Thanh khoản dự án bất động giảm khi tín dụng bị siết

Tổng hợp số liệu báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết cho thấy, lượng tiền ứng trước của khác hàng có xu hướng giảm từ quý 1/2020 do hoạt động bàn giao các dự án cũ, trong khi các dự án tiếp nối khả năng giảm về số lượng. Tuy nhiên, giá trị hàng tồn kho không có sự thay đổi đáng kể. Điều này khiến cho tính thanh khoản của hàng tồn kho bất động sản có xu hướng chậm lại.

Trong khi đó, trong giai đoạn 2019-2021, các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng tăng nợ vay, đặc biệt thông qua hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Đến đầu 2022, Ngân hàng Nhà nước đã có các chỉ đạo về việc kiểm soát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành TPDN, cũng như tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Trong nửa đầu năm 2022, giá trị phát hành TPDN bất động sản ghi nhận giảm 58% so với cùng kỳ.

Việc siết chặt các hoạt động vay mượn (ngân hàng và trái phiếu) sẽ khiến chi phí vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao. VDSC cho rằng các doanh nghiệp bất động sản đang sử dụng đòn bẩy lớn găp nhiều khó khăn hơn trong giai đoạn sắp tới.

Thêm vào đó, lãi suất vay mua nhà đã có xu hướng tăng trong nửa đầu năm 2022 và cắt giảm “gói hỗ trợ lãi suất” trong năm đầu. Bên cạnh việc hạn chế cho vay các sản phẩm đất nền, đầu tư hay nghỉ dưỡng, ngân hàng cũng cắt giảm gói tín dụng ưu đãi lãi suất người mua nhà. Lãi suất vay tài trợ dự án đứng trước áp lực tăng trong 2023.

TPDN nói chung, cũng như TPDN bất động sản nói riêng sẽ đáo hạn với giá trị lớn từ quý 3/2022 và 2023. Theo VDSC, trong môi trường tín dụng thắt chặt, một khoản lớn TPDN đáo hạn sẽ ảnh hưởng tiêu cực lên khả năng thanh khoản của các nhà phát triển dự án, cũng như tăng chi phí tài trợ vay của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

Ngoài ra, thị trường còn đối mặt với rủi ro từ các biến số vĩ mô như: FED, ECB tăng lãi suất theo lộ trình, lạm phát và tỷ giá trong nước cũng đang áp lực lên lãi suất đi vay của các doanh nghiệp.

Do đó, VDSC cho rằng khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay sẽ ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong 2022-2023.