Kiến nghị giới hạn đặt cọc mua nhà trong tương lai để tránh lợi dụng huy động vốn giá trị lớn

Theo đó, về loại hình căn hộ du lịch, cử tri kiến nghị Bộ Xây dựng khi xem xét “Đề án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)” thì cần “luật hóa” các nội dung của khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP với các quy định về: “phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của căn hộ du lịch (condotel)”; “việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong tòa nhà căn hộ du lịch”.

Bên cạnh đó là những quy định về hội nghị tòa nhà căn hộ du lịch, quản lý vận hành tòa nhà căn hộ du lịch, bảo trì  tòa nhà căn hộ du lịch,…Những quy định này cần “luật hóa” tương tự như Luật Nhà ở 2014 đã quy định đối với căn hộ chung cư.

Cử tri cũng đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về “Hợp đồng kinh doanh bất động sản”.

Theo đó, “Điều 6. Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định.

Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết Hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự”

Cử tri TP.HCM kiến nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào 08 loại Hợp đồng mẫu của Phụ lục kèm theo Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Ngoài hai đề xuất nói trên, cử tri còn kiến nghị bổ sung một Điều (mới) vào Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng.

Về các kiến nghị nêu trên, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Nghị định chỉ được quy định chi tiết những nội dung, điều, khoản của Luật giao Chính phủ quy định chi tiết.

Theo đó, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về “đặt cọc” và “thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng”.

Do vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, chưa có cơ sở xem xét đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung các nội dung này vào quy định của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng cho biết thêm, cơ quan này đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đồng thời, ghi nhận các kiến nghị nêu trên của cử tri TP0.HCM để nghiên cứu trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thời gian tới.

Liên quan đến việc giới hạn đặt cọc mua nhà trong tương lai, trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản đề xuất bổ sung quy định quản lý hành vi giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như đặt cọc, hưa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn.

Thực tế này dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo, trong lúc Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…”

Trên cơ sở xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc”. Cụ thể, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự”.