Giá Căn Hộ Tăng Mạnh, Thị Trường Chung Cư Mini Lên Ngôi

Nhiều năm về trước, thị trường vẫn còn xuất hiện những dự án giá rẻ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 thì từ năm 2020 đến nay, căn hộ có mức giá này đã hoàn toàn biến mất trên thị trường. Đến quý 2/2022, báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức giá trung bình của căn hộ bình dân tại thị trường Hà Nội là 29 triệu đồng/m2, tăng 12% so với năm 2021. Trong khi đó, tại thị trường TP.HCM, giá trung bình căn hộ bình dân đã chạm mức 35 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4% so với năm 2021.

Thực trạng tăng giá liên tiếp của phân khúc căn hộ, từ bình dân, trung cấp đến cao cấp là nguyên nhân khiến dòng căn hộ giá rẻ được chào bán từ nhiều năm trước thiết lập mức giá cao trên thị trường thứ cấp. Do đó, không chỉ hàng sơ cấp mà cả nguồn hàng thứ cấp đều không còn sự xuất hiện của căn hộ giá rẻ dưới mức 25 triệu đồng/m2. Trên thực tế, từ đầu năm đến hiện tại, trong số ít dự án căn hộ mới được chào bán tại Hà Nội như Hoàng Thành Pearl, Hanoi Melody, Udic Westlake, Grand Sunlake… đều có mức giá chào bán không hề thấp, ngoài 40 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án, giá chào bán sơ cấp hiện tại chạm ngưỡng 50-60 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, những dự án này phần lớn xa trung tâm.

Với đà tăng giá hiện tại, để sở hữu 1 căn hộ 2 phòng ngủ tại Hà Nội, với những dự án xa trung tâm, người mua cần tài chính khoảng 2 tỷ đồng. Số tiền này vượt khả năng của nhiều gia đình tại các đô thị lớn. Trong bối cảnh đó, chung cư mini lên ngôi và trở thành lựa chọn của nhiều gia đình thành thị, đặc biệt là các gia đình trẻ.

Chung cư mini được biết đến là những tòa nhà có diện tích khoảng từ 200-300m2, xây chồng tầng và các căn hộ có diện tích từ 30-60m2. Hầu hết các chung cư mini do các cá nhân nhỏ lẻ làm chủ đầu tư. Loại hình bất động sản này xuất hiện và thịnh hành từ những năm 2008-2012, đặc biệt là khi có Nghị định 71/2010/NĐ-CP và thông tư 16 thừa nhận tính pháp lý, các dự án chung cư mini bùng nổ mạnh mẽ.

Trên thực tế không nhiều dự án chung cư mini tuân thủ đúng các quy định pháp luật nên số lượng dự án được cấp sổ đỏ chỉ đếm trên đầu ngón tay. Những bất cập trong quá trình triển khai khiến việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini đối diện nhiều thách thức. Theo thời gian, loại hình căn hộ không còn được nhiều người mua lựa chọn. Nhiều chủ nhà đã phải chuyển các căn hộ mini không bán được sang hình thức cho thuê.

Tuy nhiên, đà tăng giá nhà liên tiếp trong những năm gần đây đã khiến loại hình căn hộ mini vốn có lợi thế ở giá rẻ, gần trung tâm được một số người mua nhà lựa chọn. Với mức giá từ 600 triệu đồng-1,4 tỷ đồng, diện tích dao động từ 28-60m2, căn hộ mini trở thành lựa chọn của nhiều khách hàng trong thời kì bão giá căn hộ.

Anh Lê Thành Đạt, môi giới căn hộ quận Hà Đông và Nam Từ Liêm cho biết, từ tháng 5 đến nay, trong số khách hàng anh tư vấn, có 2 khách hàng đã chuyển sang mua chung cư mini sau khi tìm hiểu các dự án chung cư thông thường. “Họ là những gia đình trẻ, tài chính còn yếu. Sau khi được tôi tư vấn, nhận ra không đủ khả năng mua các dự án chung cư thông thường, họ tìm hướng khác. Trùng hợp là sau đó họ đều chọn chung cư mini. Một khách mua chung cư mini tại Đê La Thành (Đống Đa), khách còn lại mua chung cư mini tại Nghĩa Đô (Cầu Giấy). Cả hai căn hộ đều có giá không quá 1 tỷ đồng/ căn cho diện tích khoảng 40-50m2”, anh Đạt cho biết.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá chung cư mini Hà Nội hiện khá mềm. Tại các quận nội thành, chung cư mini Thanh Xuân, chung cư mini Cầu Giấy, chung cư mini Đống Đa… có diện tích từ 28-30m2 có giá bán dao động từ 550 triệu đồng -1,4 tỷ đồng/căn. Dù diện tích nhỏ nhưng chung cư mini có lợi thế lớn ở vị trí trung tâm

Khách hàng chuyển sang mua chung cư mini để ở dù chưa trở thành một trào lưu của thị trường nhưng cũng đã phản ánh những hệ lụy bất cập của việc giá nhà liên tục tăng thời gian gia. Chị Lê Thanh Phương (nhân viên văn phòng tại Ba Đình, Hà Nội) cho biết, 1 căn hộ 60m2 ở các dự án mới đang mở bán trên thị trường đều có giá từ 2,4 tỷ đồng/căn, một số dự án cũ xa trung tâm, giá là khoảng 1,6-1,8 tỷ đồng/căn. Trong khi đó căn hộ 60m2 thuộc 1 dự án chung cư mini chị mới mua có giá chỉ 1,320 tỷ đồng.

Dù thừa nhận các dự án chung cư mini sẽ không có không gian và các tiện ích tích hợp như các dự án đang mở bán nhưng chị Phương chấp nhận nhược điểm để đổi lại ưu điểm là giá rẻ, vị trí trung tâm, nhà mới. Một vấn đề khác khiến chị Phương “lăn tăn” là căn hộ của chị hiện chưa có sổ và dù được chủ đầu tư hứa hẹn sẽ tách được sổ thì niềm tin của chị Phương với sổ đỏ căn hộ khá mong manh. Nhưng với tài chính của hai vợ chồng, chung cư mini là giải pháp nhà ở phù hợp nhất nên dù có thể không có sổ, vợ chồng chị vẫn chấp nhận.