch. Nhà nước với tư cách là đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai thì quản lý đất đai phải thông qua quy hoạch, nên việc hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai làm sao để đáp ứng nhu cầu là rất quan trọng.

Thứ hai là liên quan mật thiết đến tồn tại vướng mắc, tố cáo, mất an ninh trật tự, tham nhũng, trục lợi, tài chính, định giá đất đai.

Bộ trưởng Hà cho rằng, nếu làm tốt phương pháp định giá đất thì thị trường đất đai sẽ minh bạch, công bằng. Với tài chính đất đai, chúng ta thay đổi cách quản lý từ hành chính mệnh lệnh sang công cụ kinh tế, dùng công cụ để xử lý các dự án chậm đưa vào hoạt động, nhà đầu cơ, thổi giá.

Vấn đề thứ ba là chuyển đổi số, áp dụng công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai với đa mục tiêu, tập trung thống nhất, có thể quản lý đất đai với tư cách là cơ quan Nhà nước thay mặt nhân dân gồm số lượng, chất lượng và kinh tế đất đai.

“Tôi cho rằng, ba chính sách này có mối quan hệ hữu cơ, khi chúng ta làm được sẽ giải quyết được cơ bản các vấn đề đang tồn tại”, ông Hà nói.

Xây dựng hệ thống định giá đất mới trong 5 năm

Liên quan đến câu chuyện xác định giá đất sát với giá thị trường, có ý kiến cho rằng, đây là một giá trị biến động khó dự đoán. Hơn nữa, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày đầu năm, thì khó sát với giá thị trường của từng thời điểm trong năm, ông Hà cho biết, vấn đề cần giải quyết ở đây là làm sao xác định giá phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Để làm được như vậy, cần thu thập thông tin dữ liệu giá đất thông qua quá trình giao dịch của người mua với người bán trên thị trường, thông qua việc Nhà nước giao đất trên thị trường sơ cấp, chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu, thì sẽ có cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với thị trường.

Người dân tham gia giao dịch đất đai và nhà đầu tư bất động sản phải công khai trên sàn giao dịch, giá phản ánh đúng thị trường. Khi có giá phản ánh rộng rãi như vậy chính là giá chúng ta sẽ xác định được nó là giá trị của thị trường mang tính chất ổn định.

Còn hiện nay, theo ông Hà, dựa vào 5 phương pháp định giá đất, cũng tìm cách có phương án dự báo, thống kê để quy đổi, chuyển từ tất cả biến động đó ra giá thị trường, nhưng giá thị trường đó còn nhiều sai lệch, thông qua hệ số biến động xác định biến động của thị trường.

Tuy nhiên, quan trọng nhất vẫn là thông tin về giá đất, tức phải tạo bản đồ vùng giá trị, thể hiện giá giao dịch hôm nay của Nhà nước giao đất, đấu giá đất; giá trên sàn thương mại thế nào. Nó sẽ đưa ra giá đầy đủ, chúng ta chỉ cần làm phép tính đơn giản để đưa ra giá trị trung bình.

Bộ trưởng Bộ TN-MT cho biết, với các nước mất 5-10 năm, để đưa ra bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Hiện, ở Việt Nam, nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường.

Ở nước ta, việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất đai diễn ra, sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất.

Năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó, có bản đồ về giá đất đai. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày.

“Tôi nói 5 năm ở các nước là thay đổi từ 5 phương pháp sang phương pháp vùng giá trị đất. Tôi nghĩ trong vòng 5 năm, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay, chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá”, ông Hà nói.

Tất nhiên, hiện nay, để có được giá đất theo thị trường, áp dụng phương pháp định giá theo vùng giá trị cần thu thập các thông tin, làm sao người dân giao dịch thông qua sàn giao dịch; giá hợp đồng đảm bảo đúng nhưng không liên quan đến tính thuế thu nhập, gia tăng trong mua bán đất.

Đồng thời, cần có chế tài với người cung cấp thông tin giá không đúng. Chúng ta sẽ xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai, trong 5 năm nếu làm tốt sẽ chuyển sang phương pháp định giá đất mới. Hoặc nhiều quận, huyện có thể áp dụng phương pháp định giá mới sớm hơn, ông Hà nói thêm.