Vay 2 tỉ đồng mua nhà, lên phương án tài chính như thế nào cho hợp lý?

Hiện tại giá nhà ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đang neo ở mức 3-4 tỉ đồng/căn. Mức giá này vượt quá khả năng tài chính của phần đông người lao động. Điều này đồng nghĩa với việc những người có nhu cầu tìm kiếm nhà ở cấp thiết bắt buộc phải tìm đến các nguồn tín dụng để có thể mua nhà ở thời điểm này.

Trong bối cảnh ngân hàng siết chặt hoạt động tín dụng, lãi suất vay tăng cao, những người có kế hoạch mua nhà sẽ phải lên phương án tài chính một cách cẩn thận.

Anh Công Đăng (TP.HCM) tính toán phương án mua nhà để chuẩn bị kết hôn. Sau khi huy động các nguồn tiền từ người thân, bạn bè, anh và vợ sắp cưới có trong tay khoảng 1,5 tỉ đồng. Để có thể mua một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ ở TP.HCM, anh sẽ cần vay thêm khoảng 2 tỉ đồng nữa.

Trao đổi với nhân viên tín dụng của ngân hàng, anh Đăng nắm được các điều kiện để có thể tiếp cận khoản vay.

Điều kiện trước khi vay

Anh Vũ Kiên, nhân viên tư vấn tín dụng, cho biết số tiền tối đa ngân hàng phê duyệt cho vay đối với nhu cầu mua nhà là 70% tổng giá trị tài sản. Điều này có nghĩa là trước khi vay, khách hàng nên sở hữu 30-35% giá trị căn hộ nhắm đến.

Vậy đối với căn hộ chung cư có giá từ 3-3,5 tỉ đồng, khách hàng cần có ít nhất 1-1,5 tỉ đồng trước khi tiếp cận gói vay 2 tỉ đồng của ngân hàng.

Khi đã đảm bảo mức tài sản này, người vay có thể chuẩn bị hồ sơ và thủ tục để làm việc với ngân hàng.

Điều kiện để tiếp cận khoản vay

Anh Kiên cho biết, có 2 hình thức vay bao gồm: vay thế chấp và vay tín chấp. Mỗi phương án sẽ có thời hạn vay và lãi suất khác nhau, trong đó phương án vay thế chấp thường phổ biến hơn do dễ được phê duyệt.

Anh Kiên lấy ví dụ thực tế nếu lựa phương án vay thế chấp tại ngân hàng Vietcombank, trong đó tài sản thế chấp là căn hộ dự định sẽ mua và số tiền vay là 2 tỉ đồng, thời hạn vay tối đa là 20 năm và mức lãi suất (hiện tại) là 9.5%/năm.

Theo tính toán, mỗi tháng khách hàng sẽ phải chi trả hơn 24 triệu đồng bao gồm gốc và lãi trong vòng 240 tháng.

Theo anh Kiên, nhằm đảm bảo khách hàng đủ khả năng trả nợ, không gặp áp lực dòng tiền dẫn tới nợ xấu, ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng chứng minh năng lực thu nhập hàng tháng. Đối với mức vay 2 tỉ đồng, khách hàng sẽ phải đảm bảo mức thu nhập 40-45 triệu đồng/tháng.

Nguồn thu nhập này bao gồm lương cơ bản và các thu nhập ngoài lương cơ bản.

Thu nhập từ lương sẽ được chứng minh bằng hợp đồng lao động (hoặc quyết định công tác) cùng sao kê tài khoản nhận lương (bản gốc) từ 3 -6 tháng gần nhất hoặc hơn tuỳ vào quy định của ngân hàng. Tư vấn tín dụng khuyến cáo nên lựa chọn ngân hàng khách hàng đăng ký nhận lương để giảm thiểu phức tạp trong các bước phê duyệt pháp lý.

Đối với thu nhập nguồn thu nhập khác bao gồm: nguồn thu nhập từ cho thuê (cho thuê nhà, thuê xe, v.v) và nguồn thu nhập từ kinh doanh.

Đối với thu nhập cho thuê, khách phải có giấy tờ chứng minh mình là chủ của chiếc xe, ngôi nhà đó như hợp đồng cho thuê tài sản hoặc chứng từ nhận tiền thuê 3 kỳ gần nhất, giấy tờ pháp lý tài sản cho thuê, ảnh chụp tài sản cho thuê.

Đối với thu nhập từ kinh doanh, giấy đăng ký kinh doanh, báo cáo tài chính, báo cáo thuế (3 năm gần nhất), sổ theo dõi thu chi, sao kê tài khoản ngân hàng, v.v.

Tư vấn linh hoạt, khách hàng hưởng lợi

Nhân viên tư vấn hé lộ, ngân hàng cũng tạo điều kiện để khách hàng có thể tiếp cận khoản vay dễ dàng hơn. Theo đó, khách hàng chỉ cần đảm bảo khả năng chi trả hàng tháng (như trên là 24 triệu đồng/tháng) mà không chịu áp lực dòng tiền (đảm bảo chi phí cuộc sống) thì hồ sơ vẫn có cơ hội cao được phê duyệt.

Anh Kiên cho biết hiện nay, việc xác định tài chính không còn dễ dàng vì khách hàng có nhiều nguồn tiền, nhiều cách để đảm bảo khả năng chi trả nợ.

“Ví dụ khách hàng là nhân viên kinh doanh bảo hiểm, bất động sản, chứng khoán,… mức lương cơ bản chỉ 3-5 triệu đồng/tháng nhưng thu nhập thực của họ có thể cao hơn. Trong trường hợp này nếu tư vấn linh hoạt sẽ hỗ trợ được khách hàng tiếp cận khoản vay”, anh Kiên cho biết.

Trong trường hợp của anh Đăng, hiện anh đang làm công việc văn phòng với mức lương 15-20 triệu đồng/tháng. Để có thể tiếp cận khoản vay mua nhà, anh sẽ phải tìm cách gia tăng thu nhập.

Theo gợi ý của nhân viên tư vấn, anh Đăng có thể tạm hoãn kế hoạch mua nhà và tiến hành kết hôn trước. Lúc này hợp đồng vay sẽ ký kết với cả vợ và chồng, trong khi điều khoản vay và mức tài chính đảm bảo (40-45 triệu/tháng) vẫn giữ nguyên nhưng nguồn thu nhập sẽ được tính bằng tổng của 2 người.

Anh Kiên cho biết thêm rằng, các tính toán hiện tại của mình đang trong điều kiện thuận lợi nhất (mức vay và thời hạn tối đa). Tuy nhiên vẫn đi kèm nhiều hạn chế trong đó việc phải gánh nợ trong vòng 20 năm sẽ là một trở ngại tâm lý không nhỏ đối với khách hàng.

Các phương án khác khách hàng có thể xem xét như giảm thời gian vay hoặc giảm mức vay. Tư vấn cho rằng phương án đảm bảo tài chính tốt nhất là chỉ nên vay 30-35% giá trị căn hộ thay vì mức vay 50-70% do lãi suất hiện tại đang cao và có xu hướng tiếp tục tăng.

Tư vấn cũng chỉ ra một điều khách hàng cần tính toán đó là ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng phải mua gói bảo hiểm với mức phí tối đa là 1.5% giá trị khoản vay trong trường hợp này là là 30 triệu đồng