Bước vào thị trường căn hộ cho thuê, nhà đầu tư cần lưu ý những gì?

Nắm bắt xu thế

Các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận những tín hiệu tích cực đối với thị trường cho thuê thời gian vừa qua.

Số liệu từ một sàn phân phối bất động sản trực tuyến cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản tại TP.HCM trong 7 tháng đầu năm nay tăng 7%. Trong đó, nhu cầu tìm thuê tăng đáng kể ở mọi phân khúc: văn phòng, nhà mặt phố, chung cư, nhà riêng. Riêng với loại hình chung cư cho thuê, lượng tìm kiếm tăng đến 35%.

Chị Minh Anh (TP.HCM), một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, cho rằng đầu tư căn hộ cho thuê ở thời điểm hiện tại là một phương án đáng cân nhắc. Là một nhà đầu tư sử dụng vốn nhàn rỗi, chị đặt ra mức tài chính tối đa cho mỗi sản phẩm là 5 tỉ đồng. Nhận thấy tiềm năng của phân khúc đất nền đang giảm sút, chị Minh Anh đang tính toán chuyển sang đầu tư căn hộ chung cư.

“Lạm phát vẫn tăng, tốt nhất vẫn nên đầu tư thay vì cất giữ tiền. Hiện tại, cả đất nền cả căn hộ thanh khoản đều giảm nên nếu đầu tư thì phải xác định dài hạn, ít nhất phải 2-3 năm. Nếu mua nhà chung cư trong thời gian này thì còn có thể khai thác dòng tiền bằng việc cho thuê, cũng có thể coi là một lợi thế”, chị Minh Anh cho biết.

Tham khảo thị trường, chị Minh Anh nhận thấy đây là thời điểm khá tốt để mua căn hộ chung cư vì đã manh nha dấu hiệu “cắt lỗ”. Theo đó, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải chấp nhận thoát hàng để tái cơ cấu sản phẩm, tìm cách trả nợ. Nếu biết cách đàm phán sẽ thu về những sản phẩm có vị trị đẹp với giá tốt.

Chị Minh Anh ưu tiên đầu tư vào TP.Thủ Đức vì khu vực này đang đón số lượng lớn chuyên gia nước ngoài đến công tác/làm việc sau khi Việt Nam mở cửa trở lại. Nếu mức giá căn hộ quá cao, tỷ suất lợi nhuận không đảm bảo thì chị sẽ tìm khu vực khác với các sản phẩm tầm trung dành cho sinh viên tìm nhà cho năm học mới hoặc các gia đình trẻ chưa có kinh tế mua nhà.

Theo số liệu của Savills, trong 5 năm gần đây, giá thuê căn hộ ở mức tăng trưởng tốt lên đến 5% mỗi năm trong giai đoạn trước 2020. Dưới tác động của đại dịch, thị trường này có xu hướng giảm khoảng 7% năm trong 2 năm. Ngoài ra, một lượng lớn căn hộ bán được bàn giao và khoảng 30% lượng này tham gia vào thị trường cho thuê trong thời gian này. Đến năm 2022, khi tình hình kinh tế có xu hướng phục hồi, căn hộ chung cư đang có giá thuê đang dần tăng trở lại mức trước dịch.

Chuyên gia khuyến cáo

Tuy nhiên, chuyên gia cũng chỉ ra rằng việc đầu tư cho thuê hiện đang ở giai đoạn tiềm năng, chưa thể mang lại “trái ngọt” ngay do lợi nhuận từ hoạt động cho thuê hiện nay không quá cao khi so với mức vốn bỏ ra để đầu tư.

Theo khảo sát của Savills trong quý 2/2022, lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức thấp hơn lợi nhuận ngân hàng, trong khoảng 3,2%/năm đến 6,5%/năm tùy theo khu vực.

Khu trung tâm, khu đô thị mới tại quận 2 và quận 7 có mức lợi nhuận cho thuê thấp do giá trị căn hộ ở mức cao, trong khi các khu vực như Nhà Bè, Bình Tân và quận Thủ Đức cũ thuộc TP.Thủ Đức có mức lợi nhuận cho thuê cao hơn từ 5,7% đến 6,5%.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang chỉ ra 3 yếu tố, nhà đầu tư cần lưu ý nếu muốn bước chân vào thị trường căn hộ cho thuê thời điểm hiện tại.

Thứ nhất, nên lựa chọn các căn hộ đã bàn giao thay vì các căn hộ đang triển khai. Hiện giá bán căn hộ thứ cấp đang thấp hơn căn hộ sơ cấp tới 30%. Nhà đầu tư cũng có thể đạt được mức giá tốt hơn trong quá trình thương lượng với người bán. Bên cạnh đó, việc được xem xét sản phẩm trước khi mua (diện tích, bài trí, dân sinh) sẽ mang đến nhiều lợi thế hơn với các căn hộ trên giấy.

Thứ hai, nên đầu tư bằng vốn tự thân thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính. Quá trình phê duyệt khoản vay gặp nhiều khó khăn. Lãi suất vay (9-12%/năm) đang vượt xa lợi nhuận cho thuê (khoảng 3-4%/năm). Trong trường hợp cần đến đòn bẩy tài chính, chỉ nên vay 30-40% giá trị căn hộ.

Thứ ba, tính toán thời điểm bán đi để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện tại nguồn cung và cầu đang không gặp nhau, trong khi nguồn cung lớn và phong phú thì nguồn cầu chỉ nhắm vào phân khúc tầm trung. Sẽ đến thời điểm nguồn cung bão hòa, hiệu suất cho thuê thấp, giá sản phẩm vượt quá khả năng mua thì nhà đầu tư sẽ rơi vào trạng thái kẹt hàng.

Thông tin từ Savills, từ nay đến 2024, thị trường sẽ đón nhận 26.000 căn hộ hạng A và B được bàn giao và cho thuê. Các dự án căn hộ ngày càng được phát triển với chất lượng tốt, cung cấp đa dạng tiện ích nội khu và được vận hành quản lý chuyên nghiệp, đáp ứng nhu cầu khắt khe của khách trong nước cũng như ngoại quốc.