Nhà đầu tư vẫn thận trọng với thị trường đất nền

Vừa qua tháng Ngâu, ông Quyết (quận 4, TP.HCM) đang tính toán quay lại đầu tư BĐS nhưng vẫn chưa cân nhắc được sản phẩm và thị trường nào phù hợp để đầu tư. Ông cho biết, mấy năm nay chủ yếu vẫn là đi mua đất nền, đất nông nghiệp đầu tư. Giai đoạn gần đây thị trường đang bấp bênh, khó đoán nên ông không chắc liệu mua đất nền đầu tư trong ngắn hạn lúc này có phải là thời điểm thích hợp hay chưa.

“Tôi thích đầu tư đất nền và cũng tin rằng sớm hay muộn phân khúc này cũng sẽ nóng trở lại. Nhưng diễn biến thị trường giai đoạn này rất khó đoán, các chính sách có nhiều thay đổi, quản lý gắt gao hơn, nhất là với đất nền. Nhiều địa phương siết phân lô, cấp phép triển khai nên không chắc phải mất bao lâu thì thị trường mới sôi động trở lại và giá đất nền đã về mức phù hợp hay chưa. Tôi nghĩ sẽ vẫn tiếp tục theo dõi thị trường này. Còn nếu đầu tư thì hiện tại sẽ chuyển sang mua nhà liền thổ để đảm bảo an toàn hơn”, ông Quyết cho hay.

Cũng từng đầu tư đất nông nghiệp rất thành công, anh Tú (Dĩ An, Bình Dương) chia sẻ, dù đầu năm nay anh “trúng đậm” với phi vụ đầu tư đất nông nghiệp ở Đak Nông nhưng theo anh đây chỉ là sự ăn may vì anh kịp ra hàng sớm. Nhiều người bạn đầu tư cùng anh đang kẹt lại, không ra được hàng khi thị trường đột nhiên chững lại phải chịu cảnh chôn vốn, nợ nần. Không ít người mua đất nền với mục đích phân lô “chết đứng” khi chính quyết siết cấp phép phân lô. “Phần vì thị trường đất nền cứ sốt rồi hạ nhiệt liên tục, phần do chính quyền liên tục siết phân lô, kiểm soát vay mua nhà đất nên dân đầu tư không còn dư dả tài chính xuống tiền như trước. Bản thân tôi cũng chỉ đi thăm dò, hỏi thăm xem có lô đất nào giảm sâu hay không thì tính toán. Còn giờ vẫn chưa có ý định quay lại đầu tư đất lúc này”, anh Tú cho biết.

Các cơn sốt đất liên tục trong 3 năm gần đây đã khiến giá đất ở nhiều tỉnh thành bị đẩy lên quá cao, khiến mặt bằng giá không tương xứng với tiềm năng. Nhiều nhà đầu tư và môi giới chia sẻ, sau 2 năm dịch bệnh, giá đất ở cả TP.HCM và nhiều tỉnh thành không chỉ không giảm mà còn liên tục bị đẩy lên quá cao, khiến mặt bằng giá không tương xứng với tiềm năng. Thậm chí có khu vực đất nông nghiệp bị đẩy tăng 200-300% trong khi giá trị khai thác nông nghiệp không tương xứng. Bên cạnh đó, việc ngân hàng siết tín dụng cũng khiến không ít nhà đầu tư đất nền chùn tay vì khó kiếm đòn bẩy tài chính mua đất lúc này.

Theo báo cáo thị trường bất động sản  nửa đầu năm 2022 của Batdongsan.com.vn, trong 7 tháng đầu năm nay, nhu cầu tìm kiếm đất nền trên cả nước giảm 20%, trong đó lượng quan tâm tìm mua đất nền TP.HCM giảm 16%, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có xu hướng giảm từ 20-23% lượng tìm mua loại hình này. Đất nền một số khu vực từng là tâm điểm các cơn “sốt nóng” như TP. Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM) đều ghi nhận sự sụt giảm số người tìm kiếm, quan tâm so với giai đoạn đầu năm. Trong khi đó các thị trường tiếp giáp TP.HCM, đất nền tại các huyện Phú Mỹ, Đất Đỏ, Xuyên Mộc, Long Điền (Bà Rịa – Vũng Tàu) có nhu cầu tìm kiếm giảm từ 21-26% trong quý 2/2022. Đất nền các khu vực Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom (Đồng Nai) cũng ghi nhận nhu cầu giảm 24-28%. Khu vực Thuận An, Dĩ An (Bình Dương) nhu cầu tìm mua giảm 17-18% so với cùng kỳ 2021.

Tính riêng trong tháng 7/2022, thị trường BĐS TP.HCM và tỉnh phụ cận ghi nhận hơn 800 sản phẩm đất nền mới được mở bán nhưng chỉ khoảng 45% trong số đó được hấp thụ thành công. Tỷ lệ tiêu thụ giảm đáng kể, từ 20-25% so với tháng 5/2022. Dù nhu cầu mua giảm nhưng giá chào bán đất nền vẫn không có xu hướng giảm mạnh mà giữ ở mức ổn định. Theo đó, đất nền tại Long An có dao động từ 15-32 triệu đồng/m2, Đồng Nai từ khoảng 16-40 triệu đồng/m2 và Bình Dương trung bình ở mức từ 17-35 triệu đồng/m2.

Đánh giá về thị trường giai đoạn hiện nay, giới chuyên gia cho rằng, ở hiện tại, thị trường BĐS đang đối mặt nhiều khó khăn, giới đầu tư đang rút khỏi các phân khúc đầu tư lướt sóng bởi áp lực lãi vay. Vì vậy hiện tại, nhà đầu tư nên chờ đợi và quan sát các diễn biến tiếp theo của thị trường. Phần lớn lựa chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, có mục đích sử dụng cao để phục vụ nhu cầu ở thực của người dân và làm mặt bằng kinh doanh, phù hợp với định hướng đẩy mạnh kinh doanh, sản xuất của nhà nước, như nhà riêng, nhà phố, chung cư sẽ được quan tâm nhiều và có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn sản phẩm thuần đầu tư như đất nền, đất nông nghiệp. Vì vậy nếu vẫn muốn xuống tiền mua đất nền thời điểm này thì cần xác định hướng đầu tư dài hạn, xem xét thận trọng pháp lý, tránh đầu tư theo đám đông, hiệu ứng, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng để mua BĐS do khả năng lãi suất có thể tăng hơn trong thời gian tới.