Cẩn thận với “bom nợ” khi vay tiền đầu tư bất động sản

“Bánh vẽ” khó nuốt

“Đầu tư không phải sân chơi dành cho nhưng người thiếu tự tin”, anh Thế Anh – nhà đầu tư kiêm môi giới bất động sản chia sẻ quan điểm khi bước vào thị trường nhà đất.  

“Chơi an toàn thì chấp nhận lợi nhuận ít, khó giàu. Khi biết thời cơ tới phải tận dụng hết sức, thiếu vốn thì đi vay. Đừng để cơ hội đi qua rồi mới hối tiếc”, nhà đầu tư lâu năm chia sẻ.

Thế Anh cho biết, bản thân anh đã lăn lộn trên thị trường bất động sản trong suốt 6 năm qua. Từ một tay ngang, anh chuyển sang đầu tư tích trữ tài sản. Sau khi đã gặt hái được một chút thành công, anh quyết định đầu tư toàn bộ thời gian vào lĩnh vực này đồng thời trở thành một môi giới để hướng dẫn, giúp đỡ những ai có nhu cầu tham gia thị trường này.

Thế Anh cho biết, cho đến nay anh đã đầu tư gần 20 tỉ đồng vào bất động sản, tập chung chủ yếu vào phân khúc đất nền thứ cấp, ký gửi.

“Sáu năm trôi qua, có lúc thành công có lúc thất bại, có lúc mất cả tiền lẫn mối quan hệ. Hiện tại, phần lớn tài sản của tôi vẫn nằm dưới đất, vốn vẫn xoay vòng trong chu kỳ 3-6 tháng. Khi bán được mảnh đất này tôi sẽ lập tức tìm sản phẩm mới để đầu tư. Phần lợi nhuận sẽ dùng để trả nợ, trang trải cuộc sống”, anh Thế Anh cho biết.

Khi được hỏi về mức lỗ, lãi thực tế, người này từ chối trả lời. Theo anh Thế Anh, con số không quan trọng. Điều quan trọng là sự bền bỉ, kiên trì trong đầu tư, không nên sớm nản vì lỗ mà cũng không nên thỏa mãn với mức lời, phải có tầm nhìn dài hạn khi đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, không phải ai cũng có khả năng nuôi dưỡng đam mê như anh Thế Anh. Một số trường hợp đã phải rơi vào cảnh nợ nần, khánh kiệt vì thiếu tính toán khi đầu tư.

Chị Hoàng Mai buộc phải dọn ra khỏi căn nhà ở An Giang và đi tìm thuê phòng trọ cho gia đình 4 người sau khi 2 vợ chồng chị thua lỗ sau gần 4 năm tìm cơ hội làm giàu bằng địa ốc.

Chị Mai chia sẻ, năm 2018, vợ chồng chị nghe lời một người bạn đầu tư 1,2 tỉ đồng tiết kiệm vào nhà đất. Người bạn này khuyên vợ chồng chị không nên để tiền nhàn rỗi, nên tìm kênh đầu tư trong bối cảnh giá cả ngày một leo thang.

Ban đầu, chị và chồng chỉ bỏ ra 500 triệu đồng để mua đất. Sau 3 tháng, dưới sự giúp đỡ của người bạn, chị đã bán được mảnh đất trên với giá 630 triệu đồng. Thấy mức lời hấp dẫn, vợ chồng chị theo chân người bạn này đầu tư các mảnh đất ở địa phương và tìm cơ hội mới ở thị trường vùng ven TP.HCM.

“Đất vùng ven thành phố lớn lúc nào cũng bán tốt. Kể cả sau này không bán được thì phố xá phát triển, có thể chuyển về ở, cho con cái có điều kiện được gần nội thành, nhiều tiện nghi”, chị Mai dẫn lời người bạn.

Tin lời người có kinh nghiệm, vợ chồng chị Mai vay mượn họ hàng, bạn bè để chung vốn đầu tư đất. Với tầm tài chính có hạn, chị Mai được giới thiệu những mảnh đất có “tiềm năng trong tương lai”. Lo sợ “không mua nhanh sẽ bỏ lỡ cơ hội”, chị Mai vay “nóng” 500 triệu đồng để xuống tiền cho 2 mảnh đất ở huyện Bàu Bàng (Bình Dương) vào năm 2020.

Tưởng sẽ sớm thu hồi vốn và lãi, chị Mai không ngờ rằng 2 mảnh đất mình mua rơi vào tranh chấp pháp lý, khó bán ra. Lúc này chị xảy ra mâu thuẫn với người bạn môi giới. Một thời gian sau, người này cắt đứt liên lạc với chị, rời khỏi địa phương.

Vốn chôn dưới đất mà áp lực trả nợ cận kề, vợ chồng Mai buộc phải thế chấp căn nhà của bố mẹ chồng để vay 2 tỉ đồng của ngân hàng với mục đích trang trải khoản nợ, dự kiến nếu không đủ sẽ phải bán luôn căn nhà gia đình đang ở.

Đến nay, căn nhà của vợ chồng chị đã nhượng sang cho chủ khác, vợ chồng chị cật lực kiếm tiền trả nợ cho bạn bè, ngân hàng, lo lắng sẽ mất luôn căn nhà của bố mẹ chồng.

“Trong tay giờ có đến 4 mảnh đất, ở An Giang và Bình Dương, Long An. Giờ không dám tin môi giới nữa nên vợ chồng tôi phải thay phiên nhau đi xa mỗi khi khách có nhu cầu xem đất. Nhưng họ xem rồi lắc đầu, mở lời thương lượng thì họ bảo suy nghĩ rồi cũng bặt vô âm tín”, chị Mai tâm sự.

Dân chuyên cũng cần thận trọng.

Không chỉ trường hợp chị Mai, không ít nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm đã rơi vào cảnh cạn vốn vì tính toán sai bài toán đòn bẩy tài chính.

Anh Đông (Đồng Nai), chia sẻ câu chuyện cay đắng sau dù đã có 7 năm đầu tư bất động sản. Anh bước vào thị trường khi chỉ có trong tay 400 triệu đồng nhàn rỗi (sau khi dự trù các chi phí đảm bảo kinh doanh, cuộc sống). Nhận thấy vốn ban đầu khá hạn chế, anh Đông quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính. Bản thân anh sở hữu một cơ sở kinh doanh vật liệu xây dựng lâu năm nên có thể tận dụng uy tín để vay tiền từ người xung quanh.

Sau này khi quá trình đầu tư địa ốc thuận lợi, anh vay thêm ngân hàng. Anh lên phương án tài chính sử dụng lợi nhuận từ kinh doanh để trang trải khoản nợ, đảm bảo việc đầu tư diễn ra bền vững.

Điều anh không tính đến là đại dịch ấp tới, công việc kinh doanh gặp nhiều khó khăn, anh phải sử dụng nguồn tiền tích lũy để duy trì cả việc kinh doanh lẫn đầu tư. Trong khi việc đầu tư không đạt kỳ vọng ngay cả trong sốt đất, công việc kinh doanh của anh Đông tiếp tục gặp khó khăn khi giá nguyên vật liệu tăng cao đầu năm 2022.

Sau 2 năm gồng nợ quá nhiều áp lực, anh Đông buộc phải bán tháo hàng loạt bất động sản để đảm bảo công việc kinh doanh.

“Đến nay tôi lỗ hơn 2 tỷ vì đầu tư đất, chưa kể các khoản nợ phải trả. Nếu không có gia đình, bạn bè giúp đỡ thì khả năng sẽ mất luôn cả cửa hàng. Chắc tôi sẽ tạm dừng đầu tư đất trong vài năm tới, ít nhất là cho đến khi trả hết nợ”, anh Đông lắc đầu ngán ngẩm.

Dù các chuyên gia đã nhiều lần cảnh báo về những rủi ro khi đầu tư bất động sản bằng nguồn vốn vay nhưng phần đông các nhà đầu tư vẫn bỏ ngoài tai vì cho rằng những thông tin trên “không sát với thực tế”.

Là một môi giới bất động sản lâu năm, anh Hoàng Minh khuyến khích khách hàng đầu tư vào địa ốc nhưng luôn hỗ trợ khách tính toán phương án tài chính sao để giảm thiểu rủi ro, đảm bảo lợi nhuận.

“Đúng là đầu tư càng nhiều thì lợi nhuận càng cao, nhưng không có nghĩa là nên đầu tư theo tư tưởng “được ăn cả, ngã về không”. Tư vấn không nên chỉ tập trung vào những tiềm năng của sản phẩm mà còn phải cung cấp thông tin về mức lợi nhuận, những rủi ro để khách hàng có thể đưa ra quyết định đúng đắn”, anh Vinh chia sẻ.

Theo anh, muốn theo nghề môi giới thì bên cạnh trau dồi kiến thức, kinh nghiệm còn phải đảm bảo uy tín. Vậy nên anh Vinh khuyến khích các môi giới trẻ đồng hành cùng khách hàng trong quá trình đầu tư để vừa học hỏi vừa có cơ hội mở rộng nguồn khách hàng.

Chia sẻ kinh nghiệm của bản thân, anh Vinh cho rằng việc tư vấn nên bám sát hiện trạng thực tế, điều kiện kinh tế của khách hàng. Nếu khách hàng thiếu vốn, cần vay, nên hướng dẫn khách hàng các nguồn vay uy tín và mức vay hợp lý.

Theo anh Vinh, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư thì nên dựa vào 60-70% nguồn vốn tự có, chỉ nên vay ở mức 30-40%. Cũng cần tính toán khả năng chi trả khoản vay trong thời gian dài bởi bất động sản là loại hình đầu tư chôn vốn lâu.

“Nếu thu nhập của bạn là 50 triệu đồng/tháng thì chỉ nên chọn gói vay hợp lý để mỗi tháng chỉ phải trả 20-25 triệu đồng. Nghĩa là chỉ nên dành tối đa 50% thu nhập hàng tháng để trả nợ, vượt quá mức này sẽ gây áp lực lên cuộc sống”, anh Vinh cho hay.

Vị môi giới cho rằng việc đầu tư lâu dài cần nguồn vốn mạnh và bền vững. Đầu tư phải kết hợp tích lũy tài sản, dự phòng rủi ro và chi phí phát sinh.

Bản thân anh bên cạnh bám sát thông tin thị trường vẫn luôn ghi nhận ý kiến của chuyên gia để có thể nắm bắt xu thế, giúp đỡ khách hàng đúng cách thay vì vẽ ra “những bức tranh màu hồng” để thuyết phục người mua nhanh chốt giao dịch.

Anh Vinh cho rằng cần tránh kiểu tư vấn “chộp giựt” vì cách này sẽ không bền vững và sớm bị đào thải khỏi thị trường.